最近一周時間內,中央樓市政策密集調整:
12月9日,國務院常務會議研究決定:個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。14日,國務院常務會議再出房地產調控四條措施:增加普通商品住房的有效供給;繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房;加強市場監管;繼續大規模推進保障性安居工程建設。
對此,市場各方有著不一樣的理解。
專家:遏制房價瘋長,不會大起大落
南京市房產局副局長郭宏定認為,“國四條”是前不久中央經濟工作會議上“兩句話”的完善和延伸。“我們正領會中央精神,并進行貫徹。可以肯定的是,明年南京的住房保障力度會更大。”
而在房產專家看來,營業稅優惠政策取消加上“國四條”,猶如一個“組合拳”,從供給、需求、監管、保障的各個方面調整房市,初衷還是遏制部分城市房價的過快上漲,抑制投資和投機性需求。
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝評價說,從供應來說,“國四條”提出要適當增加中低價位、中小套型商品住房和公共租賃房用地供應,既擴大土地供應量,又調高中小套型比例,這等于加大了商品房總套數,將緩解當前許多城市商品房供給不足的狀況。此外,針對城市用地緊張情況,調整土地投放結構,以小地塊、多頻次出讓土地,并適當提高容積率,也將“提高土地使用效率”,增加供給量。從需求來說,方案提出“加大差別化政策執行力度,切實防范各類按揭貸款風險”,可以采用提高首付比例、提高二套房貸款利率等金融工具,釜底抽薪,“抑制投資投機型購房”。方案還加強了市場監管,各地如針對開發商囤房惜售、哄抬房價等出臺切實措施,今年以來各地的恐慌性購房就不會出現。
專家認為,央行和有關部門出臺的調控措施仍會保持政策的穩定性、連續性,打壓的是房價上漲過快,以及投資投機型住房,市民的自住和改善型住房還是要“支持”的,保障低收入和住房困難家庭的安居房將大規模推進。因此,房市和房價不會大起大落。
南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅和張輝都認為,明年南京的房價不會下跌。因為決定房價的關鍵還是供求關系。宋堅認為明年樓市“價漲量跌”。而張輝介紹說,南京今年房市火爆,總共賣了1000萬平方米的房子,而2008年、2009年的土地出讓量都不大,明年可供開發住宅用地的商品房上市量預計才400萬平方米。可見,切實落實“國四條”的一攬子調控措施,才是保證房市、房價穩定的關鍵。
開發商:只要錢多地少,就能活得很好
房價飆漲,開發商是既得利益者。不過,不止一個開發商對記者坦言,市場如此瘋狂,他們心里其實也不踏實。然而從以往的經驗看,出臺的很多措施最終都缺少執行力,導致威力有限。
南京鋒尚房地產開發公司副總經理劉宏說,今年開發商特別好賺錢,目前從事房地產開發的企業,自有資金能達到35%的不多,但是這些開發商都“活得很好”,原因就在于有很多融資渠道,各家銀行包括國有銀行都圍著開發商鞍前馬后地服務,一些銀行除了“開發貸”,還有獨立的投資部,都可以為開發商提供資金支持。除此之外,還有私募資金渠道,包括海外獨資的投行以及浙江的民間資本。在他看來,真正觸動開發商、觸動高房價的“撒手锏”,還應該是信貸調控。
江蘇香溢置業有限公司營銷總監張良認為,土地供應尤其是城市中心地段土地供應嚴重不足,導致開發商為了一塊地爭得頭破血流;房價也是,因為物業供應不足而需求者多,所以房價就漲得快。解決供應不足,關鍵還在于加大土地供應。“一些核心地段的土地放不出來。‘面粉’太少,‘面包’的生產當然跟不上。南京每年一手房和二手房的消費量有一二十萬套,但供應量又有多少?如果100套房子有1000個人排隊,開發商當然要漲價;反之,100套房子10個人排隊,則會下調價格。”
張良說,目前南京不少開發商加快了開工速度,明年南京某些區域會出現供求逆轉,二手房市場可能因此降溫。但目前來看,明年樓市出現大的波動不太可能。現在買房已經成了“富人的游戲”。事實上,就算房價從5萬降到3萬,從3萬降到2萬,窮人還是買不起房。所以,政府還應該借鑒中國香港和新加坡的模式,為低收入者大量提供租賃房源。
購房人:盼著房價跌,細想不現實
小郭是省教育部門的一位工作人員,從年初至今一直在看房子、找房子。但遺憾的是,房價就在自己的猶豫中持續上漲,她年初看中的一套河西的房子,如今已經漲了30%以上,對自己而言,已變得遙不可及了。
眼下“國四條”出臺,國家顯示出給房市降溫的決心。小郭稍感欣慰,“看來房價在短期內不會像上一階段那樣跳著上漲。”但是房價會不會降下來,小郭心中沒底。
南京大學社會學院胡老師說:“國家調控政策效果如何,最重要的是當地政府的態度。中央調控意圖和地方利益訴求一旦發生齟齬,調控政策就很難發揮多大的效力!”
覃女士在老城區已經買了一套新房,她的看法是:“指望國四條讓房價下跌,是不現實的!”
她認為,主城區的土地和房源稀缺,而城市里對房子的需求呈現剛性,主城區房價會堅挺;距離主城區稍遠的房子也因為大家都涌過去,也不會降。最遠的房子有可能會搖擺一下,但肯定不會降!“你看國家前幾次調控,有幾個房產商說降價了,他們寧愿暗地里促銷、增加饋贈,也不會明里降價。他們都是一個利益鏈條,一個明降,會受到集體壓力!”
本報記者 鄭焱 顧巍鐘 燕志華 汪曉霞
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