策劃人語
讀者是最可愛的人。
上一期的《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》“2007樓市半程總結(jié)報(bào)告”獲得了出人意料的大量反饋，不少讀者來函、來電，暢談自己對(duì)于樓市調(diào)控的“諸葛妙計(jì)”，也催促我們?cè)龠M(jìn)行一次下半年樓市前景的預(yù)測(cè)。
我們確有這個(gè)準(zhǔn)備。房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)否依舊高位向上，土地供應(yīng)能否保持充足，調(diào)控政策還會(huì)有哪些新招，住宅結(jié)構(gòu)能否以小戶型為主……這都是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外，乃至街頭巷尾普遍關(guān)心的話題，也是媒體應(yīng)當(dāng)觸及、分析的報(bào)道領(lǐng)域。
誠然，預(yù)測(cè)未來并不是討巧的事情，特別是在政策和市場(chǎng)角力的中國樓市里，不可測(cè)的因素永遠(yuǎn)存在。這一期的“2007樓市半程預(yù)測(cè)報(bào)告”愿意理性分析、謹(jǐn)慎預(yù)判，也愿意一如既往接受所有關(guān)心者的誠摯指導(dǎo)。
房?jī)r(jià)：上漲共識(shí)下的回落契機(jī)
不知什么時(shí)候起，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)好像變成了“多此一舉”的事情。曾經(jīng)激烈的多空之辯漸漸悄無聲息，生活里大量所謂“空軍”已經(jīng)開始四處看房，準(zhǔn)備“落地”入市。房?jī)r(jià)還將上漲也幾乎成了“全民共識(shí)”，而這種共識(shí)背后不乏中低收入家庭面對(duì)“調(diào)控變空調(diào)”的無奈。但是，依了“物極必反”這句話，開發(fā)商在高呼“形勢(shì)一片大好”之時(shí)，也在擔(dān)心下半年更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的到來。
今年初，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠稱“房?jī)r(jià)回落基礎(chǔ)還不穩(wěn)固”，并稱2007年將是調(diào)控政策落實(shí)年，要解決執(zhí)行率的問題，注重長效機(jī)制的建設(shè)，從制度機(jī)制上保證健康的發(fā)展。這一預(yù)測(cè)從長期上給予業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)看多樓市的信心，卻也告訴對(duì)房?jī)r(jià)下降有著過大期望的市場(chǎng)主體，要理性看待已經(jīng)形成的樓市局面。
時(shí)至年中，中國的房?jī)r(jià)走過了怎樣一個(gè)向上的拋物線，眾所皆知。北京、深圳等地各月房?jī)r(jià)漲幅多在10%以上，原本出現(xiàn)回調(diào)跡象的上海房?jī)r(jià)也止跌回升。“受宏觀調(diào)控影響，樓市在過去幾個(gè)月出現(xiàn)前所未有的火爆局面。”一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老總在一次會(huì)議上做出上述發(fā)言。雖然讓人有些啼笑皆非，卻也不經(jīng)意間透露出一個(gè)市場(chǎng)秘而不宣的事實(shí)。
“每一次稅收政策的調(diào)整都會(huì)帶來房?jī)r(jià)的新一輪上漲，而不是下降。”不少業(yè)內(nèi)人士持這樣的看法，“在供給有限、需求旺盛的情況下，賣房人把稅費(fèi)加到房?jī)r(jià)中是完全合理的做法。而供給問題不解決，房?jī)r(jià)還會(huì)一直漲上去。”
沈建忠把今年的調(diào)控方向歸納為“兩個(gè)增加和抑制加兩個(gè)體系建設(shè)”。兩個(gè)增加是指增加有效供給、增加商品房，兩個(gè)抑制就是抑制投資、投機(jī)性的需求。但他同時(shí)表示，每年新增建設(shè)用地將控制在400萬畝左右，扣除掉“十一五”期間重大項(xiàng)目等以后，實(shí)際用于城市建設(shè)的用地只有100萬畝，增加供給與土地緊縮的矛盾如此明顯。
未來房?jī)r(jià)究竟會(huì)怎么走，從另外一個(gè)重要資源的價(jià)格———地價(jià)上也可看出端倪。日前，上海今年1號(hào)公告土地出讓情況揭曉，3個(gè)重點(diǎn)地塊的摘牌價(jià)都不同幅度地高出了起始價(jià)，其中9、10號(hào)地塊加價(jià)幅度都超過了100%，如此大的加價(jià)幅度在歷次公告中并不多見。“地價(jià)的不斷上漲，不僅是土地不斷增值的表現(xiàn)，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)良性發(fā)展的預(yù)示。”有研究機(jī)構(gòu)稱。
