有恒產(chǎn)者有恒心。一件物品應該屬于誰？擁有者可怎樣處置這件物品？別人侵占了這件物品，擁有者該怎么辦？這樣的問題，我們每個人都會隨時遇到。
作為民法典的最重要的組成部分，物權法就是一部旨在解決這些問題的法律。隨著這部法律草案全文10日向社會公布，“物權”和“物權法”，這些過去長期被人們忽視的“陌生”詞匯，必將逐漸為社會熟知；而物權法律制度的最終確立，必將調(diào)動起億萬民眾創(chuàng)造財富、愛護財富、積累財富的熱情。
旨在定分止爭、物盡其用 鼓勵創(chuàng)造財富、積累財富
一個房東把自己的房子先賣給甲，并把房子交給甲使用；后由于種種原因，又把這個房子賣給了乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。那么這個房子究竟屬于誰？乙能否要求甲騰出房子？如果沒有物權法，答案可能多種多樣。有了物權法，答案就變得明確：不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰，誰就是這套房子的主人。
實際上，整部物權法都與每個人的生產(chǎn)生活息息相關。全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認為，作為調(diào)整有形財產(chǎn)關系的法律，物權法要回答三個問題：一是物是誰的；二是對物享有什么權利，其他的人負有什么義務；三是怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什么法律責任。
王勝明表示，這部法律的作用直接體現(xiàn)在兩個方面：一是定分止爭；二是物盡其用�！爸贫ㄎ餀喾�，是要通過法律來鞏固勞動者和企業(yè)的物質(zhì)利益，調(diào)動人們創(chuàng)造財富、愛護財富、積累財富的熱情，提高社會生產(chǎn)力�！�
進一步落實憲法精神 私人財產(chǎn)獲得同等保護
2004年3月，“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案，使私有財產(chǎn)權上升為憲法權利，在海內(nèi)外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權法草案，就如何保護私有財產(chǎn)進行了詳細的規(guī)定，以確立保護私人財產(chǎn)權的具體法律制度。
幾經(jīng)修改后，目前公布的物權法草案將國家、集體和私人所有權并列為一章，著重突出對公有財產(chǎn)和私人財產(chǎn)予以同等保護。草案規(guī)定，任何單位和個人負有不妨礙權利人行使物權的義務。權利人享有的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵害。國家、集體和私人所有權受法律保護。禁止任何單位和個人用任何手段侵占或者破壞國家、集體和私人的財產(chǎn)。
專家認為，法律對私人財產(chǎn)的保護，除最高層次的憲法保護外，還應有第二層次的民法保護，第三層次的單行法保護。物權法草案對公私財產(chǎn)實行平等保護，這是社會主義市場經(jīng)濟所要求的交易秩序形成的條件，也是社會主義法治精神的具體體現(xiàn)。
明確國家所有權由誰行使 嚴防國有資產(chǎn)流失
物權法草案根據(jù)國有資產(chǎn)的不同形式，規(guī)定了相應的國家所有權行使人。比如，草案規(guī)定，礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源，由國務院代表國家行使所有權；國家機關對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利；國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權利；國家投資設立的企業(yè)，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有所有者權益。
一段時間以來，國有資產(chǎn)流失嚴重引起社會關注。針對這一情形，物權法草案專門增加條款，加強對國有資產(chǎn)的保護，并依據(jù)不同情形，追究企業(yè)相關主管人員的民事責任、行政責任和刑事責任。
草案規(guī)定，違反國家規(guī)定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產(chǎn)、集體財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有財產(chǎn)、集體財產(chǎn)流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
物權保護方式更為全面 三種途徑解決物權受損
目前我國沒有專門的物權法，有關物權的法律規(guī)定散見于民法通則、擔保法、土地管理法等法律的相關條款，對物權的保護不全面，缺乏系統(tǒng)性，有些規(guī)定也過于簡單、原則，缺乏可操作性。
加強對物權的保護，是維護權利人財產(chǎn)權益的必然要求。物權法草案在現(xiàn)行民法通則等法律有關規(guī)定的基礎上，對確認權利、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、損害賠償?shù)任餀啾Ｗo方式作了較為全面的規(guī)定。
草案規(guī)定，物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調(diào)解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，應當依法承擔行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
明確業(yè)主權利 減少物業(yè)糾紛
居民小區(qū)共有部分因權利歸屬不明，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。在很多城市，這已成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護業(yè)主的合法權利，減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，物權法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權做出專章規(guī)定。
草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。專家認為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾，減少物業(yè)糾紛。
草案同時規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會，選聘和解聘物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關系的全體業(yè)主同意。
草案還規(guī)定，建造建筑物，應當遵守國家有關建筑規(guī)劃的規(guī)定，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全。
建設用地使用權期滿收回 申請續(xù)期需提前一年
在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內(nèi)有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？一段時間以來，這個問題已成為社會關注的焦點。
針對這一問題，物權法草案規(guī)定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應當回收建設用地使用權證書。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期。
參與這部法律草案起草、修改工作的法律專家表示，這只是一個原則性的規(guī)定。至于具體如何操作，有待今后進一步明確。
征地、拆遷應給予合理補償 補償費不得被挪用截留
去年3月通過的憲法修正案規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償。”但這一原則的落實情況并不樂觀，補償不到位目前仍是征地、拆遷環(huán)節(jié)中存在的突出問題，許多群眾的切身利益受到侵害，糾紛時有發(fā)生。
