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本刊記者/陳曉 王晨波
中國的房地產行業(yè)是政府高度介入的一個行業(yè)。從80年代末開始，房地產商和政府也在相互依賴和相互博弈中不停變化著角色。在政府收緊信貸和土地供應雙管齊下的政策下，房地產業(yè)的投資熱情和房價卻步步走高。有學者發(fā)表文章警示：謹防房地產業(yè)要挾到中國經濟。房地產商的聲音甚至會左右到政策的制定。
“我們一直在爭取話語權，政府也在進步著，但并沒有實質突破�！比A遠集團總裁任志強說。
地產商話語權的演變
房地產行業(yè)是政府高度介入的一個行業(yè)。從80年代末開始，房地產商和政府也在相互依賴和相互博弈中不停變化著角色。
90年代初，北京的地產業(yè)從舊城危改開始。1990年，西城區(qū)啟動了市政府首批危改工程，德寶、甘雨橋、北營房東里等五個小區(qū)率先實施危改，拆除危舊房19萬平方米，動遷安置居民4698戶。如此龐大的工程量，地方政府采取的模式是發(fā)展商、政府、個人各出一部分�！斑@是用發(fā)展商的時候，政府對房地產商信賴性較高�！比沃緩娬f。
1993年后，北京市的房地產業(yè)開始大量吸引外資。這一階段，北京市提出的口號是以房地產商帶動城市基礎設施，依然要依賴發(fā)展商去修橋修路等。SOHO中國有限公司董事長潘石屹說，“北京市固定資產投資房地產占51%。對當地政府來說，就業(yè)是一個非常大的事情。
房地產商由于對城市建設的貢獻，會有更多說話的機會。但這種話語權視地方政府的強弱有所不同 中國人均GDP發(fā)展是極不平衡的，存在著10倍以上的差距。“人均GDP6000美元是一種發(fā)展方式，500美元是另一種發(fā)展方式。”任志強說。如果一個城市的機動財力足以主導它的城市建設的時候，政府通常會表現得比較強勢。而在二線或一些小城市中，城市建設需要引入大量的房地產資金，地方政府會聽取一些建議甚至給予房地產商更多的優(yōu)惠政策。
1994年，深圳萬科物業(yè)管理公司首創(chuàng)由業(yè)主組成的“業(yè)主管理委員會”參與小區(qū)管理，從而形成業(yè)主自治和專業(yè)服務相結合的管理模式，被深圳市人大納入《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》予以立法。這是第一次將發(fā)展商提供的條例修改后，提交人大，最后變成政府的法律(法規(guī))。
房地產商和政府關系變化的第三階段始自1998年。北京市不主張房地產商帶動城市基礎設施的方式，基本改由政府投錢建基礎設施。政府對房地商的信賴性降低了，地產商的地位開始弱化。
地產商的話語權回升似乎從去年開始。潘石屹將之歸結為SARS催生了政府透明�！胺堑渥屓珖舷露荚诜此迹覀兡懿荒苡兄闄�。新一屆政府也更強調聽取民意。”潘石屹說。發(fā)展商的聲音開始在行業(yè)話題中崛起。
最明顯的例子就是18號文件的產生。非典過后，121文件和最高法院關于房地產的司法解釋橫空出世，讓以依靠銀行資金發(fā)展樓盤為主的房地產商措手不及。但隨后在任志強為主的房產商力推下，工商聯邀請眾多房產商齊聚一堂，寫出一個報告上報給國務院。隨后出臺的18號文件認為，房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)，且發(fā)展是健康的……
但力主促成此事的任志強仍認為，這并不表示房產商在與政府的談判中擁有話語權。
最大利益的瓜分者
政府通常通過地租與房地產商發(fā)生聯系。政府在地租利益里分為兩部分：一是現金地租；一是實物地租……現金地租通過房地產法中規(guī)定的土地出讓金實現，實物地租是通過地方法規(guī)實現的。如北京市政府規(guī)定舊的居民委員會辦公場所由政府建，而新的由開發(fā)商按一定比例建。雖然居民委員會屬于政府職能部門的一個分支，但房地產商不得不執(zhí)行。“稅收，實物地租，現金地租加在一起，每一萬元的房價中政府要拿走9000元。80%～90%都被政府拿走了�！比沃緩娬f，“過去政府拿的比例比這還多，要交55%的所得稅。建設費是18%。企業(yè)自留的不足8%。
接近1：9的利益分配是不同類型的開發(fā)商要共同面對的。但在政府不斷變更的游戲規(guī)則下，“出身不同”的開發(fā)商又有不同的命運和生存之道。
我國兩次對房地產業(yè)的宏觀調控都運用了限制土地和信貸兩項手段。從2002年7月頒布的11號文件，到2004年3月追發(fā)的71號令，都一再重申以土地招標掛牌拍賣的方式取代土地協(xié)議出讓。
大部分有政府背景，獲得土地容易的開發(fā)商，急于脫手手中囤積的土地，以免在8·31大限后，被迫因無力開發(fā)吐出土地，雞飛蛋打一場空。
而對有錢無地的“資本家”來說，這卻成了他們獲得土地的機會。潘石屹津津樂道的是，兩次宏觀調控，讓他得到兩塊地。1993年6月，以2.7億元從任志強手中得到了一塊地，成就了他在北京發(fā)展房地產事業(yè)的基石。而這一輪宏觀調控，他再次從任志強手中拿到一塊地，成就了他的SOHO。在眾多房地產商對宏觀調控捶胸頓足時，潘石屹卻要感謝宏觀調控。“沒有它，任總不會與我雞蛋換糧票，把這么好的一塊地給我。”
不同類型的房地產商在不同的政策中得益或者受損，但如任志強所說，中國地產業(yè)是政府高度介入的產業(yè)，地產開發(fā)商只能在政府所制定的市場游戲規(guī)則下投資、開發(fā)、建設、經營。而政府為這個行業(yè)所制定的游戲規(guī)則，則決定了房地產開發(fā)商的好壞�！叭绻f，房地產開發(fā)商是壞孩子，制造了這么多遺留問題，那么一定是政府指使縱容的結果�！比沃緩娺@樣認為。(實習生來建強對文章亦有貢獻)
2004年9月13日出版總第196期中國《新聞周刊》稿件
