2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱為“通知”)。

　　通知對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　一石激起千層浪，社會各界對于實施細(xì)則為何遲遲不出、外資銀行是否應(yīng)納入、“第二套住房”如何認(rèn)定等問題展開了熱烈討論。與此同時，各商業(yè)銀行紛紛制定了各自的執(zhí)行方案，因為對通知認(rèn)識和理解的不同，公眾也是莫衷一是。

　　為此，本網(wǎng)邀請專家學(xué)者，法律界人士，就上述問題進行探討和辯論。（主持人 周斌）

　　“第二套住房”界定標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)以統(tǒng)一為宜

　　郭田勇

　　房貸新政的必要性和及時性

　　政策的頻繁出臺與我國當(dāng)前房價的持續(xù)上漲是密切相關(guān)的。同普通商品價格上漲一樣，房價的上漲自然也是由于供求缺口所致，但對于我國的購房需求卻需具體分析。

　　在我國目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機)型需求。而房價的持續(xù)走高既有住房市場供求不平衡的因素，更有流動性過剩背景下的住房投機需求高漲的影響。這種以投資、投機為主的購房行為，不僅對廣大群眾自住性購房形成“擠出效應(yīng)”，也使房地產(chǎn)市場的內(nèi)在風(fēng)險加劇。由于我國利率正處上升通道，一旦部分購房人的還貸能力出現(xiàn)問題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，使得大量炒房客對房價預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并誘發(fā)大量投機性拋盤，導(dǎo)致房價在大漲之后發(fā)生大跌。

　　因此，采取保護自住房需求、抑制投機的方式來遏制高房價、進而規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主線。由此來看，央行、銀監(jiān)會針對限制“第二套住房”貸款發(fā)布的通知是十分必要與及時的。該通知出臺后，社會各界普遍叫好，也有部分?jǐn)M購“第二套住房”的人選擇觀望或退避，部分城市二套房交易明顯變小、房價趨于回穩(wěn)�？梢哉f，該政策對穩(wěn)定房價預(yù)期、遏制房價上漲正在發(fā)揮積極的作用。

　　標(biāo)準(zhǔn)不一易導(dǎo)致經(jīng)營混亂和無序競爭

　　通知出臺以后，在執(zhí)行的細(xì)則上，至今仍存在不少遺留問題。特別是在判斷“第二套住房”到底是以個人為單位還是以戶為單位，目前各家銀行仍存在各自為政、尺度不一的現(xiàn)象，大體上形成了兩派：一是中小銀行為主采用以個人為單位來界定“第二套住房”；另外是建設(shè)銀行提出的采用以戶為單位來界定“第二套住房”，并且其他三大國有商業(yè)銀行都有采用這種方式的趨勢。

　　中小銀行采用以個人為單位來界定“第二套住房”是出于一種市場經(jīng)濟主體的理性行為，因為不論是在資金實力還是客戶資源方面，中小銀行都不如四大國有商業(yè)銀行，在國內(nèi)的個人房貸市場上無法與四大國有銀行抗衡。而四大國有銀行采用以戶為單位來界定“第二套住房”的措施大大提高了申請個人房貸的門檻，必然會導(dǎo)致一部分客戶流失，而中小銀行采用的以個人為單位的界定方式所帶來的相對低門檻則會吸引這些流失的客戶。甚至?xí)��?dǎo)致在四大國有商業(yè)銀行申請房貸的投資者把房屋出售以后再轉(zhuǎn)向中小銀行申請貸款進行房屋投資，根據(jù)中小銀行對“第二套住房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，這些投資者則不用承擔(dān)在國有商業(yè)銀行那里申請貸款所需承擔(dān)的“第二套住房”成本。這樣就可以增加中小銀行的個人房貸市場份額，成為其利潤增長的籌碼。如此一來就會發(fā)生中小銀行倒逼國有商業(yè)銀行的現(xiàn)象：即導(dǎo)致國有商業(yè)銀行在執(zhí)行通知中的規(guī)定時采取一些規(guī)避措施甚至是違規(guī)違法措施進行房貸發(fā)放來防止客戶的流失，最終會對監(jiān)管當(dāng)局的政策起到抵消作用，這當(dāng)然也就違背了通知的初衷。

