中青報·中青網 見習記者 趙麗梅 記者 張均斌

　　商品房按套內建筑面積(以下簡稱套內面積)明碼標價，實現“所購即所得”，是購房者心之所向。隨著越來越多城市官宣商品房銷售實行套內面積計價，這樣的現實正逐步到來。

　　“購房者要的是明明白白地消費。”中原房地產首席分析師張大偉向中青報·中青網記者表示，老百姓“苦不透明的公攤建筑面積久矣”，此舉更為重要的意義就是讓老百姓購房更安心，后續(xù)還需進一步明確公攤建筑面積的具體內容以及加強對公攤建筑面積的監(jiān)管。

　　公攤建筑面積一直備受關注，近幾年，與“取消公攤”相關的詞條時常登上熱搜。明年1月1日起，湖南省衡陽市商品房銷售將實行套內面積計價；不久前，河北省張家口市也宣布將逐步推進“取消公攤”。隨后，“取消公攤”的相關話題登上熱搜，引發(fā)廣泛討論。例如：商品房銷售實行套內面積計價是“取消公攤”嗎？此舉會降低購房成本嗎？與住房面積相關的稅費會有所調整嗎？實行套內面積計價還有可能帶來哪些“連鎖反應”？

　　按套內面積計價不等于“取消公攤”

　　公攤建筑面積是住宅小區(qū)品質提升、保障舒適度的重要建筑形態(tài)。公攤建筑面積一般指整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間以及公共用房和管理用房的建筑面積等。

　　不少人對此輪“取消公攤”存在一定誤解。張大偉指出，當前，不少人將商品房銷售實行套內面積計價解讀為“取消公攤”，其實，這并非實質上取消建筑的公攤面積，更多是改變購房的計價方式。

　　一般而言，購房者支付的房款包含了建筑的公攤面積與室內居住面積，在總數一定的情況下，公攤面積越小，購房者得房率越高。不少購房者認為，其購買的房屋公攤面積大，得房率低，不劃算。事實上，老百姓對“取消公攤”如此敏感，與買房過程中時常遇到與建筑公攤面積相關的“惱火事”息息相關。

　　“現在老百姓的痛點主要集中在公攤面積的不透明上。”張大偉談到，建筑的公攤面積是客觀存在的，很多購房者詬病的主要是“不透明的公攤”，以及超預期、超常理的公攤面積。他也關注到，部分開發(fā)商利用期房銷售制度，在公攤面積上玩起了“貓膩”，給購房者展示的樣板間與實際交付的房屋存在較大差異，老百姓實際收到的房子質量或者面積往往和樣板間存在不小差距。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，過去，開發(fā)商或者中介機構對公攤面積采取不透明的計入方式和含糊的合同條款，導致購房者最終得房率非常低，“啞巴吃黃連有苦說不出”。尤其是前幾年，個別房企在限價政策下，刻意做大公攤面積獲利，個別樓盤項目公攤面積甚至超過40%，損害了購房者的權益，也影響了購房者的信心。

　　嚴躍進認為，現階段，“取消公攤”更精準的含義是“住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤”或“商品房銷售調整為按套內面積購買”。實行套內面積計價將實實在在保障購房者購房權益，讓購房者實現“所購即所得”。從這個角度來看，將減少房屋交付后各類糾紛和矛盾，有助于提升購房信心。

　　“最大的問題并不是購房者覺得不應該有公攤，而是讓購房者消費得明明白白。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房屋銷售按套內面積計價，明確公攤的必要內容，可以杜絕開發(fā)商將部分不應該計入的面積納入公攤面積。在他看來，地方政府出臺該政策目的是提振市場信心。“房屋銷售按套內面積計價，絕不是取消了‘公攤’，這一點應該讓購房者知道。”

　　購房成本如何變化？稅費、物業(yè)費走向如何？

　　商品房銷售實行套內面積計價，購房成本有變化嗎？

　　多位專家告訴中青報·中青網記者表示，這一政策主要帶來的是購房計價方式的變化，對購房成本幾乎沒有影響。

　　首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池說，按照套內面積計價，確實讓個人使用的住房面積更透明了，可以實現所謂“所見即所得”。她認為，即使在商品房銷售已經實行套內面積計價的城市，購房合同上依然會同時體現套內面積和公攤面積。對購房人而言，公攤面積是實打實地存在，住房的總價不會改變。

