套內面積大幅縮水，這房該怎么收？

　　江西全南“府院聯動”讓133戶業主圓了新居夢

　　2022年寒冬，某置業公司通知旗下樓盤二期商品房業主辦理房屋交付手續，江西省全南縣的李女士和其他業主收房時發現房屋實測面積與預測面積有較大差異，拒絕收房。部分業主和某置業公司多次協商無果后提起訴訟，踏上維權路。

　　去年1月，在全南縣該樓盤交房現場，李女士激動地在補充協議上簽下自己的名字。隨著最后一枚紅手印落下，一場持續18個月的收房糾紛終于化解，133戶業主集體領到新房鑰匙。

　　今年春節期間，李女士開心地帶著孩子來到全南國際商貿城，漫步在各家具展位之間，精心挑選著心儀的櫥柜，為喬遷新居做準備。

　　從拒絕收房到欣喜入住，其間發生了什么？133起房屋買賣合同糾紛是如何全部圓滿化解的？《法治日報》記者近日深入采訪辦案法官、當事人、相關部門工作人員等，還原案件辦理過程。

　　消失的房屋面積

　　該樓盤二期商品房交付日，本該是業主們滿心歡喜收房入住、開啟新生活的幸福時刻，然而，部分業主在查驗房屋時卻發現了問題——房屋實測面積與此前的預測面積差距過大。

　　手持驗房單的業主們發現，合同約定的套內建筑面積“縮水”4.41㎡至7.29㎡，超差比例最高7.8%。“當時看到數據，心里咯噔一下，這誤差也太大了，完全超出了我們的預期。”一位業主說。

　　“花半輩子積蓄買的房，公攤面積竟相當于一間小臥室！”業主王先生展示的對比圖在業主群內瘋傳，業主們覺得自身權益受到損害，拒絕收房，并要求開發商某置業公司退回購房款。

　　在多次協商無果后，33份起訴狀雪片般飛入法院。另外100戶業主則在一旁觀望，內心充滿擔憂與不安。

　　為從根源上化解這場糾紛，全南縣人民法院迅速行動，積極搭建府院聯動平臺，與縣住建局、城市社區管委會緊密協作，開啟了一場艱難但充滿化解矛盾決心的調處之旅。

　　“打官司并不是解決問題的唯一辦法，咱們一起想想，肯定還有更合適的出路。”法院干警耐心向業主釋法明理，安撫他們激動的情緒。

　　三赴現場測誤差

　　依托最高人民法院與住房和城鄉建設部建立的“總對總”在線訴調對接機制，2023年7月，全南縣法院會同縣住建局、城市社區管委會等部門開展聯動調解，工作人員三次奔赴現場實地調查，發揮各自職能優勢，找準化解糾紛突破口。

　　原來，糾紛產生的原因主要是該樓盤二期預測繪與實測繪聘請的公司不同，兩家公司計算方式也不一樣，因此造成2#、3#、5#樓涉324戶房屋的實測面積與預測面積有較大差異，其中實測面積小于預測面積的有133戶，實測面積小于預測面積在4.41㎡至7.29㎡不等，該超出部分均為公攤面積。業主認為按照雙方商品房買賣合同約定，套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權解除合同。

　　縣住建局連夜召開專家論證會，確認誤差超出合理范圍。

　　隨后，三方團隊齊心協力，針對雙方爭議問題及相關法律規定展開深入研究。考慮到雙方矛盾尖銳，承辦法官何榮香決定采用“背靠背”的方式，分組分頭與雙方當事人聯系。

　　“從法律規定和合同約定來看，你們確實存在一定問題，需引起重視。”縣住建局工作人員嚴肅地向某置業公司指出問題，同時詳細闡釋法律風險，分析其中利害關系。

　　縣城市社區管委會工作人員則像知心朋友一樣，從日常生活便利、鄰里和睦的角度出發，對業主進行耐心勸解：“大家都冷靜冷靜，心平氣和地解決問題，以后還得在這兒長久生活呢。”

　　在工作人員的努力下，雙方情緒逐漸緩和，對立的堅冰開始慢慢融化。

　　在充分了解雙方訴求和調解意愿后，三方聯合組織雙方進行調解，二十多位業主代表和某置業公司代表齊聚調解現場。然而，由于之前矛盾太深，第一輪調解時氣氛緊張，雙方最終不歡而散。

　　示范調解化糾紛

　　“剛接手這起涉及人數眾多的案件時，我就知道是一場硬仗。這不僅是一場調解，更是關乎眾多家庭安穩生活的大事，必須真正做到案結事了、定分止爭。”何榮香當機立斷，迅速調整調解策略，決定組織業主代表和某置業公司負責人實地前往涉案樓盤現場，一邊對照房屋實際情況，列舉類似案例，講解相關法律條文，一邊仔細察看房屋建設細節。

　　這一查，讓某置業公司方發現并認可同等面積的兩梯兩戶與兩梯三戶公攤面積差異確實過大。

　　何榮香以此為突破口，再次從法理、情理、誠信等多個層面勸說某置業公司負責人：“如果不妥善解決，一旦進入訴訟程序，公司不僅要承擔高額的訴訟成本，還可能對企業形象和后續發展造成嚴重影響。”這番話直擊要害，某置業公司負責人態度終于轉變，主動與業主進一步協商。

　　最終，33戶業主與某置業公司達成一致意見，當場簽訂補充協議：超過合同約定3%的部分，開發商承擔70%，業主承擔30%。協議簽訂后，業主們臉上露出了久違的笑容，當場收房。另外100戶業主也參照此“示范調解”方案順利解決問題。

　　至此，133起房屋買賣合同糾紛圓滿化解，這場持續許久的紛爭終于落下帷幕。“從劍拔弩張到握手言和，我們見證了基層治理的溫度。”全程參與調解的全南縣政協委員陳勤英感慨地說。

　　目前，該案例已被納入最高人民法院多元解紛案例庫，全南縣“府院聯動”+“示范調解”的經驗也被大力推廣。

　　□ 本報記者 黃 　輝

　　□ 本報通訊員 鄧集瓊 李茹平

　　來源：法治日報