　　另外值得注意的是，據(jù)報道，這次通知中的規(guī)定并不包括外資銀行。這意味著外資銀行仍然可以按照自己的意愿進行個人房貸的發(fā)放。自從去年年底對外資銀行全面開放國內(nèi)金融市場以來，外資銀行在零售業(yè)務(wù)方面就與中資銀行形成了激烈的競爭，通知出臺后，中資銀行都采取了相應(yīng)的措施提高了個人房貸的申請門檻，而本來在零售業(yè)務(wù)方面創(chuàng)新就占有優(yōu)勢的外資銀行，這次相當(dāng)于又得到了一次“隱性政策”支持，這無疑是外資銀行爭奪中資銀行房貸客戶的一次絕佳機會。導(dǎo)致了中資銀行和外資銀行在競爭中的政策不公平，不僅違背了市場經(jīng)濟下的公平競爭原則，同時也有“搬起石頭砸自己的腳”的嫌疑。

　　目前當(dāng)以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為宜

　　筆者認(rèn)為，統(tǒng)一“第二套住房”界定標(biāo)準(zhǔn)已然成為央行、銀監(jiān)會當(dāng)務(wù)之急。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的明確，既可以防止各商業(yè)銀行采用不同界定標(biāo)準(zhǔn)從而導(dǎo)致操作過程的混亂，同時也給市場投機者們一個明確的信號，那就是央行、銀監(jiān)會對房地產(chǎn)投資(投機)的控制絕不手軟，也不會留下政策漏洞讓投機者們有空可鉆，最終達到通知所期望的效果。

　　至于是采用以個人為單位還是以戶為單位來界定“第二套住房”，筆者認(rèn)為如果目前央行征信數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)資料很完整的話，以家庭為單位來判斷“第二套住房”是未嘗不可的。因為央行和銀監(jiān)會出臺政策的初衷，就是要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場各方向傳遞一個清晰的信號，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投資、平抑房價”的決心。

　　因此，為了使政策效果更為顯著，顯然以家庭為單位來進行判斷效果更好。有人擔(dān)心這會導(dǎo)致社會離婚率的上升，我想，該問題已經(jīng)超出經(jīng)濟學(xué)范疇本身了。當(dāng)然，為避免一些市場人士擔(dān)心的行政“一刀切”，發(fā)揮中國銀行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)的作用，以行業(yè)自律的方式來規(guī)范銀行行為亦是可選之策。

　　(作者：中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授)

　　商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)市場的社會責(zé)任

　　易憲容

　　商業(yè)銀行為高價房推波助瀾

　　近幾年來，國內(nèi)房價為何越宏觀調(diào)控漲得越快，這既與房地產(chǎn)政策和發(fā)展模式的缺陷有關(guān)，與房地產(chǎn)開發(fā)商利用缺陷極力擴張市場有關(guān)，與投資者借助銀行金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場有關(guān)，也與國內(nèi)商業(yè)銀行為了其短期利益對房價上漲推波助瀾有關(guān)。

　　國內(nèi)各商業(yè)銀行為追求最大利益，以房地產(chǎn)信貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為幌子，讓大量銀行信貸進入房地產(chǎn)市場，從而推高了各地的房地產(chǎn)市場價格。因為，這樣做，不僅銀行信貸業(yè)務(wù)得到迅速的擴張，利潤水平快速增長，銀行不良率迅速下降，而且單位成員的業(yè)績與資金快速增長。也就是說，只要房價上漲，住房信貸市場是各商業(yè)銀行最為主要和便利的贏利模式與工具。

　　因此，國內(nèi)各商業(yè)銀行為了爭取在住房信貸中更多的份額，紛紛以各種方式來突破監(jiān)管部門對商業(yè)銀行風(fēng)險管理的規(guī)則來進行大規(guī)模的信貸擴張。比如，本來對住房按揭貸款，根據(jù)銀監(jiān)會的指引，購買住房的借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。但現(xiàn)實情況是，在商業(yè)銀行及律師事務(wù)所的“幫助”下，這一條規(guī)定完全是形同虛設(shè)，借款人完全可以開虛假的收入證明到銀行辦理按揭貸款。正因為商業(yè)銀行破壞現(xiàn)有規(guī)則，從而使許多信用不佳、還款能力不足的借款人進入房地產(chǎn)按揭信貸市場。商業(yè)銀行不僅如此，還以各種金融創(chuàng)新的名義設(shè)計出轉(zhuǎn)按揭、加按揭的金融產(chǎn)品，讓信用不足的人進入銀行住房信貸市場，套取大量的銀行信貸資金。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)隱含的風(fēng)險

