伴隨奧運會的成功舉辦，走在2008年北京的大街小巷上，無處不見的國際品牌應證著中國首都的繁華。 中新社發 吳芒子 攝

　　伴隨奧運會的成功舉辦，走在2008年北京的大街小巷上，無處不見的國際品牌應證著中國首都的繁華。就目前商業地產項目招商情況來看，眾多國際品牌開始選擇北京作為進軍中國市場的立足點和切入點。隨著國際品牌不斷進入北京并快速開拓市場，必將為我們的商業地產提供更多的商家選擇和經營特色選項，進而推動商業品牌和商業市場的國際化。

　　600萬平方米！2008年北京商業地產如此大的放量，足以用“井噴”來形容，并且大多集中在傳統商業區。受到舉辦奧運會這個最大利好的刺激，北京商業地產這兩年出現供求兩旺的狀態。

　　有統計資料顯示，這幾年全國商業地產占整個房地產的竣工面積數量的10%左右，但商業地產空置面積卻占整個空置面積的四分之一左右，而且還以每年10%甚至20%的速度遞增。2006年的數據顯示北京市的商業地產項目有超過1/3是處于閑置狀態的，但受奧運會刺激，最近兩年的“井噴”發展，又讓人不得不擔心北京商業地產的“提前預支”。

　　接受采訪的大多數業內人士認為，奧運會對北京商業地產的影響是雙向的。一方面，確實促使了商業地產的快速發展，另一方面，也使得很多開發商處于非理性狀態，將未來三年甚至更長計劃的項目都集中在奧運前開發，使商業項目在近兩年出現了井噴。這將直接導致奧運會后一部分商業項目面臨著巨大的生存壓力。

　　擁有“高投入、高回報、高風險及高難度”四大特征的商業地產，在我國的發展還處于起步階段。有香港方面商業地產專家認為，國內商業地產，輸在不完善的產業鏈上。商業地產產業鏈包括開發商、銷售代理商、招商和經營管理公司、建筑規劃設計等，在這條產業鏈上，有的只懂銷售，不懂經營，有的有商業經驗卻缺少地產方面知識，從而導致商業地產產業鏈的極度不完善。

　　從北京地區來看，商業地產不得不面對幾個方面的沖擊。

　　資金方面是首要問題。從緊的貨幣政策似乎已有松動，但是地產行業所遭遇的寒流卻是在加劇。房子賣不出去，銀行不給貸款，資金已經成為了行業命根。開發商融資、經營能力差是北京商業地產風險所在，這又導致目前北京開發商對商業項目的持有經營目的不強，因此很多項目由于經營不善，無法帶來預期效果而導致失敗。

　　其次是以售為主的商業模式需要轉型。不同于傳統地產的買地——蓋樓——賣房的短平快模式，商業地產周期較長，需要一個培育期，后期的經營才是商業地產成功與否的標志。有資料顯示，目前北京出售型商業與租賃型的商業比例為6：4。一般來說，大型開發商開發的大型優質商業項目一般都是只租不售，出售大都存在于一些社區商業或中小開發商開發的商業項目中。出售型的商業項目更容易收回資金，但是卻對后期經營造成很大的困難。

　　另外，許多項目扎堆、同質化以及郊區商業圈的興起等等也是不可回避的影響。上海五合智庫的統計顯示，今年上市的項目東部主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域；西部主要集中在西單、中關村、金融街等區域，這些集中的區域不可避免地出現商業供應過剩。

　　根據《北京城市(2004年-2020年)總體規劃》規定，北京市在今后15年內將重點發展位于東部發展帶上的通州、順義和亦莊三個新城，到2020年人口規模將達到570萬，同時還要積極疏散舊城的居住人口。隨著配套生活設施的不斷完善，新的商業中心也會興起，對傳統商業中心將會形成沖擊。 (黃前柏)