[策劃人語(yǔ)]
地王，又見地王。
7月底，湖南長(zhǎng)沙，1個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的競(jìng)買聯(lián)合體爭(zhēng)勝北京金融街建設(shè)及長(zhǎng)沙世紀(jì)金源，以92億元的天價(jià)爭(zhēng)得國(guó)內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊。市場(chǎng)嘩然。
房?jī)r(jià)在漲，地價(jià)更在漲。從一線城市到二線城市，今年以來(lái)，“地王”層出不窮，刺痛了我們對(duì)地價(jià)攀升已覺(jué)麻木的神經(jīng)——地價(jià)與房?jī)r(jià)互相推高的惡性循環(huán)似乎正在上演，令人痛心疾首。
一場(chǎng)“地王夢(mèng)”，遍地傷心人。
“一線城市的地一直比較金貴，開發(fā)商對(duì)其中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的趨之若鶩也對(duì)推升了地價(jià)�，F(xiàn)在開發(fā)商肯砸近百億在二線城市買地，令我有些吃驚。”一位上海的房地產(chǎn)分析師坦言。在這些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，土地競(jìng)買活動(dòng)的愈演愈烈、地價(jià)記錄的一次次被刷新，促成了房?jī)r(jià)的居高不下。
而地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的確存在相互作用力，以上海為例，當(dāng)今年5月浙江綠城以高達(dá)12509元/平方米、超出周邊樓盤售價(jià)的樓板價(jià)拿下楊浦新江灣城D1地塊后，周邊幾個(gè)在售樓盤價(jià)格隨即上漲10%-30%。
據(jù)悉，按成交價(jià)計(jì)算，新河三角洲地塊未來(lái)的樓板價(jià)約3500元/平方米，而長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局有關(guān)人士稱，以長(zhǎng)沙當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，此價(jià)格屬于合理范圍內(nèi)。但市場(chǎng)人士不這么認(rèn)為，有人指新河三角洲地塊的樓板價(jià)已達(dá)到了目前長(zhǎng)沙商品房的均價(jià)，以后項(xiàng)目定價(jià)更會(huì)在5500元/平方米以上，房?jī)r(jià)如何踩得住剎車？
“高價(jià)拿地給市場(chǎng)帶來(lái)的未來(lái)房?jī)r(jià)也跌不了的預(yù)期一時(shí)間很難改變�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭稱�！啊赝酢纬蓞^(qū)域性標(biāo)桿，使房?jī)r(jià)形成由低而高的周期�！笔腊钗豪硎说姆治鰩熞脖硎尽�
的確，上漲的土地成本必然由開發(fā)商反映在商品房?jī)r(jià)格中并轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，并且由于地價(jià)在房?jī)r(jià)中占有不小的比例，所以房?jī)r(jià)也就順理成章維持在一個(gè)較高的水平，地價(jià)上揚(yáng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲還成了部分利益集團(tuán)維持高房?jī)r(jià)的主要理由之一。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲也提高了開發(fā)商和地方政府的價(jià)格預(yù)期，從而帶動(dòng)了即將出讓的土地的價(jià)格上揚(yáng)，以至于市場(chǎng)陷入了“高土地出讓價(jià)格→高房?jī)r(jià)”到“高房?jī)r(jià)→高土地出讓價(jià)格”的惡性循環(huán)。難怪有人驚呼：“地王”誕生對(duì)百姓置業(yè)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是噩耗！
同樣叫人唏噓的是，開發(fā)商的不惜成本、不計(jì)后果促生了一個(gè)個(gè)“地王”，而在地價(jià)不斷攀高的局面下，開發(fā)商依然熱情高漲�！笆袌�(chǎng)化的土地出讓使地價(jià)的增長(zhǎng)成為客觀而又必然的趨勢(shì)，實(shí)力開發(fā)商對(duì)其中優(yōu)質(zhì)地塊的搶食也符合行業(yè)的整合發(fā)展趨勢(shì)�！睏罴t旭認(rèn)為。
但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，土地高價(jià)成交的事實(shí)也足以向市場(chǎng)發(fā)出未來(lái)數(shù)年房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲的信號(hào)，“通過(guò)開發(fā)商、尤其是在市場(chǎng)有影響力的品牌開發(fā)商的態(tài)度，就可以窺見其對(duì)未來(lái)樓市走向的判斷。而面對(duì)此景，老百姓又會(huì)產(chǎn)生怎樣的房?jī)r(jià)預(yù)期？難道這不意味著高房?jī)r(jià)么？”