　　如果完全按照監(jiān)管部門的要求執(zhí)行，在房價上漲時，個人住房按揭貸款當(dāng)然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各商業(yè)銀行貸款后坐收利潤就是。但這種假定是周期性的，即房地產(chǎn)市場價格不可能只漲不跌，也不可能是只跌不漲，這是誰也無法改變的客觀規(guī)律。當(dāng)房地產(chǎn)市場的價格處于上升時期，個人按揭貸款的風(fēng)險當(dāng)然很低，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場的價格發(fā)生周期性變化，個人按揭貸款的風(fēng)險也自然就顯現(xiàn)了。美國房地產(chǎn)市場發(fā)生的事實就很好的證明。在2006年8月以前，美國房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮了近10年，房價上漲近50%。但是，從2006年8月之后，美國房地產(chǎn)市場價格開始下降，從而引發(fā)2007年次按危機。近8年來，中國房地產(chǎn)市場的價格上漲是美國的幾倍，而國內(nèi)按揭貸款的質(zhì)量也比美國要差。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性變化，那么國內(nèi)商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險肯定會比美國高。

　　通知的出臺，就是要改變目前國內(nèi)商業(yè)銀行個人按揭貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話，從商業(yè)銀行的角度來規(guī)避風(fēng)險。事實上，從目前中國商業(yè)銀行個人按揭貸款的質(zhì)量來看，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)周期性的變化，那么國內(nèi)商業(yè)銀行個人按揭貸款的風(fēng)險肯定會比美國高。也就是說，從自身風(fēng)險控制的角度來說，國內(nèi)商業(yè)銀行也得認(rèn)真執(zhí)行通知，而不是為短期利益所迷惑。

　　我國商業(yè)銀行的責(zé)任

　　從國內(nèi)商業(yè)銀行性質(zhì)來看，既與現(xiàn)代商業(yè)銀行相同，又有所區(qū)別。其相同點是以商業(yè)化、市場化的方式來運作，區(qū)別是，它又是國有商業(yè)銀行即國有股權(quán)為主導(dǎo)。國有商業(yè)銀行既要有提升企業(yè)商業(yè)價值的責(zé)任，也要有承擔(dān)社會公共政策的責(zé)任，并且要在兩者之間選擇一個合適的平衡點。特別是對于后者，商業(yè)銀行承擔(dān)基本的社會責(zé)任是它能夠發(fā)展的根本。

　　現(xiàn)在國內(nèi)不少商業(yè)銀行往往只強調(diào)提供企業(yè)商業(yè)價值責(zé)任，而忽略社會責(zé)任。比如，在個人住房信貸上，不少商業(yè)銀行不遵守誠信法則，不遵守監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，盲目的信貸擴張，從而使得房價飚升，導(dǎo)致國內(nèi)兩大資產(chǎn)價格泡沫迅速吹大，造成經(jīng)濟嚴(yán)重失衡。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題是與國內(nèi)銀行的金融支持和政策密切相關(guān)的，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場矛盾與問題重重的情況下，就得重新調(diào)整國內(nèi)銀行關(guān)于房地產(chǎn)市場的信貸政策。通知就是這種銀行新信貸政策的一次嘗試。

　　筆者認(rèn)為，通知是房地產(chǎn)市場的一項公共性政策，而不是一種商業(yè)行為，國內(nèi)各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行�，F(xiàn)在國內(nèi)的一些商業(yè)銀行，特別是一些國有商業(yè)銀行，賺錢時總想著國家出臺有利政策，要其承擔(dān)社會責(zé)任時候，就不知道跑哪里去了。央行和銀監(jiān)會應(yīng)以通知的公共性來要求各商業(yè)銀行，避免其“各自為政”，并制定嚴(yán)格的懲罰規(guī)則。對于任何敢于不執(zhí)行通知的國內(nèi)商業(yè)銀行進行嚴(yán)厲處罰。當(dāng)然，央行和銀監(jiān)會要做到這一點，還得就通知出臺更多細(xì)則。

　　因此，無論是第一套住房按揭比重還是對“第二套住房”的界定，商業(yè)銀行都得從公共性政策角度來從嚴(yán)要求，而不是僅從其短期利益采取寬松的政策。這樣，才能把房地產(chǎn)投資逐漸清除出市場，從而使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　(作者：中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)

