2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又經(jīng)過(guò)了一年宏觀政策的密集調(diào)控。不過(guò)與往年不同的是，宏觀調(diào)控不再一味地壓制消費(fèi)需求，而更像是“筑渠引水”，政府把保障性住房提到前所未有的高度，把低收入群體從商品房市場(chǎng)中剝離出來(lái)，同時(shí)采用了全方位的金融、稅收政策，力圖把商品房這一泓“水”引到合理的渠道中來(lái)，這成為2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)。

　　2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是北京樓市將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？消費(fèi)者最關(guān)心的房?jī)r(jià)飛漲現(xiàn)象能否得到抑制？保障房政策能否落到實(shí)處？市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面能否有所改變？二手房市場(chǎng)能否成為一手房市場(chǎng)有力的補(bǔ)充？面對(duì)人們關(guān)心的這些熱點(diǎn)問(wèn)題，我們采訪(fǎng)了專(zhuān)家、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商、中介公司等資深人士，采寫(xiě)了“展望2008”系列報(bào)道，希望能為消費(fèi)者預(yù)測(cè)一下2008年北京樓市的走勢(shì)。

　　二手房交易量有望突破10萬(wàn)套

　　雖然2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于趨緊的宏觀調(diào)控環(huán)境中，但是北京二手房成交量仍然保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)，全年的二手房交易量為9.5萬(wàn)套，相比2006年的7.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)幅度為21.8%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)部認(rèn)為，2008年北京二手房的交易量總體會(huì)保持繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，但漲幅相比2007年可能會(huì)出現(xiàn)一定的回落，預(yù)計(jì)2008年二手房交易量有望突破10萬(wàn)套。

　　鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士表示，之所以做出如此推斷，原因有三。第一，由于受到2008年貨幣政策從緊的影響，銀行本身的放貸規(guī)模將會(huì)出現(xiàn)縮減，這就直接減少了消費(fèi)者的房貸供給。不過(guò)，各商業(yè)銀行對(duì)于房貸的發(fā)放預(yù)期依然是比較強(qiáng)烈的，預(yù)計(jì)2008年上半年銀行信貸發(fā)放會(huì)放緩，但下半年各個(gè)銀行如果自身還有一定的信貸規(guī)模，銀行的房貸放款將會(huì)回升，預(yù)計(jì)下半年的二手房交易量相比上半年會(huì)更活躍。

　　第二，雖然一系列宏觀調(diào)控政策在2007年底出臺(tái)，令許多購(gòu)房者在奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)之前更多地選擇暫時(shí)觀望，但是，奧運(yùn)會(huì)并不是推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的唯一支撐要素，奧運(yùn)會(huì)的舉辦大大提升了北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善了北京的城市居住環(huán)境，這對(duì)于住房需求是一個(gè)拉動(dòng)，特別是北京房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況在短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)。這也就意味著，當(dāng)很多消費(fèi)者所預(yù)期的房產(chǎn)價(jià)格回落的情況并沒(méi)有發(fā)生時(shí)，許多原本觀望的消費(fèi)者就會(huì)開(kāi)始迅速進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，二手房需求也將得到進(jìn)一步放大，從而推動(dòng)交易量的上升。

　　第三，政策趨緊，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，促使部分投資者釋放手中的房源，從而增加二手房供給，供需的匹配度可以得到提升，從而有助于交易量的上漲。因此，從整體來(lái)看，2008年北京二手房市場(chǎng)供需兩旺態(tài)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)，二手房交易量將突破10萬(wàn)套，但漲幅將出現(xiàn)回落。

　　房?jī)r(jià)漲幅放緩是大勢(shì)所趨

　　2007年，北京13個(gè)行政區(qū)的二手房平均價(jià)格為8926元／平米，相比2006年上漲23.1%，漲幅依然比較明顯。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)部認(rèn)為，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了多年的持續(xù)上漲之后，2008年北京二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲勢(shì)頭放緩將成為大勢(shì)所趨。