如果說(shuō)開發(fā)商是為了謀求自身發(fā)展、甘愿承擔(dān)樓市泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)、自告奮勇地去制造“地王”的話，我們也無(wú)法忽略“地王”的加工生產(chǎn)方———地方政府。
“地方政府是在刻意制造‘地王’�！庇虚L(zhǎng)沙的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在新河三角洲地塊開拍之前就忿然表示。自該地塊在今年6月初被長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局公開推出后，“新河三角洲，中國(guó)地王即將誕生”的廣告語(yǔ)便掛在了長(zhǎng)沙市中心，因?yàn)椋瑑H憑46.38億元的掛牌起始價(jià)，該地塊已經(jīng)刷新國(guó)內(nèi)單宗最貴土地的記錄，是“中國(guó)地王”了。
于是，業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，新河三角洲地塊總價(jià)高的原因是規(guī)模大，出讓的土地面積逾78.5萬(wàn)平方米，但為什么地方政府要把這么大面積的土地整體出讓？有專家提出，地方政府只想到增加地方財(cái)政收入，并沒(méi)有考慮合理開發(fā)利用土地。如此大片出讓的結(jié)果反而是有助于分期開發(fā)的開發(fā)商變相囤地，繼而壟斷該區(qū)域的地價(jià)和房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)而言弊大于利。而這恐怕也是地方政府在處理土地問(wèn)題上的“思維定式”之一。
另悉，有長(zhǎng)沙地方官員的解釋是“航空母艦”級(jí)地塊的推出可以提高長(zhǎng)沙的城市知名度，引起投資者關(guān)注�！澳囊粋�(gè)地方的土地推介不是這個(gè)目的？先‘作秀’后賺錢唄。”有人心直口快、如此評(píng)價(jià)。甚至有人指責(zé)，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)都是地方政府和開發(fā)商“勾結(jié)”的產(chǎn)物。如新河三角洲地塊就被傳地方官員曾南下找和記黃埔、北上約北京巨頭，所以限制多、已“內(nèi)定”；再如之前廣東省新“地王”東莞塘廈大坪村地塊槌落萬(wàn)科，卻引來(lái)金地對(duì)拍賣公正性的抗議，似又成了一出地方導(dǎo)演的鬧劇。
于是乎，高地價(jià)與高房?jī)r(jià)的怪圈還在繼續(xù)循環(huán)。再回過(guò)頭來(lái)看看這“地王”之爭(zhēng)，福兮？禍兮？
不一樣的關(guān)鍵詞
開發(fā)商鏖戰(zhàn)土地戰(zhàn)場(chǎng)
按照原本的調(diào)控思路，作為房地產(chǎn)業(yè)鏈的源頭，嚴(yán)格的土地政策將成為規(guī)范市場(chǎng)的重要舉措。但現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，土地政策猶如一把“雙刃劍”：一方面，公開透明的土地招拍掛出讓雖然終止了暗箱操作，但“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則卻無(wú)意之中助推了地價(jià)的上升，并反過(guò)來(lái)拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升；另一方面，正是由于土地的得之不易，雖然有利于入市的房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的提高，但對(duì)于土地資源緊張的預(yù)期，使得越來(lái)越多的地產(chǎn)商不斷高價(jià)拿地。
上市開發(fā)商：勇
先是連下上海市寶山區(qū)“三城”、繼而在杭州奪得當(dāng)?shù)匦隆暗赝酢�，從前一直表現(xiàn)低調(diào)的保利地產(chǎn)(600048)在今年頻頻高調(diào)拿地。“寶山的3塊地光樓板價(jià)就在5000-6000元/平方米，幾年后再推盤，單價(jià)估計(jì)都會(huì)超10000元/平方米。”一位曾在現(xiàn)場(chǎng)“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士分析。有知情人士透露，此次推出的三幅土地中，萬(wàn)科A(000002)原本對(duì)其中一幅用地志在必得，但在糾纏多個(gè)回合之后，終于抱憾放棄。
香港房地產(chǎn)上市公司信和置業(yè)(0083.HK)同樣表現(xiàn)“搶眼”，繼41.38億元奪得成都“地王”之后，又以41.8億元將重慶“地王”納入囊中。“41億的資金量對(duì)我們來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題。”信和置業(yè)董事會(huì)主席黃志祥坦言�！皩�(duì)于這些上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)成為了有力的后備力量�！币晃恢行￠_發(fā)商無(wú)奈地說(shuō)。
中型開發(fā)商：蓄
