宏觀政策逐步緩和改變市場預(yù)期

　　從政策方面來看，雖然2007年上半年出臺了土地增值稅政策，但與2005年、2006年相比，今年的政策主要體現(xiàn)在原有政策的收緊上，而不是大量新政策的出臺。這就意味著在政策面上，政府的態(tài)度有很大程度的緩和，所以市場方面不論是購房者還是開發(fā)商都逐漸調(diào)整了對短期樓市的預(yù)期。隨著市場的回暖，開發(fā)商推盤的速度開始減緩，購房者追漲的氛圍也開始蔓延，因此可以認(rèn)為，政策方面的緩和依然是近期市場火爆景象再現(xiàn)的一個重要的原因。

　　土地供應(yīng)逐年下降導(dǎo)致供求失衡

　　當(dāng)然房價最終是由市場的供求關(guān)系決定的。下面的幾組數(shù)據(jù)能夠證明上海近幾年供求關(guān)系的這種變化：2005年全市住宅的供求比為1：0.7，2006年這一數(shù)據(jù)變?yōu)?：0.98，而2007年第一季度供求比為1：1.28，預(yù)計(jì)今年全年的供求比例會達(dá)到1：1.53。

　　這種供求比例是怎樣造成的呢？漢宇地產(chǎn)認(rèn)為主要是供應(yīng)量不足的原因。最近3年上海全市土地出讓總面積是逐年減少的，2004年為3415公頃，2005年為3198公頃，而2006年只有1415公頃。土地供應(yīng)量的減少，造成了樓盤上市量的減少，2005年批準(zhǔn)預(yù)售的住宅量為2680萬平方米，2006年下降到2200萬平方米，而住宅供應(yīng)量在2003、2004年都在3000萬平方米以上。漢宇地產(chǎn)的專業(yè)人士預(yù)計(jì)，今年全年的供求比會達(dá)到1：1.53，也就是說，今年下半年住宅的新增供應(yīng)量會進(jìn)一步減少。主要原因在于2006年上半年上海全市公告出讓的土地為0。按照建設(shè)周期，這種土地供應(yīng)的空缺在2007年下半年的新房供應(yīng)市場上會明顯地表現(xiàn)出來。

　　價格傳導(dǎo)中外環(huán)和外郊環(huán)價差縮小

　　從漢宇地產(chǎn)研究部門積累的數(shù)據(jù)來看，在各個環(huán)線之間，價格每半年傳導(dǎo)一次。從2003年開始，上海樓市已經(jīng)經(jīng)歷了從內(nèi)環(huán)到內(nèi)中環(huán)，從內(nèi)中環(huán)向中外環(huán)傳導(dǎo)的過程。而隨著軌道交通的建設(shè)發(fā)展，從去年下半年開始，價格開始從中外環(huán)向外郊環(huán)傳導(dǎo)。這也是最近一段時間九亭等區(qū)域價格快速上揚(yáng)的原因。

　　目前外郊環(huán)的價格已經(jīng)到達(dá)了歷史的高位，與中外環(huán)的價格差距也進(jìn)一步縮小。目前外郊環(huán)的成交在每個月的全市成交中占絕對主力，而從長遠(yuǎn)來看，外郊環(huán)的供應(yīng)量和可售量也非常大。(張薇)