十一過后，第二套房貸首付比例提高，加上此前的央行年內(nèi)的第五次加息，個人房貸壓力有些嚴(yán)峻，為此，記者請“偉嘉安捷”的專家給出一些實(shí)際可行的建議。

　　●案例

　　錢小姐，30歲，某公司部門經(jīng)理，月收入6000元，銀行存款50萬。由于父母親上了年紀(jì)，為了更好的生活在一起，錢小姐想要為雙親購買一套100平方米的大房子，地點(diǎn)不限，只要周邊環(huán)境成熟，稍遠(yuǎn)些也無所謂。

　　●對策

　　方案一：采用公積金貸款方式：

　　如果錢小姐可以使用公積金貸款，是最好不過的了。但是，從目前市場情況來看，商品房可以使用公積金貸款的新項(xiàng)目不多，但是，二手房是不限制使用公積金貸款的，可以建議錢小姐購買五年以內(nèi)的次新房，既可以享受公積金貸款的優(yōu)惠，又可以馬上搬進(jìn)新家。

　　貸款優(yōu)勢：首先，公積金貸款并未像商業(yè)貸款那樣，對第二套房貸首付比例提高有硬性規(guī)定，維持原政策不變；其次，從利率來看，目前，央行第五次加息后的公積金貸款最新利率是五年以上執(zhí)行新利率5.22%，五年以內(nèi)執(zhí)行新利率4.77%。而商業(yè)貸款的最新利率為五年以上執(zhí)行新利率7.83%，五年以內(nèi)執(zhí)行新利率7.65%。利率落差的對比，使得公積金貸款的優(yōu)勢更為突出。第三，公積金貸款流程“瘦身”后，將評估前置于面簽，節(jié)約不少時間的同時方便于客戶貸款。

　　貸款計(jì)算：假設(shè)四環(huán)附近有一套100平方米的二手房產(chǎn)符合錢小姐的購買要求，按照目前的市場價(jià)格10000元/平方米計(jì)算，總價(jià)約100萬左右。如果評估價(jià)80萬，那么，錢小姐需付首付款44萬，銀行貸款56萬，按照七成20年貸款計(jì)算，每月的還款額為3764.32元，還款總額為903436.8元，總利息支出為343436.8元。

　　方案二：固定利率貸款方式：

　　當(dāng)然不是所有人都可以享受到公積金貸款的優(yōu)惠的，專家還建議，在目前利率上調(diào)的形勢下“固定利率貸款”也是一項(xiàng)比較合適的方式。

　　貸款優(yōu)勢：當(dāng)加息后不斷上漲的浮動利率“遭遇”固定利率時，固定利率的優(yōu)勢就會更加突出。因?yàn)椋�一旦借款人使用“固定利率”后，在以后的貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變。當(dāng)然唯一的擔(dān)心是，如果銀行下調(diào)利率時怎么辦。這是現(xiàn)在誰也無法回答的問題，暫且留到利率下調(diào)的時候解決吧，到時肯定會出現(xiàn)新選擇的。

　　貸款計(jì)算：假設(shè)還是這套四環(huán)附近的房產(chǎn)，總價(jià)100萬，評估價(jià)80萬，首付44萬，銀行貸款56萬。錢小姐如果申請固定利率貸款，根據(jù)目前各家銀行執(zhí)行固定利率政策的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，如果按照現(xiàn)行調(diào)整的最新基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算，錢小姐使用固定利率貸款每月的還款額為4624.99元，還款總額為1109997.68元，總利息支出為549997.68元。

　　方案三：等額本金貸款方式：

　　上述兩種貸款方式都不選擇的話，還有一個辦法：就是采用“等額本金的貸款”方式，而不是“等額本息的貸款”，兩者只差一個字，但是，對貸款人來講，區(qū)別就很大了，能為貸款人節(jié)省很多錢的。只是，在還款初期壓力會大一些，這就要根據(jù)貸款個人的資金實(shí)力來決定了。

　　貸款優(yōu)勢：就目前個貸金融市場而言，大部分銀行長期推薦的貸款方式是“等額本息”，但是購房者可以打破傳統(tǒng)還款模式，采用“等額本金”的還款方式。這種還款方式在開始還貸時，借款人會感覺每月負(fù)擔(dān)較大，但隨著歸還的本金增多，利息支出也就會相對減少，并且隨著時間的推移，還款負(fù)擔(dān)也會逐漸減輕，總體利息支出要低很多。

　　貸款計(jì)算：仍然以這套房產(chǎn)為例，總價(jià)100萬，假設(shè)錢小姐所購這套房產(chǎn)為第二套房屋，那么其首付為六成也就是52萬，銀行貸款48萬。根據(jù)政策規(guī)定，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%即8.61%，按照等額本金貸款的計(jì)算方法，錢小姐第一個月的還款金額為555880元，還款總額為895002元，總利息支出為415002元。(徐曼）