為確保征地、拆遷中補償?shù)轿唬餀喾ú莅冈黾恿艘恍l款，細化了相關規(guī)定，以確保百姓利益不受損害。草案規(guī)定，國家保護私人的所有權。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權屬關系。違法拆遷、征收，造成私人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應當對土地承包經(jīng)營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經(jīng)營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經(jīng)村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補償費等費用。
農(nóng)村宅基地可在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓 城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購房
城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購置宅基地？這一問題曾引起社會廣泛關注。物權法草案曾經(jīng)規(guī)定，宅基地使用權不得單獨轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓。在審議過程中，存在兩種不同意見。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定，國務院為加強農(nóng)村土地的管理，已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此，目前的草案規(guī)定，宅基地使用權人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權的不得再申請宅基地。
草案同時規(guī)定，農(nóng)戶占有的宅基地面積應當符合規(guī)定的標準。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權人未經(jīng)依法批準，不得改變宅基地用途。
明確擔保財產(chǎn)范圍 社會公益設施不得抵押
擔保物權是物權法的重要內(nèi)容，我國已制定了擔保法。物權法草案在擔保法有關規(guī)定的基礎上，進一步完善了抵押權、質(zhì)權、留置權的規(guī)定。
草案規(guī)定了可用于擔保財產(chǎn)的范圍。按照規(guī)定，債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；交通工具等。
此外，為拓展經(jīng)營者的合法融資的渠道，草案還在我國現(xiàn)行抵押制度基礎上有所突破，規(guī)定正在建造的建筑物、船舶、飛行器也可用于抵押。經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)抵押，債務人不履行債務時，債權人有權就約定實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。
草案同時規(guī)定，土地所有權，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施等不得抵押。
在草案審議過程中，有常委會委員提出，我國傳統(tǒng)的典權制度已經(jīng)消失，目前開辦的典當行實際上辦理的是“當”動產(chǎn)的業(yè)務，并未辦理“典”不動產(chǎn)的業(yè)務，讓與擔保主要涉及動產(chǎn)擔保，而我國對動產(chǎn)擔保已經(jīng)作了較為全面的規(guī)定。根據(jù)全國人大法律委員會的意見，物權法草案對典權和讓與擔保暫不作規(guī)定，如果以后確有需要再進行研究。
不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記 登記費用不得按面積或價額收取
不動產(chǎn)登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示的原則，涉及不動產(chǎn)的，要靠登記制度保障。
目前，按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機構(gòu)有幾十個部門。有些全國人大常委會委員在審議中提出，應當明確對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，盡量減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會經(jīng)研究，贊成這一意見，同時考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實行統(tǒng)一登記需要有一個過程。因此，物權法草案規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
草案同時規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當事人可以向房產(chǎn)登記機構(gòu)或者土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。房產(chǎn)登記機構(gòu)和土地登記機構(gòu)應當通過信息共享等辦法，為當事人一并辦證提供便利。
關于不動產(chǎn)的登記費用，草案規(guī)定，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
領取遺失物應付保管費 善意占有人可以“免責”
將拾得遺失物交還對方后，是否應得到保管費之外的報酬？目前，物權法草案只是規(guī)定，所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。
這一規(guī)定是否應該加以修改？如果“拾金有償”，是否與“拾金不昧”的傳統(tǒng)觀念相沖突？法學專家的主張并不一致。因此，這個問題將在廣泛征求意見后再做決定。
草案還規(guī)定，拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
占有指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實際控制。占有人可以是依法有權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，如根據(jù)買賣合同占有對方交付的貨物；也可能是無權占有他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，如借他人的物品卻過期不還。占有人不知道自己是無權占有的，稱為善意占有。明知自己是無權占有的，稱為惡意占有。
草案規(guī)定，占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔損害賠償責任；惡意占有人應當承擔損害賠償責任。
草案同時規(guī)定，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當扣除善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。
維護特殊人群權利 草案設立居住權
這是一位老人真實的遭遇：在北京城里的一戶人家做了30多年的保姆后，雇主承諾要給她“養(yǎng)老送終”。但在她生病后，雇主就將她送回鄉(xiāng)下，導致這位80多歲的老人無處棲身。
該如何解決類似上述老人的問題？物權法草案以專章的篇幅，通過設立居住權的方式，來維護這一特殊人群的利益。
草案規(guī)定，所謂居住權，是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權，可以根據(jù)遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設立居住權，應當向登記機構(gòu)申請居住權登記。居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業(yè)管理費用，可以不支付住房使用費，不承擔重大維修費用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外；居住權設立后，住房所有權人變更的，不影響居住權。
關于居住權的期限，草案規(guī)定，期限根據(jù)遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權人的居住權期限至其死亡時止，未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止。因住房滅失，住房所有權人獲得賠償金的，應當給予居住權人適當補償；沒有獨立生活能力的居住權人，也可以放棄補償，要求適當安置。
同時草案明確規(guī)定，上述居住權不包括因婚姻家庭、租賃產(chǎn)生的居住關系。(來源：新華網(wǎng)；記者沈路濤、鄒聲文、張宗堂)
