連續(xù)經(jīng)歷2005年、2006年兩年中央調(diào)控之后，2007年在穗七條出臺的背景下，廣州二手住宅市場依然量價齊升，再創(chuàng)新高。但是，9月底“房貸新政”的出臺成為廣州樓市分水嶺，二手成交量明顯下降，價格也結(jié)束了持續(xù)快速升漲。有專家預(yù)測，從今年第二季度開始，市場需求將逐漸恢復(fù)正常水平，價格也將逐漸穩(wěn)定。

　　市場 去年十一開始由旺轉(zhuǎn)淡

　　2007年，廣州二手住宅交易量價增長幅度都接近兩成，明顯高于前幾年。除春節(jié)期間的市場休眠期以外，2007年1~3季度，二手市場持續(xù)保持活躍的成交勢頭，成交量始終維持在較高水平，就連6月、7月也是淡季不淡。

　　從10月份起，市場走勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)。在觀望氣氛的影響下，廣州二手房交易量連續(xù)大幅下降，交易價格也出現(xiàn)下調(diào)跡象。9月27日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，雖然該政策的實質(zhì)性影響不大，但政策累加的心理效應(yīng)在黃金周樓市發(fā)酵，使得一手市場成交不旺，帶動了二手市場成交隨之下降。在隨后的11月、12月，買家對樓價上漲的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，觀望氣氛持續(xù)并加重。

　　投資者 10月起開始急售撤場

　　廣州樓市連續(xù)幾年只漲不跌，需求久旺不衰，政策調(diào)控安然無恙，使買樓投資成為最安全、最升值的投資方式，投資客也從專業(yè)炒家擴大到殷實的普通家庭。

　　中原地產(chǎn)研究部分析，雖然二手市場的投資客比例要小于一手市場，但隊伍同樣不斷壯大，資金快進快出，換房的只買不售或待價而沽。但10月份起市場逆轉(zhuǎn)，首先受到最大沖擊的也是投資客，大部分投資客不得不急售撤場，只售不買，投資客的比例迅速下降到少有的低水平。

　　記者采訪了解到，經(jīng)過幾年的實踐，業(yè)主實收早已成為二手住宅交易的普遍規(guī)則。實收有兩重含義，一是價格沒得談，二是稅費買家包。今年第4季度，在市場供求關(guān)系出現(xiàn)階段性變化之后，業(yè)主的強勢地位動搖，首次大面積出現(xiàn)“價格可以談，稅費可以分攤”的局面，交易方式開始向理性靠攏。

　　預(yù)期 二季度起房價或回升

　　目前買家的觀望氣氛、市場成交的低迷，專家預(yù)計會延續(xù)到明年的第一季度，從第二季度開始，市場需求將逐漸恢復(fù)正常水平，價格也將在穩(wěn)定中有所回升。

　　有資深業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2008年二手住宅價格將由現(xiàn)在的快速上漲回歸到穩(wěn)中有升的理性態(tài)勢，全年增幅約在10%。受一手推貨量及上市戶型的互動影響，二手住宅成交量不會繼續(xù)大幅增長。

　　此外，廣州的經(jīng)濟走勢、城市價值、人口結(jié)構(gòu)、居民居住現(xiàn)狀等都是未來樓價的支撐因素，但2008年國家將實行從緊的貨幣政策，加上廣州保障性住房陸續(xù)上市、前兩年調(diào)控政策的實際效果開始釋放等因素，將對房地產(chǎn)開發(fā)、樓價上漲會有一定的約束作用。(記者 羅莎琳）