“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，上海市南匯區(qū)康達(dá)公寓業(yè)主龔女士成功要回此前用于購(gòu)買小區(qū)汽車停車位的1萬(wàn)元錢及相應(yīng)利息。據(jù)悉，這也是上海市法院首次運(yùn)用物權(quán)法所作出的判決。

　　花3.3萬(wàn)元買下車位和車庫(kù)

　　此案中的原告為龔女士一家4人。龔女士在訴狀上稱，2005年2月，一家子花了50余萬(wàn)元購(gòu)買了位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路759弄康達(dá)公寓的一套房子。隨后，龔女士又支付了3.3萬(wàn)元，向房產(chǎn)商購(gòu)買了一個(gè)小區(qū)汽車停車位以及一間地下自行車庫(kù)。去年5月19日，在辦理了房屋交接手續(xù)后龔女士一家獲得了該部位使用權(quán)。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，龔女士車位為露天停放，標(biāo)注編號(hào)為20，位于地下的自行車庫(kù)是從居民樓一側(cè)進(jìn)入，過道兩邊為分隔獨(dú)立的停車空間。

　　但在今年9月，龔女士將公寓開發(fā)商———上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭。理由是“地面停車位以及地下自行車庫(kù)屬業(yè)主共有，興吉公司無權(quán)予以銷售”。龔女士一家要求興吉公司返還購(gòu)買錢款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。

　　開發(fā)商能否出售車位和車庫(kù)成焦點(diǎn)

　　法庭認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于興吉公司是否有權(quán)出售地下自行車庫(kù)和地面停車位。

　　龔女士認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自己向興吉公司購(gòu)買的地面汽車停車位和地下自行車車庫(kù)屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無權(quán)銷售停車位和車庫(kù)使用權(quán)。

　　被告興吉公司承認(rèn)，小區(qū)內(nèi)并沒有設(shè)置位于地面上的自行車停車位，而且車位和地下車庫(kù)的使用權(quán)均賣給了龔女士，并且是開發(fā)商收下了這筆款項(xiàng)。“我們認(rèn)為地下自行車車庫(kù)不是公用部位，而是專用部位，根據(jù)上海市住宅管理相關(guān)的若干意見，我們出售所有權(quán)的做法是有充分法律依據(jù)的。”興吉公司的代理人稱，即便地下車庫(kù)是公用部位，根據(jù)規(guī)定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來，自己不但有權(quán)銷售地下車庫(kù)和地面停車位，而且也不存在3.3萬(wàn)元不當(dāng)?shù)美�之說，所以不同意予以返還。

　　但龔女士一方對(duì)興吉公司辯稱的依據(jù)提出異議。“規(guī)定中所描述的是機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，即便包括非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，也不能說明對(duì)方有權(quán)利出售，”龔女士代理人強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)在談的是業(yè)主‘共有’，而非‘公用’。”

　　至于對(duì)方的“使用權(quán)出售”一說，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車庫(kù)和停車位是無法出售使用權(quán)的，原因在于使用權(quán)歸屬于所有權(quán)。

　　但興吉公司堅(jiān)持認(rèn)為，作為“專用”部分的地下車庫(kù)，其所有權(quán)和使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓。“本案中的合同沒有約定地下車庫(kù)歸業(yè)主所有。”興吉公司的代理人稱。

　　可售地下自行車庫(kù)無權(quán)賣地面車位

　　對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)歸全體業(yè)主所有。但由于本案引發(fā)爭(zhēng)議的地下自行車車庫(kù)，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用公共設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)歸興吉公司所有，因此有權(quán)出售自行車車庫(kù)。

　　至于業(yè)主龔女士要求返還地面汽車停車位購(gòu)買款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。現(xiàn)房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車停車位出售給龔女士，與法有悖，興吉公司應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還龔女士，并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。

　　據(jù)此，法院依法作出一審判決，即興吉公司退還龔女士地面汽車停車位轉(zhuǎn)讓款1萬(wàn)元，以及相應(yīng)的利息損失。

　　昨日，原告龔女士表示，認(rèn)可地面停車位判決結(jié)果，但對(duì)“地下車庫(kù)”判決并不贊同。“地下車庫(kù)雖是開發(fā)商建設(shè)，但也應(yīng)視為業(yè)主共有部分，而且地下車庫(kù)作為獨(dú)立使用的構(gòu)筑物，屬性上并不構(gòu)成‘可以銷售的不動(dòng)產(chǎn)’。”龔女士堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。據(jù)悉，龔女士一方將向上海市一中院提起上訴。

　　觀點(diǎn)

　　原告龔女士

　　●根據(jù)相關(guān)規(guī)定，龔女士向興吉公司購(gòu)買的地面汽車停車位和地下自行車車庫(kù)屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無權(quán)銷售停車位和車庫(kù)使用權(quán)。興吉公司應(yīng)返還購(gòu)買錢款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。

　　●至于對(duì)方提出的“使用權(quán)出售”一說，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車庫(kù)和停車位是無法出售使用權(quán)的，原因在于使用權(quán)歸屬于所有權(quán)。

　　被告興吉公司

　　●地下自行車車庫(kù)不是公用部位，而是專用部位，根據(jù)上海市住宅管理相關(guān)的若干意見，出售所有權(quán)的做法是有充分法律依據(jù)的，興吉公司的代理人稱，即便地下車庫(kù)是公用部位，根據(jù)規(guī)定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來，自己不但有權(quán)銷售地下車庫(kù)和地面停車位，而且也不存在3.3萬(wàn)元不當(dāng)?shù)美�之說，所以不同意予以返還。

　　●作為“專用”部分的地下車庫(kù)，其所有權(quán)和使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓。

　　法院

　　●本案引發(fā)爭(zhēng)議的地下自行車車庫(kù)，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用公共設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)歸興吉公司所有，因此有權(quán)出售自行車車庫(kù)。

　　●至于龔女士要求返還地面汽車停車位購(gòu)買款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。現(xiàn)房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車停車位出售給龔女士，與法有悖。

　　律師說法

　　天成律師事務(wù)所黃毅律師：對(duì)于已經(jīng)承租地下車庫(kù)的業(yè)主，其擁有的是車庫(kù)的使用權(quán)。如仍在租賃合同期內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)擅自中止租賃合同，而將車位出售。正在承租車位的業(yè)主擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。開發(fā)商不得在小區(qū)開盤初就規(guī)定“地下車位只售不租”。《物權(quán)法》規(guī)定，處于閑置的地下車位，開發(fā)商有義務(wù)將其出租。

　　上海市申房律師事務(wù)所孫洪林：根據(jù)《物權(quán)法》，沒有事前約定歸屬權(quán)的地下停車位，其歸屬全體業(yè)主所有。但一些產(chǎn)權(quán)清晰的地下車庫(kù)，開發(fā)商有權(quán)將車位出租或出售。但開發(fā)商必須首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要，開發(fā)商不得將地下停車位出售給本小區(qū)業(yè)主以外的買主。(記者 顧文劍 通訊員 富心振 徐俊)