以浙江綠城高價(jià)奪得的新江灣城D1地塊為例，樓板價(jià)就達(dá)12509元/平方米，幾乎超出先前新江灣城所出讓地塊中樓板最高價(jià)的一倍，而目前新江灣城周邊樓盤的成交均價(jià)則在13500元/平方米左右，與D1地塊的樓板價(jià)相差不到1000元/平方米。這種 “面粉比面包貴”情況結(jié)局如何，市場(chǎng)一目了然。它必將帶來周邊樓盤一次更大幅度的提價(jià)。
當(dāng)然，這種局面也許并不能持續(xù)多久。“我們已經(jīng)開始擔(dān)憂了。國家不會(huì)坐視房?jī)r(jià)這樣漲上去。”上海一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱。畢竟強(qiáng)征個(gè)稅、土地增值稅，甚至物業(yè)稅的說法已經(jīng)不絕于耳，殺手锏一旦祭出，2005年那場(chǎng)開發(fā)商眼中的“樓市黑夜”并不是沒有重演的可能。
結(jié)構(gòu)：會(huì)改變，但不會(huì)完全逆轉(zhuǎn)
“樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控效果將在半年后顯現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院上海機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理于丹丹稱。作為一直看多上海樓市的一位專家，她對(duì)房?jī)r(jià)能否下降堅(jiān)持保留的態(tài)度，但也坦言小戶型、中低價(jià)房的大幅度增加供給還是會(huì)給樓市起到一定的降溫作用。
而對(duì)于中小戶型究竟能入市多少，對(duì)供求關(guān)系是否帶來本質(zhì)的變化，專家卻說法不一。悲觀者認(rèn)為，目前一些城市的小戶型和低價(jià)格房源的占比在新商品房供應(yīng)中的比重仍不足30%，“倒掛現(xiàn)象”依舊，所以這一局面的改變并非朝夕間可以完成。
根據(jù)中央的政策，包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的中低價(jià)房土地供給應(yīng)占新住宅用地的70%以上，90平方米以下小戶型占每個(gè)城市的新建商品房供應(yīng)的70%以上。所謂倒掛是指“70-90”比例變成了“30-90”。以上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)為例，5月份上海一手房成交情況是，100平方米以下的“小戶型”成交面積僅占比25.2%。
不過必須承認(rèn)的是，這一數(shù)字正在逐漸調(diào)整中，上海中低價(jià)房的成交占比提升就很明顯。5月，上海7000元/平方米的一手房成交面積占比已經(jīng)達(dá)到41.5%，10000元/平方米以下的一手房成交面積占比則達(dá)到63.6%。
而另一方面，專家認(rèn)為，各地在執(zhí)行政府關(guān)于樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控政策時(shí)，均有不同程度的“擦邊對(duì)抗”，這種對(duì)抗可能還會(huì)持續(xù)較長一段時(shí)間。“我們?cè)诳疾楹芏鄻潜P時(shí)都發(fā)現(xiàn)，按政策要求建成的小戶型住房結(jié)構(gòu)并不合理，甚至不像專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)師的作品，但仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每?jī)商仔粜痛蛲ê笮纬傻拇髴粜驮诔蚺浔龋褂霉δ芊謪^(qū)等各方面都非常合理。”五合國際一位建筑專家介紹。
土地：爭(zhēng)奪戰(zhàn)將愈演愈烈
隨著開發(fā)商對(duì)土地的“增持”需求日益凸顯，2007年下半年的土地市場(chǎng)依然難以平靜。“新江灣城樓板價(jià)達(dá)12500元/平方米”，一夜之間，浙江綠城拿地創(chuàng)新江灣城樓板價(jià)新紀(jì)錄的消息傳遍上海灘。去年，華潤置地獲得新江灣城一幅地的樓板價(jià)僅6676元/平方米，而半年后這一價(jià)格卻翻了一倍。高地價(jià)的爭(zhēng)議背后，是企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)土地資源的渴求。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前土地資源日益稀缺，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需增加土地儲(chǔ)備，因此會(huì)出現(xiàn)群雄爭(zhēng)霸于一二級(jí)土地市場(chǎng)的局面。“上市公司或是謀求IPO的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都想增加土地儲(chǔ)備。”業(yè)內(nèi)人士表示。