與之前紛紛宣稱將前往二、三線城市發(fā)展的情形不同，如今“倒流”回一線城市似乎又成風(fēng)潮。“二、三線城市是謀利，一線城市是做品牌。凡是在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展得還可以的中等規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)商，都會(huì)有在一線城市拿地的‘夢(mèng)想’�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。
“雖然上海拿地越來(lái)越困難，但來(lái)上海做項(xiàng)目就是為出名�！币晃徽憬康禺a(chǎn)商直言不諱。他甚至宣稱，企業(yè)已經(jīng)準(zhǔn)備了近10個(gè)億的資金，就是為了在上海拿地做項(xiàng)目。而在他之前，已有不少中型開發(fā)商表示過(guò)這個(gè)念頭。但是，或由于資金不足或由于開發(fā)難度加大，只能悄然退出�！叭绻湍切┥鲜泄�、大企業(yè)等‘硬碰硬’，勝算很小�！庇虚_發(fā)商表示。
外資開發(fā)商：變
對(duì)于外資開發(fā)商而言，出于對(duì)在中國(guó)市場(chǎng)的成本運(yùn)作、利潤(rùn)最大化等問(wèn)題的考慮，紛紛表示愿意在二級(jí)土地市場(chǎng)拿地�！拔覀兿嘈旁S多小開發(fā)商手里囤積有不少土地并未出讓，雖然此類土地權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、解決時(shí)間長(zhǎng)，但與通過(guò)一級(jí)土地市場(chǎng)直接拿地比起來(lái)，成本相應(yīng)會(huì)減少許多�！币晃煌赓Y房企的投資部負(fù)責(zé)人表示。
還有一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一部分資金雄厚的外資企業(yè)，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)于各環(huán)節(jié)的操作模式已經(jīng)深諳，因此完全可以通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、合作發(fā)展等方法擴(kuò)張陣容�！坝捎谥袊�(guó)政策變動(dòng)頻繁，這些外資開發(fā)商也希望能夠通過(guò)與中國(guó)開發(fā)商的合作來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。單槍匹馬在一級(jí)土地市場(chǎng)激烈馳騁，看起來(lái)并不適合他們。”（柯鵬 何契 唐文祺）
多聲道
上市公司更關(guān)心土地儲(chǔ)備量
中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng) 陳晟
那么多上市房地產(chǎn)公司活躍在土地市場(chǎng)，事實(shí)上，對(duì)某些上市公司來(lái)說(shuō)，在某地的“存在”甚至比拿地的價(jià)格高低更有意義。因?yàn)閷?duì)它們來(lái)說(shuō)，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備量。加上目前上市公司很容易從公開市場(chǎng)上募集資金，資金充沛也支持了其公開拿地的行為。
另從模式上看，我國(guó)內(nèi)地的土地集約供應(yīng)難改，而保障類土地供應(yīng)缺位。眼下開發(fā)商之所以積極拿地，主要是基于對(duì)未來(lái)土地供應(yīng)的不可預(yù)測(cè)。而政府既要對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃和利用，又要避免土地供應(yīng)的下降導(dǎo)致房屋供應(yīng)的下降，就需要清晰供地計(jì)劃，對(duì)一級(jí)土地加快整理，同時(shí)存量土地的利用開發(fā)很重要。
樓市資本游戲可能推高房?jī)r(jià)
湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng) 方明理
在一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)不甚發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)一度全國(guó)排名靠后的農(nóng)業(yè)大省，如何就會(huì)一鳴驚人，一日之內(nèi)成就“中國(guó)地王”？一線城市房?jī)r(jià)高企、土地稀缺，許多開發(fā)商不得不開始南征北戰(zhàn)，二、三線城市的大宗用地自然成為巨頭們關(guān)注的熱點(diǎn)和無(wú)奈的選擇等都是原因。
另悉，長(zhǎng)沙世紀(jì)金源在73億元報(bào)價(jià)后就不再舉牌，為何北京金融街建設(shè)與北京城開、北辰實(shí)業(yè)會(huì)“兄弟”相殘，一路把地價(jià)推高到92億元呢？一個(gè)不可忽視的原因是：它們都將以上市公司作后盾，正是“成本無(wú)所謂，地價(jià)不怕高，股海作后盾，老大樂(lè)陶陶�！�
但令人困惑的是，如果中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在需求旺盛、供需失衡的狀態(tài)下，完全淪為資本大鱷們的游戲，樓市將如何發(fā)展？房?jī)r(jià)如何踩得住剎車？或許，二、三線城市房?jī)r(jià)狂漲的高潮即將到來(lái)？！
