就廣州房地產(chǎn)市場與宏觀調(diào)控的問題，廣州市國土房管局市場處負責人昨日分析了廣州住宅房價上漲的原因，并對“穗七條”進行了解讀，指出，廣州的宏觀調(diào)控措施是尊重市場規(guī)律的，加大土地供應(yīng)和改善住房結(jié)構(gòu)是“穗七條”的兩大核心，同時明確“廣州沒有地荒”，“住宅用地供應(yīng)量是合理的、正常的”。

　　近年住房需求包含不正常因素

　　對于備受關(guān)注的廣州商品住宅房價問題，市國土房管局市場處處長黃文波從商品房的屬性開始分析、解剖。

　　“商品房本質(zhì)是商品，所以，房地產(chǎn)價格受供需關(guān)系影響”。黃文波指出，房地產(chǎn)成本包括三大方面，分別是：土地取得的成本，此項成本受市場供求影響；建安裝修成本，該成本費用基本穩(wěn)定；國家稅費，長期穩(wěn)定。“由此可見，房價歸根結(jié)底受到土地市場供需影響”。

　　對于廣州近年房價上漲的原因，黃文波首先指出，這源于住宅用地供應(yīng)從2005年開始的減少，當年經(jīng)營性用地只出讓了0.5平方公里，去年則是1.86平方公里，而往年曾達到5平方公里，正常年份也有3平方公里。據(jù)介紹，2005年土地供應(yīng)量的減少與當時調(diào)整的政策有關(guān)，令土地從“生地”到“熟地”的過程加長。

　　相應(yīng)的，廣州近年雖然在批準預(yù)售商品房方面未設(shè)門檻，但供應(yīng)量減少，從過去一年800萬平方米，減少到600萬平方米。

　　而消費者近兩年購房需求量卻比往年攀升，每年約增加一兩百萬平方米。黃文波分析道：“其中，既有正常的需求增長，也包含了不正常因素，如投資性的需求和消費心理導致的消費提前，從而，供需嚴重失衡，導致價格變動。”

　　另外，黃文波指出，在需求增長的同時，住房結(jié)構(gòu)問題也導致了房價上漲，廣州由于歷史情況，市民解決住房過多依賴于商品住宅。

　　宏觀調(diào)控不是行政干預(yù)市場

　　對于“穗七條”，黃文波解讀時首先澄清了認為宏觀調(diào)控就是行政干預(yù)市場的誤區(qū)，表示“廣州的宏觀調(diào)控絕對不是行政干預(yù)市場，‘穗七條’大前提是尊重市場規(guī)律。”

　　黃文波認為，如果說是行政干預(yù)市場，那么，政府的宏觀調(diào)控只要下發(fā)紅頭文件限價、限定利潤即可，“但這是粗暴簡單的行政干預(yù)方式，沒有尊重市場規(guī)律。”

　　“穗七條”第一條“加大土地供應(yīng)，緩解供需矛盾”和第二條“改善住房結(jié)構(gòu)”被認為是“穗七條”的核心內(nèi)容。黃文波表示，加大土地供應(yīng)就是順應(yīng)市場規(guī)律，是解決供需矛盾的根本性長效措施。而今年起全市十區(qū)居住用地供應(yīng)達到5平方公里的計劃是合理的、正常的，即在正常年份約4平方公里供應(yīng)量上再加約1平方公里經(jīng)濟適用房用地。市國土房管局有關(guān)負責人透露，大學城等地近期就將有地塊推出。

　　在改善住房結(jié)構(gòu)方面，住房保障作為社會保障的一部分，廣州規(guī)劃經(jīng)濟適用房占住宅建設(shè)總量的17%，“這也是調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段”，解決了低收入家庭住房問題，也分流了一部分需求。

　　“房價升了不少，有實力的開發(fā)企業(yè)也著急，”黃文波說道，“因為這會危害市場，產(chǎn)生泡沫，甚至毀掉市場，后果將是災(zāi)難性的，”“而廣州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的在于抑制房價快速上漲、穩(wěn)定房價。”

　　令人欣喜的是，黃文波透露，目前廣州房地產(chǎn)市場交易體系合理，房地產(chǎn)市場成熟，二手房交易量目前已占總成交量的50%，說明市民消費理念成熟。(李婧)