北京監管開發商預售款 房企資金鏈將更加吃緊

　　樓市調控繼續深化。25日,北京出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)明確規定,商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,保證預售資金優先用于工程建設,嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。此《辦法》將于今年12月1日起施行。

　　業內人士分析,在目前對房地產開發商貸款已經收緊的情況下,再監管預售資金,對房地產公司的現金流和新項目開發的影響是致命的,開發的速度和規模都將受到牽制。開發商很可能降價銷售,以求快速回款,保證資金周轉順暢。

　　開發商資金鏈斷裂風險加大

　　“對房地產商來說是雪上加霜”,對此SOHO中國董事長潘石屹如此表示,中原地產也認為,此舉是對開發商影響最直接的政策之一,預計開發商資金總額的近三成(逾一千億)將受到監管。

　　在潘石屹看來,目前大部分開發商周轉資金的一半都來自于預售收入,因此預售收入的監管對房地產開發商現金流的影響是最大的。

　　根據北京市統計局發布的數據,前三季度北京房地產開發項目本年到位資金3938.8億元,其中定金及預收款為1020.7億元,占全部開發資金比重高達25.9%。

　　而此次預售款監管意味著,從12月1日起,每年將有超過千億的預售資金不再由開發商自己隨意使用,對其資金鏈的打擊是巨大的。房企在春節前后普遍面臨的資金困境,可能提前至年底。

　　目前很多開發商,特別是一些中等開發商都會同時在一個或者多個城市開發多個項目,如果資金被鎖定將使得開發商很難再輾轉騰挪。這將使開發商的資金鏈斷裂風險明顯加大,盲目擴張的風險也會加劇。

　　但是,也有人士認為,這項政策對于房地產商的資金鏈影響甚微,地產商拿地的辦法有很多。中原地產華北區域董事總經理李文杰表示,預售金監管暫時不會明顯影響土地市場。如果一企業確實想拿地,資金渠道很多,甚至可能通過企業間拆借來周轉資金。

　　專家認為,中小房地產開發商受影響較為明顯,一部分中小型房企甚至可能被淘汰出局。特別是僅在北京一地開發項目的中小型開發商,在資金調配上將尤其困難,同時也面臨著大型房地產企業自由資金帶來的巨大競爭壓力。很可能導致其在12月前降價快銷,回籠資金。