產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整急需到位

　　房價漲幅速度過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡是一個重要原因。2006年，政府已經(jīng)清醒地意識到，要想平抑過快增長的房價，必須使商品房市場和保障性住房市場兩條腿都健全起來，進而對房地產(chǎn)做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　有關(guān)中低階層住房的限價土地政策、建設(shè)部等九部委“70%·90平方米”的政策框架已經(jīng)推出。但從目前看，這些重要的政策在實施環(huán)節(jié)沒有得到很好落實。

　　由于“70%·90平方米”政策推出后，其相關(guān)細(xì)則至今尚未出臺，北京已經(jīng)有許多項目被“低調(diào)放行”，

　　同時延遲了諸多項目的上市時間，致使這一被認(rèn)為2006年最具威力的新政在執(zhí)行環(huán)節(jié)大打折扣，加劇了市場供需的緊張局面。

　　盡管政府方面強調(diào)，“70%·90平方米”政策須與“十一五”規(guī)劃同步執(zhí)行，但據(jù)偉業(yè)顧問了解到的市場情況看，目前90平方米以下的供應(yīng)量不足整體的30%，2007年新增項目受“70%·90平方米”限制的數(shù)量也很有限，此政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響在今年暫時無法體現(xiàn)。

　　“70%·90平方米”政策的目的并非是大戶型、小戶型的調(diào)整，而是要完善保障類住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)體制。顯然，2007年房地產(chǎn)市場急需這一政策的執(zhí)行細(xì)則的出臺，這項對房價產(chǎn)生明顯影響的政策將是社會各界期盼的。

　　同樣，限價房的提出在2006年著實吸引眾人的目光，限價房備選用地入市早晚關(guān)系到2007年低價商品房的供應(yīng)量，對市場價格會產(chǎn)生一定影響。但在北京，去年18塊限價房備選土地推出后，卻因缺少土地招標(biāo)細(xì)則和“限戶型、限房價”的執(zhí)行細(xì)則后續(xù)工作難以推進。限價房與經(jīng)濟適用房如何區(qū)別，“限價”是否應(yīng)采取動態(tài)定價，如何限定買家范圍以及怎樣確立退出機制等問題，已經(jīng)成為今年老百姓非常關(guān)心，政府相關(guān)部門急需解決的一大現(xiàn)實問題。

　　出讓土地有待形成有效供應(yīng)

　　供需關(guān)系直接決定房價的高低。盡管政府一再申明，北京土地供量可以滿足5年的開發(fā)需求，但近兩年業(yè)內(nèi)對土地的呼聲始終不斷。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰分析，土地供應(yīng)短缺將帶來2007年上半年可供上市銷售的房屋套數(shù)供應(yīng)持續(xù)下降，而購買力的積蓄將不得不面對今年房價大漲的事實。

　　有業(yè)內(nèi)人士提出，北京2002年到2005年政府已經(jīng)出讓的住宅用地尚有4500公頃，規(guī)劃住宅面積約8000萬平方米沒有形成住宅供應(yīng)量。估計其5000萬-6000萬平方米掌握在依靠銀行貸款和銷售回款的中小開發(fā)商手中。北京房價出路在盤活這8000萬已出讓土地。

　　從政府動作看，北京土地整理部門也在加快土地上市步伐，最近將有65塊土地陸續(xù)入市進行交易，其中住宅性質(zhì)土地供應(yīng)達39宗，除12宗未注明規(guī)劃建筑面積外，已有可建筑面積達415萬平方米。但土地從批租到開發(fā)成產(chǎn)品上市供應(yīng)需要相當(dāng)長的過程，相關(guān)部門對規(guī)劃的審批速度、開發(fā)商的資金調(diào)配、新政策的影響、拆遷進程等都會影響有效供應(yīng)的形成。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便今年加快土地供應(yīng)量，也不能在近期使住宅供應(yīng)量明顯增加。

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