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      2. 2007年10月18日 星期四
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        專家稱有需求應(yīng)盡早購房 換房可提前還貸避新規(guī)
        2007年10月18日 09:38 來源:信息時(shí)報(bào)

            圖為北京新建商品房住宅樓盤。2007年10月12日,根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)國慶節(jié)前發(fā)布的相關(guān)通知,貸款購買第二套(含)以上的住房首付款將提高至40%,利率不得低于同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高!渡虾WC券報(bào)·地產(chǎn)投資》與知名房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”聯(lián)合進(jìn)行相關(guān)調(diào)查顯示,基于房貸新政,過半受訪者個(gè)人購房計(jì)劃受到房貸新政影響。(資料圖) 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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          隨著各銀行房貸新政細(xì)則塵埃落定,以后凡是購買第二套房或以上者,到任何一家銀行申請(qǐng)住房貸款,首付款比例都將不低于四成,貸款利率也隨之上調(diào)一成。由于部分銀行對(duì)第二套房的界定趨緊,讓一些已有一套自住房、準(zhǔn)備再置業(yè)升級(jí)的市民望而卻步。

          那么,首付提高了,究竟還該不該買房?對(duì)此,專家認(rèn)為,目前處于升息周期,房價(jià)不斷上漲,通貨膨脹壓力也越來越大,確實(shí)有必要進(jìn)行置業(yè)升級(jí)而又必須貸款的人,還是盡早購房為妙。

          建議1 通貨膨脹下仍應(yīng)盡早購房

          策略:1.提前還清現(xiàn)有房貸;2.先租一套大房暫住,將第一套房出售再買房。

          太平人壽理財(cái)師林麗萍告訴記者,此項(xiàng)房貸新政的出臺(tái),對(duì)于首次置業(yè)者、高收入購房者及一次性付款置業(yè)者影響甚微,而有住房需求且收入中等的群體,負(fù)擔(dān)則會(huì)加重許多。由于目前處于升息周期,房價(jià)不斷上漲,通貨膨脹壓力也越來越大,確實(shí)有必要進(jìn)行置業(yè)升級(jí)而又必須貸款的人,還是盡早購房為妙。

          民生銀行某位理財(cái)師也表示,購房置業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮自身需求,房價(jià)不會(huì)因?yàn)樾抡耐瞥鲈诙虝r(shí)間內(nèi)出現(xiàn)急劇變化,近一兩年內(nèi)有自住需求的市民沒必要再觀望,可考慮先買房。

          另外,由于各家銀行對(duì)于第二套房的界定不同,為了避免被界定為第二套房,市民申請(qǐng)貸款前可“貨比三家”,選擇對(duì)自己有利的貸款銀行。如不少已公布新政的銀行表示,對(duì)于首套房貸款已結(jié)清、再貸款買第二套房的人,將視為買第一套房對(duì)待。市民在選擇這些銀行后,可先提前還清現(xiàn)有房貸,然后再買第二套房,這樣仍可享受正常首付和利率;如果急需換大房子,又無條件立即還清現(xiàn)有房貸,也可先租一套大房暫住,第一套房套現(xiàn)后再購第二套房,如此置業(yè)升級(jí)可較為輕松。

          建議2 購房支出不超過家庭資產(chǎn)50%

          策略:1.首次置業(yè)者可考慮買限價(jià)房;2.換房者出售現(xiàn)有物業(yè)減輕還貸負(fù)擔(dān)。

          對(duì)于確有住房需求的人來說,另外一個(gè)非常關(guān)心的問題是,應(yīng)如何規(guī)劃置業(yè)計(jì)劃,才不至于影響到將來的生活品質(zhì),甚至淪為“房奴”。房貸新政規(guī)定,為保障借款人的還款能力,防范信貸風(fēng)險(xiǎn),借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

          林麗萍分析說,購房前應(yīng)對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估,一定要量力而行;其次要計(jì)算自己的還款能力,首期付款越少越好,不要把手中的現(xiàn)金全部用完,還要考慮到裝修及購置家具家電等現(xiàn)金需求;第三,借款期限應(yīng)盡可能長。

          一般情況下,購房支出以不超過家庭資產(chǎn)50%為宜,否則可能會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)資金不足而引起財(cái)務(wù)危機(jī)。要保證買房后不會(huì)對(duì)生活造成更大壓力,首先月供支出最好不超過家庭月收入的40%。對(duì)于首次置業(yè)者,買房時(shí)要量力而行,必要時(shí)可考慮購買限價(jià)房;對(duì)于已有物業(yè)的二次購房者,考慮到首付比例的提高及未來物業(yè)稅的開征,最好將現(xiàn)有物業(yè)出售或出租,以回收現(xiàn)金用于減輕購房負(fù)擔(dān)。

          案例:新政下二套房首付及月還款

          王先生在白云區(qū)有一套以夫妻雙方名義購置的70平方米的兩室一廳房,貸款尚未結(jié)清。

          小孩出生后,在老家的父母計(jì)劃搬來幫助照顧小孩,王先生考慮在老城區(qū)購買一套面積110平方米、價(jià)值90萬元的三室一廳房,而原來的舊房又不想賣掉,暫時(shí)準(zhǔn)備以租養(yǎng)貸,還可滿足父母養(yǎng)老之需。

          還貸建議 等額本金還款更劃算

          在首付款增加的情況下,要盡可能選擇利息總額低的還款方式。

          據(jù)了解,目前主要有兩種還貸方式:等額本金還款法(遞減法)和等額本息還款法(等額法)。理財(cái)師林麗萍建議,采用等額本金還款法(遞減法)更為合算,因?yàn)樵谙嗤J款金額、利率和貸款年限的條件下,“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”(等額法),而且 “本金還款法”每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,一般情況下,還款后期的壓力要比前期輕得多。(喬倩倩)

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