監(jiān)管預(yù)售款掐的是資金鏈 定會影響樓市走向預(yù)期

　　十月下旬，北京市住建委等三部門發(fā)布對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的辦法(以下簡稱《辦法》)，宣布自12月1日起，商品房預(yù)售資金必須全部存入監(jiān)管專用賬戶，開發(fā)商不得直接收存。

　　《辦法》的主要特點是，規(guī)范市場、并要保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，而不是讓地產(chǎn)商再用來拿地。這對于保障購房人不會因地產(chǎn)商挪用購房款，導(dǎo)致房屋不能按時收樓，以及在此過程中相關(guān)權(quán)益的保護有正面作用。但地產(chǎn)商的營運資金被收緊，是顯而易見的。

　　本輪樓市調(diào)控已近一年，在房屋的供應(yīng)環(huán)節(jié)，監(jiān)管部門一直重點調(diào)控和“特別關(guān)照”的，就是開發(fā)商的資金鏈條。

　　近10年來，地產(chǎn)業(yè)快速擴張，主要得益于1997年開始實行的住房制度改革與全面市場化和快速而持續(xù)的城鎮(zhèn)化。同時，房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”的預(yù)售制度、以及銀行業(yè)“按揭”制度深度介入與支持的“杠桿化”，放大了地產(chǎn)資金的開發(fā)能力、財富效應(yīng)與銀行、地產(chǎn)兩大行業(yè)的風(fēng)險。

　　地產(chǎn)商杠桿化經(jīng)營的全套功夫，完全來自于香港同行，但內(nèi)地地產(chǎn)商們將企業(yè)快速膨脹的這個秘笈應(yīng)用和發(fā)揮到了極致。“資金鏈”和“杠桿化”經(jīng)營，是地產(chǎn)商快速擴張和膨脹的不二法門。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金3938.8億元，預(yù)售資金占比高達25.9%。如此看來，北京市的這一招，顯然是在針對地產(chǎn)商拿預(yù)售資金來盲目圈地、爭奪地王等行為。

　　按照常理分析對預(yù)售資金監(jiān)管，肯定會影響地產(chǎn)商和買賣雙方對樓市未來走勢的預(yù)期。從房屋供給的角度來看，則會對捂盤行為帶來直接的現(xiàn)金流壓力，會對在建樓盤的資金供應(yīng)和質(zhì)量、工程進度保證等帶來正面作用，中長期來看，還將延緩及影響地產(chǎn)商的拿地、開發(fā)、擴張速度。因為流動性的影響和壓力，地產(chǎn)商唯有降價以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。不少拖延開發(fā)周期的企業(yè)，也將會加快現(xiàn)有項目的開發(fā)，使得市場可能在短期增加大量供應(yīng)。

　　在流動資金部分減少的前提下，地產(chǎn)商若想要維持之前的擴張速度，勢必增加營運成本和代價，逼迫地產(chǎn)商必須要另尋資金出路，包括引入基金、信托、股權(quán)和債權(quán)式的融資，以及海外融資。

　　綜合來看，監(jiān)管預(yù)售房款會引發(fā)地產(chǎn)商現(xiàn)金流的進一步緊張。盡管這會給外界留下諸如行政干預(yù)過細(xì)的印象，但沒有任何理由和證據(jù)去胡亂猜度，政府的相關(guān)部門必定要將地產(chǎn)商視作“假想敵”，必定要將其打入行業(yè)性虧損之境地。(鐘林 知名財經(jīng)專欄作家)