　　首先，從2008年開(kāi)始，各項(xiàng)組合政策的調(diào)控效應(yīng)將會(huì)得到集中體現(xiàn)。近兩年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段時(shí)間才能顯現(xiàn)，對(duì)于交易雙方，特別是投資者來(lái)說(shuō)，各項(xiàng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正逐步累積到一定的高位，2008年房?jī)r(jià)上行的壓力將會(huì)更大。

　　其次，住房保障政策穩(wěn)步實(shí)施，不僅使商品房需求有所減少，而且會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的抑制作用。雖然保障性住房在購(gòu)買(mǎi)條件相對(duì)比較嚴(yán)格的情況下，并不會(huì)分流商品房或者二手房的需求，但是，保障性住房?jī)r(jià)格的相對(duì)低位必將會(huì)影響到同一區(qū)域的商品房和二手房的定價(jià)機(jī)制，使得商品房與二手房之間的價(jià)格互相拉動(dòng)功能減弱，從而使得二手房?jī)r(jià)格的漲幅趨緩。

　　最后，北京二手房?jī)r(jià)格目前已經(jīng)處于相對(duì)的高位運(yùn)行，從價(jià)格走勢(shì)本身來(lái)說(shuō)，存在一定的回調(diào)需要，而且從2007年的價(jià)格月度同比漲幅來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了逐月下降的趨勢(shì)，這種回調(diào)的趨勢(shì)在2008年可能會(huì)更明顯。從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的部分動(dòng)力出現(xiàn)了弱化，緊縮的金融政策以及不斷上升的貸款成本將考驗(yàn)消費(fèi)者的承受能力，促使房產(chǎn)消費(fèi)者必須更多考慮自身的承受能力，盲目的購(gòu)房行為將有所減少，購(gòu)房行為將會(huì)更趨于理性化，價(jià)格漲幅也將趨于緩和。

　　中小戶(hù)型仍是成交重點(diǎn)

　　2007年北京二手房市場(chǎng)90平米以下的中小戶(hù)型呈現(xiàn)交易火爆的走勢(shì)，尤其是60平米以下戶(hù)型的成交量更是放量明顯�！拔覑�(ài)我家”公司相關(guān)人士分析認(rèn)為，中小戶(hù)型成交量之所以持續(xù)升溫，原因之一是隨著2007年市場(chǎng)交易均價(jià)的快速增長(zhǎng)，小戶(hù)型房源成交總價(jià)相對(duì)較低，適合廣大中低收入群體購(gòu)買(mǎi)。原因之二是現(xiàn)代家庭的人口結(jié)構(gòu)普遍比較小，一般為兩口或三口之家，中小戶(hù)型從功能上完全可以滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，另外，北京二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客群的年輕化趨勢(shì)也為小戶(hù)型房源的走俏奠定了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。原因之三是建設(shè)部等9部委公布了“90平米、70%”的政策，未來(lái)的一手房市場(chǎng)中90平米以下的中小戶(hù)型將占到市場(chǎng)供應(yīng)的主體地位，政策調(diào)控為市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。以上這些因素在今年不會(huì)有太大的改變，因此預(yù)計(jì)2008年北京二手房市場(chǎng)中小戶(hù)型的交易主體地位將不會(huì)改變。

　　另外，隨著消費(fèi)者生活和收入水平的提高，以及二手房購(gòu)買(mǎi)群體和二手房供給房源由單一化向多元化發(fā)展，人們對(duì)面積偏大的房產(chǎn)需求也會(huì)隨之相應(yīng)增加。二次置業(yè)、升級(jí)換房、拆遷購(gòu)房等因素可能會(huì)使大戶(hù)型的房源受到部分客群的認(rèn)可和歡迎。但受限于“90平米、70%”政策的影響，一手房大戶(hù)型的供應(yīng)量相對(duì)有限，再加之一手房源的郊區(qū)化趨勢(shì)已經(jīng)不可避免，未來(lái)地理位置優(yōu)越、社區(qū)配套完善的大戶(hù)型二手房將會(huì)逐步受到部分購(gòu)房者的喜愛(ài)和追捧。(孫蔚）