北京預售款監管政策或導致全國地產業洗牌？

　　10月底，北京出臺了商品房預售款監管政策，規定對未竣工的已售期房資金予以監管。

　　商品房預售監管政策到底對這個行業有多大的影響？它能讓目前居高不下的房價下跌嗎？本期《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)邀請到衛明不動產智庫負責人蔡為民、上海明泉企業(集團)有限公司董事副總裁張貽春、中原地產高級研究經理劉淵、上海正陽投資集團有限公司營銷總監王士章、克而瑞(中國)研究中心研究經理林波，共同探討這個問題。

　　房價漲跌

　　NBD：北京的預售款監管新政會由北京推廣至全國嗎？房價會因此下跌嗎？

　　劉淵：包括預售款監管政策在內，目前大部分政策的目的都是收緊開發商的資金鏈，迫使后者降價賣房，這一政策在短期內的確能達到目的。因此，政策有可能會推廣至全國。

　　張貽春：預售款監管政策并不會令開發商大幅度降價。因為即使迅速賣房，預售款也會被監管，上述政策從北京推廣至全國的可能性不大。

　　蔡為民：未必會在全國實施。這個政策的用意如果是避免產生更多的爛尾樓，政府完全可以放權給消費者，讓消費者自己監督審核。

　　王士章：在全國實施的可能性很小。房地產業是靠現金流產生收益的行業，而預售款監管政策等于要用開發商的自有利潤作投資，這將改變房地產行業的開發模式，影響非常大。

　　林波：在第二輪調控的大背景下，下一階段各地可能會陸續出臺相關跟進細則。

　　樓市供應

　　NBD：監管是不是會讓北京樓市的供應出現減少呢？

　　劉淵：從中長期看，這個政策有可能令市場商品房供應減少。在商品住宅預售標準提高之后，10月份的新增供應已經較9月份有所減少。

　　張貽春：對開發商的影響會很大，尤其是流轉到項目上的資金投入會減少，這會影響到供應。

　　蔡為民：這和預售標準提高、延遲銷售等政策是一樣的，就是放緩開發節奏，供應量由此開始滑落。

　　林波：如果政策執行較為寬松，對企業基本不會造成明顯影響。一旦更多城市加入，政策將對企業資金和利潤等造成沖擊，特別是那些自有資金不足的企業。

　　房企規模

　　NBD：如果政策在全國推廣，房企的規模會縮小嗎？

　　劉淵：各地對預售款監管的具體政策沒有統一。即使在北京，也是由銀行來監督開發商的預售資金監管，這很容易產生貓膩，因此對開發商資金的實際影響不會很大。

　　張貽春：預售款監管政策影響了企業的開發資金量，企業有縮小規模的可能性。

　　蔡為民：預售款占到開發商所有資金的1/3，預售款監管必然會對開發資金產生極大的影響。開發商要更快更好地開發，需要工人品質和技術水平的提升，目前來看難度很大。大部分業會縮小規模。

　　王士章：預售款監管會讓開發商的財務更加不靈活，在這樣的情況下，將迫不得已縮小企業規模。

　　土地價格

　　NBD：政策對整個行業會有什么樣的影響？土地的價格會否因為監管而出現下跌？

　　劉淵：地價下跌是有可能的。買家沒有資金了，地價自然會下跌。

　　張貽春：構成地價的因素很多，不會因為買家的資金減少而出現地價下跌。

　　蔡為民：整個行業會出現洗牌，一部分房地產商會淡出行業。但這樣的洗牌對行業和消費者并沒有任何好處。因為，能夠繼續生存的都是擁有大量資金的大規模企業，很有可能因此形成壟斷。

　　王士章：對地價有一定的抑制作用，但幅度不會很大。(記者 楊羚強)