　　“第二套住房”的認(rèn)定要有法可依

　　尹伯成

　　通知出臺后，央行、銀監(jiān)會對于什么是“第二套住房”一直沒有明確的說法。購買“第二套住房”，是以戶還是以個人為單位作認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)？如果過去已經(jīng)用按揭貸款購買了商品房，現(xiàn)在貸款已經(jīng)還清，再次購買時，算不算“第二套住房”？原來按揭買過一套商品房，現(xiàn)在覺得小，或者其他原因要重新買一套，即便賣掉舊房重買，也就是所謂改善性需求，算不算“第二套住房”？諸如此類問題，央行、銀監(jiān)會都未有一套正式認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺，結(jié)果各地各銀行都感到莫衷一是，放貸新政難以執(zhí)行，筆者認(rèn)為，如果這種情況持續(xù)下去，將會帶來以下幾方面不利后果：

　　首先，不是有法不依，而是無法可依。如果“第二套住房”沒有明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，那么，有關(guān)“第二套住房”的放貸新政等于名存實亡，流于形式。打個比方，如果法律規(guī)定搶劫屬于犯罪行為，但對于什么是搶劫行為卻沒有明確規(guī)定，則上述法律條文就變成一句空話。也許有人認(rèn)為，關(guān)于房貸新政，央行、銀監(jiān)會應(yīng)當(dāng)作一個原則性規(guī)定，至于如何執(zhí)行，由各地各銀行根據(jù)具體情況來規(guī)定執(zhí)行，實施的細(xì)則應(yīng)當(dāng)給下面留一個靈活機動的執(zhí)行空間。筆者以為，這種看法不妥，有些政策確實只需要原則性規(guī)定，實施細(xì)則可以由“下面”視具體情況貫徹執(zhí)行，但對于購買“第二套住房”要實施房貸新政而言，“第二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是一個要不要執(zhí)行這個政策的原則問題，這是不可以讓“下面”自己來規(guī)定的，否則這一房貸新政等于無法可依，而不是有法不依。

　　其次，會使購買“第二套住房”的房貸新政的調(diào)控完全落空。眾所周知，近年來各地房價節(jié)節(jié)攀升，這既嚴(yán)重違背了廣大老百姓改善住房的要求，又給銀行帶來了很大的風(fēng)險，而房價的上升又與房市上的投資性需求旺盛有關(guān)，為了抑制這種投資性需求，央行、銀監(jiān)會出臺了這一新政，而如果什么是“第二套住房”不作認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，那么，家中夫妻二人各買一套，或者家中有幾個人就可以買幾套，都可以不算“第二套住房”；或者買一套房，等房價漲了賣掉，還清按揭，再買一套，也不算“第二套住房”，那抑制投資性需求的房貸新政，是難以有成效的。

　　再次，會引起各商業(yè)銀行間的不平等競爭。現(xiàn)在，有的銀行已明確表態(tài)，要按戶為單位計算，而有的銀行(如華夏銀行及部分外資銀行)已宣布以個人為單位計算，各銀行都自行其是，缺乏統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，必然導(dǎo)致競爭不公平。目前，很多銀行無視房貸風(fēng)險，總以為房貸是一塊最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，都來搶食這塊肥肉，結(jié)果，房價是越來越高，銀行風(fēng)險也越來越大，一旦泡沫破裂，不管哪個銀行形成房貸壞賬，最后還是要由國家兜底，全國人民買單。

　　綜上所說，筆者認(rèn)為對于什么是“第二套住房”，央行應(yīng)當(dāng)有一個盡可能明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目前情況，筆者主張：

　　第一：“第二套住房”必須以戶為單位，夫妻二人想各買一套，必須憑離婚證明，子女想單獨買一套，必須憑結(jié)婚證明。

　　第二：五年內(nèi)用按揭買過房，五年內(nèi)如果想再買一套，并且不是自己居住，即使前面的貸款已經(jīng)還清，也應(yīng)當(dāng)作為“第二套住房”。

　　第三：對于改善性需求，必須憑賣掉舊房的證明，再買房的時候，才可以不作為“第二套住房”。

　　現(xiàn)在有的地方，比如說上海，因為“上面”一直對什么是“第二套住房”沒有認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由銀行協(xié)會牽頭制定出了一個標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為這個辦法也不妥，銀行協(xié)會牽頭制定出來的規(guī)定，只能是各個銀行可以參照執(zhí)行的自律性規(guī)定，不具備法律約束力，這種規(guī)定不能代替必須執(zhí)行的法規(guī)。

　　總之，筆者認(rèn)為，必須根據(jù)有關(guān)房貸新政的本意和出發(fā)點，來作一個統(tǒng)一的，什么是“第二套住房”的明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　(作者：上海復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任)

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