監管預售款能降低房價？

　　今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五個地方，已經完成了對商品房預售款監管的明確規定。預售金要監管，開發商必須專款專用，這就等于是加了一個保險，防止開發商拖延，避免延期交房了。現在大家都希望，監管預售金會勒緊開發商的錢袋子，最近限制開發商資金渠道的政策挺多的，真希望這些政策疊加在一起，能讓房價降一降。

　　預售款監管是否管用？真的能抓住房地產商的命脈嗎？

　　山東省濟南市于早在2005年9月就出臺了《濟南市商品房預售款監管實施細則》，引入了擔保機制等，但制度表現出來的作用并不明顯。在近五年的時間里，濟南的房價已經翻了一番。

　　其實，房價的高低是多種因素的結合體，牽涉到很多具體的因素。例如，宏觀調控、土地供應、當地消費水平等，預售款的監管起到的作用不大。房價主要是開發商與購房者的博弈，雖然有政府政策影響，但是大批開發商的進入，加上較大的剛性需求，房價的升降趨勢并不明朗。

　　監管商品房預售款對于資金充裕的開發商不會帶來太大影響，因為這些企業本身有更多的融資渠道，而資金相對單薄的企業，則在擴張速度上將受到限制。這樣會導致房地產企業無錢拿地，影響后續市場供給，甚至可能帶來未來房價的報復性上漲。

　　從另一個角度來看，預售款監管實質上已經對企業的內部管理進行干涉了，這不符合現代市場經濟管理規則。從根本上來講，房地產市場的問題在于市場制度不完善，但是房地產市場的調控不應該對企業的微觀經營進行管理，而應采取調整市場制度和制度執行力度的措施。□謝逸楓 　　廣東刀客地產顧問機構董事長/資深房地產專家