買房是居住還是投資

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，自2004年之后，北京的土地供應(yīng)逐年下降，保障性住房的建設(shè)面積逐年下降，房地產(chǎn)的開發(fā)投資逐年下降，而購買力卻逐年上漲，從而造成過多的資本追逐過少資產(chǎn)的樓市“奇異風(fēng)景”。

　　在北京某外企工作的劉先生告訴記者，他于2003年在東四環(huán)購買了一套65平方米的小戶型，購買價(jià)為44萬元，目前能夠賣到65萬元，除了交納營業(yè)稅、契稅等費(fèi)用外，凈賺近20萬元。“我買房子就是為了投資。”但與別人比起來，劉先生還只是“小打小鬧”。

　　據(jù)房產(chǎn)中介公司偉業(yè)顧問的統(tǒng)計(jì)顯示，2001年以前，外地客戶在北京的房地產(chǎn)成交面積約占成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房產(chǎn)中介公司“信一天不動(dòng)產(chǎn)”今年7月的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，在北京的購房人群中，投機(jī)性購房比重占總體購房的26.7%。深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，流傳著“70%的買房者是投資客”的說法。據(jù)深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫的《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳市發(fā)放產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房，占住房總套數(shù)的30.31%；得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房，占住房總套數(shù)的28.11%。

　　“2003至2005年間，上海的房價(jià)在一年多的時(shí)間里就上漲幾倍，近來深圳房價(jià)也在成倍上漲。這些現(xiàn)象都說明，目前的房地產(chǎn)市場完全是一個(gè)投機(jī)炒作的市場。”中國社科院教授易憲容對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。

　　房價(jià)被人為操縱了嗎？

　　在搜房網(wǎng)的一項(xiàng)網(wǎng)友調(diào)查中，95%的網(wǎng)友認(rèn)為，“有遇到過開發(fā)商捂盤壓盤的情況”，92%的人認(rèn)為“開發(fā)商捂盤惜售會(huì)造成房價(jià)上漲。”一位業(yè)內(nèi)人士甚至坦言：近半年來北京房價(jià)上漲的速度最快的根本原因，是開發(fā)商捂盤。而據(jù)《新華日?qǐng)?bào)》報(bào)道，在房價(jià)飆升的南京，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建了不賣、開發(fā)商坐等漲價(jià)的樓盤大約有180萬平方米之多！

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，如今最常見的捂盤手段就是分批分次的領(lǐng)取預(yù)售許可證，這樣開發(fā)商可以主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的開發(fā)和銷售節(jié)奏，政策一有變動(dòng)就可調(diào)整銷售價(jià)格，隨變化滿足市場需求。

　　記者在查詢北京市大興區(qū)某樓盤時(shí)，銷售人員稱該樓盤其中一棟樓已經(jīng)被某單位集體購買，不對(duì)外銷售，而記者隨后在該區(qū)的房管局查詢到，該棟樓的房源并沒有銷售備案。一位知情人士告訴記者，該棟樓并沒有銷售，只不過由于位置、朝向、環(huán)境等條件較好，開發(fā)商將其留下來在后期銷售，以期獲得更高的收益。

　　記者了解到，中介公司和地產(chǎn)公司聯(lián)合起來“捂盤”也是業(yè)內(nèi)公開的秘密。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，某中介一下子買下整層單位，然后分散到各個(gè)門店，用自己的銷售網(wǎng)絡(luò)把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。

　　2006年7月10日，建設(shè)部、發(fā)改委和工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。

　　而某售樓處人員對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》則說：“房子太好賣了，我們不著急，慢慢賣，可以等著價(jià)格漲得更高一些。”

　　房價(jià)的“天花板”在哪？

　　從2004年以來，中央政府動(dòng)員了9個(gè)部委和各地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。尤其是去年以來，宏觀調(diào)控措施更是重重地砸向熱漲的樓市，民眾都希望政府的“鐵腕”真的能拽住房價(jià)瘋長的步伐。但遺憾的是，一年來，房價(jià)不但沒有在調(diào)控面前停下腳步，反而“報(bào)復(fù)性”地從南漲到北。房價(jià)的“天花板”在普通購房者目光所及之處越抬越高，甚至是遙不可及。

　　時(shí)至今日，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)被提醒“存在購買風(fēng)險(xiǎn)”、“違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售”；“不買房運(yùn)動(dòng)”、“個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)”等有可能化解高房價(jià)的嘗試，也在折騰和彷徨中敗下陣來。或許真的是沒有別的辦法了，政府干脆直接伸出了“干預(yù)之手”。5月11日，南京市物價(jià)局出臺(tái)六條措施，明確要求普通商品住房進(jìn)行“一套一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)，房屋均價(jià)的上浮幅度最高不得超過5%，嚴(yán)禁擅自上調(diào)價(jià)格，并在5月20日正式實(shí)行。

