高法發(fā)布司法解釋規(guī)定：設(shè)定抵押房屋可查封拍賣
最高人民法院關(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押房屋規(guī)定(全文)
中新網(wǎng)12月21日電 為了進(jìn)一步規(guī)范人民法院對(duì)房屋的執(zhí)行，依法公平保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院審判委員會(huì)第1371次會(huì)議討論通過了《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》(簡(jiǎn)稱《執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》)。在該司法解釋公布之際，最高人民法院執(zhí)行辦主任俞靈雨就司法解釋的有關(guān)問題接受了《人民法院報(bào)》的采訪。
一、司法解釋出臺(tái)的背景
問：請(qǐng)您介紹一下最高人民法院為什么要制定這個(gè)司法解釋，這個(gè)司法解釋的公布有何意義？
答：2004年11月4日，最高人民法院公布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》)，并于2005年1月1日起施行。其中第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債�！痹撘�(guī)定出臺(tái)后，引起了較大反響。有人認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，如果設(shè)定抵押的房屋不能執(zhí)行，不利于維護(hù)銀行房貸債權(quán)，增加了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，將影響商業(yè)銀行的住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，不利于住房按揭市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)不利于社會(huì)誠信體系的建立與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。該規(guī)定出臺(tái)后，各地銀行為了維護(hù)自己的房貸權(quán)益，紛紛采取措施提高房貸門檻，致使許多原本可以獲得銀行住房貸款的人無法貸款買房，最終損害了廣大消費(fèi)者的利益。我們多次召開座談會(huì)，廣泛聽取了中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、建設(shè)部、各商業(yè)銀行及下級(jí)法院的意見，征求了全國人大法工委、我院咨詢委員會(huì)委員及部分專家學(xué)者的意見。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合人民法院執(zhí)行工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定了該司法解釋。
二、《查封規(guī)定》第六條仍繼續(xù)適用
問：《執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》實(shí)施后，《查封規(guī)定》第六條還適用嗎？
答：《查封規(guī)定》第六條規(guī)定的原則并無不當(dāng)。民事訴訟法第二百二十三條規(guī)定：“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。”這一規(guī)定體現(xiàn)了執(zhí)行適度原則，也就是在申請(qǐng)執(zhí)行人利益和被執(zhí)行人利益之間保持合理的平衡關(guān)系，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生存權(quán)必須加以保護(hù)。房屋是基本的生活資料，顯屬生活必需品。因此，《查封規(guī)定》第六條規(guī)定對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債是符合民事訴訟法立法精神的，也體現(xiàn)了人權(quán)高于債權(quán)的理念�！秷�(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》是針對(duì)已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行所作的規(guī)定，屬于特殊情形，并不是對(duì)《查封規(guī)定》第六條的修改。二者之間是一般規(guī)定和特殊規(guī)定的關(guān)系，因此《查封規(guī)定》第六條仍然繼續(xù)適用。
三、屬于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以依法拍賣、變賣或者抵債
問：為什么已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋可以執(zhí)行？其特殊性體現(xiàn)在什么地方？
答：之所以規(guī)定被執(zhí)行人設(shè)定抵押的房屋，可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)拍賣、變賣或者抵債，主要是從設(shè)定抵押的債權(quán)的特殊性考慮的。如果用于設(shè)定抵押的房屋屬于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需，那么對(duì)該房屋的執(zhí)行與維護(hù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本的居住條件確實(shí)存在一定的矛盾。我們認(rèn)為，有抵押擔(dān)保的債權(quán)比普通債權(quán)的安全性更高，更應(yīng)當(dāng)加以周到保護(hù)，無論是訴訟程序還是執(zhí)行程序都應(yīng)當(dāng)盡可能地維護(hù)和實(shí)現(xiàn)有抵押擔(dān)保的債權(quán)，這是維護(hù)社會(huì)交易秩序和交易安全的需要。與沒有權(quán)利負(fù)擔(dān)的房屋相比，已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋確有其特殊性，不僅居住者沒有取得完全的所有權(quán)，而且該房屋作為債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種保證，功用明確，被執(zhí)行人也非常清楚不能清償債務(wù)的后果。因此為了公平保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益，應(yīng)當(dāng)允許對(duì)設(shè)定抵押的房屋予以執(zhí)行。這也是保護(hù)我國住房按揭市場(chǎng)、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。
另一方面，從理論上講，為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供基本的居住條件應(yīng)當(dāng)是社會(huì)保障制度的功能，屬政府職責(zé)范圍，不少國家也是這樣做的。因此，在這種情況下，被執(zhí)行人的居住房屋無論是否設(shè)定抵押都是可以執(zhí)行的，無需考慮被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的居住問題。但是我國目前的社會(huì)保障體系尚未有效建立，社會(huì)保障的范圍和程度還很不足，在執(zhí)行案件過程中不得不考慮被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的居住問題�！秷�(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》出于對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人利益的平衡，作為一種折衷辦法，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需的居住房屋區(qū)分兩種情況，一是未設(shè)定抵押的情況，二是設(shè)定抵押的情況。對(duì)于第一種情況，嚴(yán)格禁止執(zhí)行；對(duì)于第二種情況，基于上述理由，人民法院可以執(zhí)行，但又規(guī)定了較為嚴(yán)格的程序和條件。既保護(hù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生存權(quán)，又最大限度地實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。
四、執(zhí)行被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋有嚴(yán)格的條件和程序
問：對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋，人民法院應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行？
答：為了最大限度地保護(hù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的利益，盡量減小由于強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)其造成的影響，《執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》對(duì)執(zhí)行屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋規(guī)定了嚴(yán)格的條件和程序。首先，人民法院對(duì)已經(jīng)設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。只有六個(gè)月的寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院才能強(qiáng)行遷出。其次，強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，應(yīng)由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。這一規(guī)定體現(xiàn)了這樣一種理念，即被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)只有一處已設(shè)定抵押的房屋時(shí)，人民法院在執(zhí)行中可以“以小換大、以差換好、以遠(yuǎn)換近，但不能從有到無”。對(duì)此規(guī)定，一些銀行界人士不很理解，認(rèn)為這實(shí)際上是讓申請(qǐng)執(zhí)行人承擔(dān)了一定的應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)保障責(zé)任，對(duì)債權(quán)人很不公平。我們認(rèn)為，這僅是一個(gè)過渡性措施，在目前的情況下只能如此，而且該規(guī)定畢竟是有利于實(shí)現(xiàn)債權(quán)人權(quán)利的。隨著整個(gè)社會(huì)保障體系的不斷建立和完善，此種責(zé)任最終會(huì)回歸政府。
五、被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不得強(qiáng)制遷出
問：為什么對(duì)執(zhí)行低保對(duì)象作出特殊規(guī)定？
答：該規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的特殊保護(hù)。列入低保對(duì)象的公民，經(jīng)濟(jì)上都比較困難，而低保對(duì)象以房屋抵押取得銀行貸款的情況也較為少見，且居住的房屋本身價(jià)值不會(huì)太高，采取由申請(qǐng)執(zhí)行人提供基本住房后再對(duì)原住房予以執(zhí)行的措施對(duì)實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)意義不大。因此，《執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》對(duì)于以低保對(duì)象為被執(zhí)行人的情況作了特殊規(guī)定。(據(jù)《人民法院報(bào)》)