　　對于買房人關注的得房率問題，趙秀池認為，商品房銷售實行套內面積計價，對開發(fā)商而言是一種制約，開發(fā)商會想辦法提高得房率，減少公攤面積。但她也提醒，要更理性看待公攤面積。高品質的住房反而公攤面積要大一些，從追求高品質居住生活而言，“公攤面積大一些未必是壞事兒。”李宇嘉認為，雖然計價方式的改變，對整體購房成本影響不大，但讓開發(fā)商按套內面積進行明碼標價，可以使房地產行業(yè)更加規(guī)范。他建議，進一步明確房屋公攤面積的具體內容。

　　房屋銷售按套內面積計價后，與房屋面積相關的稅費、物業(yè)費、取暖費等服務的價格，是否會有所調整？

　　一些購房者認為，商品房銷售實行套內面積計價，相關的稅費則會按照套內面積執(zhí)行。

　　“其實這是一種錯覺。”張大偉表示，物業(yè)費等稅費不管是按照建筑面積計算，還是按照套內面積計算，都只是計算方式的變化，購房者需要繳納的費用不會發(fā)生大變化，如果調整為套內面積計費的方式，那么相應的單價就會發(fā)生變化。

　　“公攤的部分才是物業(yè)最應該用心管理的地方。”李宇嘉說，當前，無論是物業(yè)費還是供暖費，仍按照建筑面積來收取。商品房銷售實行套內面積計價，讓老百姓更清楚自家套內面積的同時，在交物業(yè)費時也就更清楚公攤面積的大小，對自己的權利也更為清晰。這也在倒逼物業(yè)提升服務質量。

　　趙秀池表示，現階段，物業(yè)費、稅費、取暖費不會因為購房的計算方式改變而少收費。“如果要修改標準，也需要走比較漫長的法定程序。”

　　專家：進一步明確公攤內容并加強監(jiān)管

　　當前，越來越多地區(qū)開始實行商品房銷售按套內面積計價，多位專家表示，實行商品房銷售按套內面積計價是大勢所趨。

　　“對于購房者來說，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，是購房稱心如意的重要體現。”嚴躍進認為，這有助于鞏固房地產止跌回穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。按套內面積計價也是2025年各地提振房地產市場可以把握的政策“工具”之一，要真正確保政策效應的積極釋放，各地要真真切切推進此項工作，防范其變?yōu)榉科箜椖繝I銷的噱頭。

　　我國商品房公攤建筑面積通常約占房屋建筑面積的15%-25%。過高且不透明的公攤建筑面積會損害購房者的利益，但如果房屋公攤面積過低，購房者也要警惕，因為住房品質可能會受到影響。張大偉擔心，商品房銷售實行套內面積計價，一旦監(jiān)管不到位，個別開發(fā)商可能會一味追求套內面積，不斷壓縮公共面積，導致購房者的居住品質很難保障，“要加強對公攤的監(jiān)管。”

　　“公攤并不是越小越好。”李宇嘉說，為了提高業(yè)主居住舒適性和安全性，合理的公攤面積是必要的，比如樓道、樓梯、電梯等區(qū)域需要保持一定面積，一方面是提高業(yè)主居住的舒適性，另一方面也是提高安全性的需求。

　　適度“減少公攤”和提高住宅品質應該并行。事實上，多城為了實質上“降公攤”，提升得房率，引入了“不計容”政策。例如，今年5月，深圳出臺了2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》，其中明確提出，減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實行150米限高等內容。修訂后將把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。這意味著住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

　　“近期，各地發(fā)布的有關‘公攤’的政策，往往與現房銷售，建筑新規(guī)以及提高得房率并列在一起，這些都是對房地產供給管理的重要政策創(chuàng)新，(這些將)提高住房管理的精細化水平，信息透明度，從業(yè)主需求的角度，完善公共空間和配套設施，提高業(yè)主福利。”李宇嘉說。