　　但市場好像已經(jīng)對(duì)一次次的調(diào)控開始麻木，開發(fā)商開始由愁容滿面轉(zhuǎn)為洋洋自得。在今年7月舉辦的“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，任志強(qiáng)說出了開發(fā)商的心里話：“宏觀調(diào)控本來是想控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，從而抑制投資增長，讓房價(jià)降下來，結(jié)果卻相反，開發(fā)商的資金鏈沒有斷，反而發(fā)了財(cái)。”任志強(qiáng)進(jìn)一步表示，樓價(jià)上漲的幅度比銀行的利息還要高，宏觀調(diào)控似乎很好地滿足了開發(fā)商追逐利潤最大化的心理。

　　“越調(diào)越漲”也顯示了政府的尷尬。據(jù)某媒體報(bào)道：建設(shè)部官員應(yīng)邀參加房地產(chǎn)論壇的前提條件是“只要不談房價(jià)”。作為房地產(chǎn)調(diào)控各部門的“牽頭人”，建設(shè)部“不談房價(jià)”的聲明，恰當(dāng)?shù)胤从沉水?dāng)前房價(jià)調(diào)控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。

　　其實(shí)作為“牽頭人”，建設(shè)部也有自己的苦衷：最有效的調(diào)控手段是嚴(yán)把土地和信貸的閘門，以及相關(guān)的稅收調(diào)節(jié)，但建設(shè)部既管不了資金(屬銀行、財(cái)政部門)，又管不了土地(屬國土部門)，更談不上稅收的調(diào)節(jié)了。一個(gè)明顯的例子是，在2006年6月國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中，建設(shè)部提倡“積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場。”而國家稅務(wù)總局的政策則是“從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”，頗有搬石砸腳的意味。可以說，部門出臺(tái)的政策相互掣肘，使調(diào)控力大打折扣。

　　“中國房地產(chǎn)至少看好20年”，這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)判斷。買房者呢？

　　“讓所有的人都買得起房子，并不現(xiàn)實(shí)”

　　最近，白領(lǐng)小劉也被迫加入到“買房”的行列，盡管在他看來，現(xiàn)在房價(jià)高，還不如多租幾年房。“但我想繼續(xù)租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反對(duì)，她甚至說，不買房就不結(jié)婚，一直租房子多丟人。”

　　長期以來，我國住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，這種號(hào)召一度被理解為“擁有自己的一套住房”。于是“人人買房”、“家家戶戶買房”，于是買房要“一次性到位”，甚至有人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買好了。

　　“我想有個(gè)家，有一個(gè)好的家”，是東方人特別是中國人的夢(mèng)想；所謂“安家立業(yè)”、“有恒產(chǎn)而后有恒心”的儒家文化也長期熏陶著每一個(gè)國人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住環(huán)境的需求日趨旺盛，大家都想住好房子，換房子的人也越來越多，人人都想擁有自己的一套住房。

　　“進(jìn)入21世紀(jì)以后，我國住房建設(shè)出人預(yù)料地進(jìn)入一個(gè)高位增長階段。特別是2003年以后，全國城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資每年增加20%以上，年建設(shè)住房面積6億多平方米；人均年建設(shè)住房面積1.3～1.5平方米；到2005年底，人均擁有住房面積26平方米，自有住房率達(dá)到80%以上。這樣的高位增長，在世界上都是罕見的。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長包宗華對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。

　　如此高的自有住房率實(shí)際暗示著中國住房中的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：不太接受租賃概念的中國消費(fèi)者，要房子就一定是要有產(chǎn)權(quán)的房子。

　　對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉有個(gè)著名的論斷：政府的責(zé)任是“居者有其屋”，不是“居者買其屋”。即使在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國，住房自有率也只是達(dá)到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中國的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐美，所以讓所有的人都買得起房的想法并不現(xiàn)實(shí)。

　　但是，似乎所有的人都在努力實(shí)現(xiàn)著這個(gè)“不現(xiàn)實(shí)”的想法。

　　編者按：

　　如何抑制房價(jià)過快增長？如何讓普通老百姓買得起房，乃至該不該讓所有的老百姓都買房？諸如此類的問題迄今尚無定論。沈曉杰先生是資深房地產(chǎn)觀察家，他的這篇文章，也沒有就上述問題得出靈丹妙方。不過，他關(guān)注的是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的著力點(diǎn)問題，提出在關(guān)注廉租房問題的同時(shí)更要傾力解決涉及大多數(shù)人的房地產(chǎn)市場的主要矛盾問題。一家之言，僅供參考。歡迎更多的讀者建言獻(xiàn)策，參與討論。

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