如在上海，萬科去年通過收購拿下浦東三林多幅住宅用地；同樣，外來的廣州富力地產(chǎn)和重慶龍湖地產(chǎn)，也都在竭力殺入，富力早些時(shí)候公開表示將拿出100億元在以上海為中心的長三角地區(qū)拿地，龍湖也急欲闖進(jìn)全國開發(fā)商第一陣營，并在這次的新江灣城土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中成為唯一與浙江綠城激戰(zhàn)到最后一刻的企業(yè)；浙江綠城更不用多說，自去年香港上市成功以后，就在杭州、溫州、寧波、義烏等地頻繁拿地，而在上海奪地成功后，董事長宋衛(wèi)平也坦言這次拿地的價(jià)格有點(diǎn)高，只是“上海能夠令人滿意的土地已經(jīng)不多，拿就拿了。”
在各大企業(yè)加大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的同時(shí)，作為制衡樓市過熱發(fā)展的有力武器，政府也加緊把好土地“閘門”。國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》中規(guī)定，今年開始，土地出讓收支將全額納入地方基金預(yù)算管理。土地收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”；在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。
可以預(yù)見，在政府三令五申之下，土地管理的嚴(yán)格性將在今年得到加強(qiáng)。同時(shí)，明年將有更多的住宅用地附加上結(jié)構(gòu)調(diào)控、限制戶型的要求，希望土地市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范能給未來的商品房市場(chǎng)帶來穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
政策：“組合拳”以落實(shí)為主
去年，中央針對(duì)非健康增長的房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會(huì)保障體系、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面的重大調(diào)整。一年之后，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認(rèn)同，保障性住房的土地供應(yīng)及開發(fā)思路也已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的成效尚未盡如人意。
在陸續(xù)出臺(tái)的政策面前，調(diào)控的核心目標(biāo)并未達(dá)到———部分地區(qū)的房?jī)r(jià)還是邊調(diào)控邊飛漲，如北京、廣州、深圳等一些主要城市的房?jī)r(jià)今年以來一路飆升。有專家表示，如果一線城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，今年可能將面臨更嚴(yán)厲調(diào)控。因此，來自政策層面的“利器”，依然被認(rèn)為是影響今年房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。
去年年底，2006年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京閉幕，會(huì)議明確提出要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房?jī)r(jià)過快上漲，2007年則繼續(xù)貫徹調(diào)控的精神，在此表達(dá)得異常清晰。可見今年將繼續(xù)以宏觀調(diào)控為主旋律，控制房?jī)r(jià)漲幅、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年國家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面的調(diào)控政策已出臺(tái)得基本到位，今年的主要任務(wù)是落實(shí)既有政策。從政策執(zhí)行情況可以看出，去年的各項(xiàng)政策有的放矢，方向正確，但有些重要政策缺少地方實(shí)施細(xì)則，比如“70-90”的結(jié)構(gòu)調(diào)控政策、二手房轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收政策等等。
另外，不少專家認(rèn)為，就算供應(yīng)的大幅增加，仍難以打破商品房供不應(yīng)求的局面。土地資源的有限性，使得完全依靠增加供應(yīng)來抑制房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí)，今年的調(diào)控重點(diǎn)或許將會(huì)向抑制需求上轉(zhuǎn)變，如繼續(xù)提高首付和預(yù)售條件以及征稅等。(柯鵬 于兵兵 海潮)
