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        業內預計:滬樓市將走穩 房價調整幅度不超7%(2)

        2006年02月10日 14:00

          需求:中心城區局部市場可能供不應求

          總體購房需求成交量將逐步上升,泛城預計2006年全年增量市場需求可達2000萬平方米,少于新增供應量700萬平方米;一、二手市場整體需求可達3500-4000萬平方米左右,仍然供大于求,但中心城區局部市場可能出現供不應求。

          市政基礎設施及生活配套的不斷建設完善將極大地帶動住宅市場,如已確定2006年開工的重大建設項目軌道交通10、11號線、蘇州河整治三期工程以及幾條道路越江工程等。這種帶動效應可分為兩方面:其一,直接改善其周邊區域環境,帶動區域住宅市場發展;其二,相關動拆遷工作將帶動配套及動遷住宅的成交,使得整體市場也將受益。

          外來高端需求將成為高檔住宅市場的重要消費力。2005年1-10月吸收合同外資金額達115.62億美元,同比增長15.6%,其中第二產業吸收合同外資金額有所下降,但第三產業吸收合同外資58.43億美元,同比增長46.4%。海外投資穩步增加,其中第三產業比例增長迅速,這將增加上海就業人口以及人均收入,為住宅市場提供堅實的需求基礎。其中相當部分企業高層享受住房補貼,且其中有公司允許將房租補貼轉為房貸補貼,將帶動上海高檔住宅市場發展,特別是居住氛圍成熟、具有濃厚文化積淀的區域更是受到海外人士的歡迎,將直接受益。

          部分2005年購房需求將推遲到2006得到實現。同在住宅市場中,投資需求與購房需求是部分重合,或者說難以有效區別的,因此以打擊投資、投機為目的的調控政策難免影響到一定自住需求。2006年隨著政策環境的穩定,觀望氣氛將逐步轉淡,帶動部分潛在需求轉為現實需求。

          鼓勵住房消費符合我國經濟發展要求,將是國家長期執行的政策方向。從宏觀角度來說,國家鼓勵消費的政策將在一個比較長的時期內持續,其中住房需求是重要的內需,且房地產業對其他相關產業具有較強的關聯帶動效應,在國家經濟發展中發揮著重要的作用。預計未來的宏觀政策將繼續鼓勵自住消費的宗旨,對住宅消費發揮利好的效應。

          自住需求將是主體,預計2006年全年需求可望達到2300萬平方米,不同區域供求形勢將有較大差別。在上述因素綜合影響下,自住消費市場將在2006年有長足的發展。事實上,2005年第四季度住宅交易較二、三季度明顯回升,已恢復到日均成交500-600套的水平。預計2006年市場還將繼續逐步回暖的趨勢,到第四季度市場交投活躍程度將會高于2005年第四季度,但不會超過2004年末的水平,全年市場需求可望達到2300萬平方米。

          在市場日漸理性的發展過程中,區域差異將會越來越明顯,地段及樓盤自身品質等宜居因素將成為決定樓盤價格的關鍵因素。因此中心城區的宜居板塊及個案將可能出現供不應求局面,反之在供應集中、配套相對不夠完善的區域則需求有限,住宅銷售將會面臨較大壓力。

          價格:調整幅度不超過7%

          2006年上海整體市場價格仍有下降空間,平均價格估計在7400元/平米左右,中心城區部分區域或板塊住宅價格有望小幅上升。

          專家預計2006年住宅價格在一、二手市場共同作用下,將呈“鋸齒形”下滑走勢。就區域來看,由于地段的稀缺性,中心城區住宅價格的總體走勢將不會下調,而是會延續目前的“鋸齒形”上升走勢。其中配套成熟居住氛圍良好的板塊更將受到自住客歡迎,價格走勢將看漲。

          從整體市場來看,將延續2005下半年供大于求的態勢,但隨著供應結構的改善及自住需求的啟動,供求差額將會逐步縮小,預計價格將呈“鋸齒形”下降走勢。上海一、二手住宅價格相互影響,2004年二手房價格的不斷拉升帶動一手住宅價格上升;而2005年隨著宏觀調控的逐漸深入,一、二手住宅價格都有所回調,但都在第四季度逐步回穩或降幅趨小,特別是自7月份開始,中心城區一手住宅均價已經呈“鋸齒形”上升走勢。

          成交均價與實際價格變動趨勢并非完全一致。報告中所指“實際價格”并非均價,而是去除結構性影響后的價格,是價格指數的概念,兩者具有本質的區別。就均價而言,2005年12月份住宅成交均價6238元/平方米,較2005年1月份下跌31.9%。但若考慮第四季度成交結構發生的巨大變化,實際價格跌幅為3.6%,屬于比較平穩合理的狀態。

          由此,降幅將不會超過5%的預計是指實際價格跌幅,而不是均價,但即便考慮均價,預計跌幅也將不會超過7%。2005年第四季度配套住宅成交量達246.27萬平方米,占同期住宅成交量的43.5%,12月份配套住宅更是占到半壁江山,在此基礎上,預計2006年配套房成交比例將處于2005年第四季度及12月份水平之間,即可達40%,因此綜合成交結構的變化以及實際價格的變動,全年均價跌幅預計不會超過7%。(唐海力)

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