在2004~2007年，地產(chǎn)大鱷一致的抬價(jià)行動，以及他們有意識地放緩開發(fā)速度造成的人為供需失衡，使他們嘗足了樓價(jià)上漲的甜頭。而挾資本市場之利，他們在土地供應(yīng)市場上也有效地將小型開發(fā)商驅(qū)逐出游戲圈之外，從而迅速地提高了市場份額。

　　但是，隨著調(diào)控政策的深化，限價(jià)房的“攪局”，在市場的調(diào)整期，大鱷壟斷的價(jià)格聯(lián)盟開始出現(xiàn)松動。

　　在2008年，這些大開發(fā)商在清理了市場上的小型開發(fā)商對手后，很可能出現(xiàn)“近身肉搏”。其中，萬科2008年在廣州的項(xiàng)目從現(xiàn)有的7個(gè)增至13個(gè)，而且繼續(xù)采取大幅優(yōu)惠的措施。而合生創(chuàng)展、越秀城建、奧園集團(tuán)、祈福集團(tuán)等去年低調(diào)擴(kuò)張土地儲備的集團(tuán)，則會在今年大幅增加區(qū)域市場的供應(yīng)量，爭奪市場份額。

　　老城區(qū)的高端項(xiàng)目過去曾是廣州最為抗跌的市場，但是自萬科去年底以低于周邊項(xiàng)目20%售價(jià)開盤，打破了這鐵板一塊。新年這些競爭還在繼續(xù)。近期萬科的新項(xiàng)目金色荔苑以每平方米1.3萬元/平方米左右的價(jià)格推出部分特價(jià)單元，使雅居樂在老城區(qū)的新盤也不得不將預(yù)想中的開盤售價(jià)降低了1000元/平方米。在中低價(jià)住宅方面，鄰近保利西子灣限價(jià)房的萬科四季花城項(xiàng)目，最近以低于限價(jià)房500元/平方米的價(jià)格推出尾貨單元，使保利西子灣在首輪選房后剩下的100多套單元不得不考慮是否降價(jià)出售。

　　在大鱷的主戰(zhàn)場廣州近郊，去年12月碧桂園鳳凰城以4800元/平方米的低價(jià)開盤，掀起郊區(qū)盤的價(jià)格戰(zhàn)爭。香江集團(tuán)鄰近碧桂園的增城、番禺兩大項(xiàng)目，3個(gè)月內(nèi)價(jià)格下調(diào)近40%。郊區(qū)的高端洋房從今年1月起也加入戰(zhàn)團(tuán)，在華南板塊，雅居樂以7000元/平方米的平價(jià)洋房以及1萬元/平方米豪裝湖景洋房，正面迎戰(zhàn)以2.3萬元/平方米在售的合生江山帝景項(xiàng)目，使其銷量日漸放緩，目前售價(jià)不得不調(diào)低至1.8萬~2萬元/平方米。祈福集團(tuán)則擬在從化、花都等地?cái)[開戰(zhàn)場，多個(gè)樓盤推出中價(jià)洋房及別墅，與目前在當(dāng)?shù)卣紦?jù)市場優(yōu)勢的雅居樂、越秀城建、珠江地產(chǎn)以及合生、萬科等展開競爭。

　　但是，值得關(guān)注的是，大集團(tuán)彼此之間的競爭雖然會使樓價(jià)在短期內(nèi)向理性回歸，但是由于他們作為上市公司對業(yè)績及利潤率的要求，以及資本市場上再融資的支持，使他們短期內(nèi)都不可能出現(xiàn)小開發(fā)商在求生存壓力下降價(jià)大甩賣舉動。也就是說，樓價(jià)在大鱷彼此的競爭以及勢力平衡下，很可能只是維持高位回落后的小幅震蕩，而不是直線跳水式的回歸數(shù)年前的低價(jià)。這也是近期雖然成交萎縮，但是樓價(jià)跌幅并不大的原因之一。而下半年的信貸緊縮又會否進(jìn)一步推動大鱷之間的洗牌，出現(xiàn)市場份額進(jìn)一步從前20強(qiáng)開發(fā)商向前十大開發(fā)商集中的趨勢，還有待觀察。(亦吾)