問：現(xiàn)實(shí)生活中因征收集體土地和居民房屋侵害群眾利益的事時有發(fā)生。物權(quán)法對征收和補(bǔ)償?shù)膯栴}是怎么規(guī)定的？
答：物權(quán)法在這方面的規(guī)定主要有：一是明確規(guī)定國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。二是規(guī)定了征收的條件。為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。三是規(guī)定了補(bǔ)償?shù)脑瓌t和內(nèi)容。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法根據(jù)不同情況作出規(guī)定。四是針對現(xiàn)實(shí)生活中征收補(bǔ)償不到位和侵占補(bǔ)償費(fèi)用的行為，明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。”違反規(guī)定的，要依法承擔(dān)法律責(zé)任。
問：當(dāng)前私人購房的越來越多，發(fā)生物業(yè)糾紛的也不少，業(yè)主普遍關(guān)心自己的權(quán)利。物權(quán)法對業(yè)主權(quán)利的問題主要有哪些規(guī)定？
答：物權(quán)法專門有一章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。這一章的主要規(guī)定有：1、屬于業(yè)主個人所有的財產(chǎn)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。2、屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)。物權(quán)法對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房的歸屬作了明確規(guī)定，考慮到業(yè)主共有的財產(chǎn)很多，難以逐項列全，又作了概括規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”，屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場所和公用設(shè)施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等。但是，對建筑區(qū)劃內(nèi)的會所、人防工程等能否歸業(yè)主共有，還有不同意見，需要具體認(rèn)定。3、關(guān)于車庫、車位的歸屬。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”同時，針對有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放，不少小區(qū)占用共有的道路或者其他場地作為車位的情形，物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”至于物權(quán)法頒布實(shí)施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會研究認(rèn)為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過去的問題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時的規(guī)定或者約定處理。4、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的共同委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。5、關(guān)于業(yè)主大會的議事規(guī)則。物權(quán)法規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。現(xiàn)實(shí)生活中不少業(yè)主大會的召開確有困難，但是，要求將由業(yè)主共同決定的重大事項規(guī)定為經(jīng)“與會”業(yè)主的過半數(shù)或者三分之二同意就可以作出決定，往往難以體現(xiàn)全體或者多數(shù)業(yè)主的真實(shí)意愿。6、關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟地位。物權(quán)法草案曾對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會以自己的名義提起訴訟的問題作了規(guī)定。經(jīng)反復(fù)研究認(rèn)為，這個問題較為復(fù)雜。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨(dú)立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒有及時交納有關(guān)費(fèi)用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題，對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥。對侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定提起訴訟。
問：物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，涉及面廣，距離法的實(shí)施日期還有半年時間，怎樣才能貫徹實(shí)施好這部法律？
答：貫徹實(shí)施好物權(quán)法，一是要加強(qiáng)物權(quán)法的宣傳和普及工作，提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部對物權(quán)法的認(rèn)識。各級政府機(jī)關(guān)及其工作人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步樹立物權(quán)觀念，強(qiáng)化依法行政的意識。各級人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)和領(lǐng)會物權(quán)法的基本原則和各項規(guī)定，妥善處理物權(quán)糾紛，依法保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。二是要抓緊制定或者修改配套的法律法規(guī)。物權(quán)法作為民事基本法律，它的有些規(guī)定有待于配套法律法規(guī)予以貫徹落實(shí)，包括抓緊研究制定加強(qiáng)國有財產(chǎn)管理、完善保護(hù)私有財產(chǎn)、完善征收征用的法律法規(guī)等。除法律法規(guī)外，物權(quán)法的有些規(guī)定也需要通過司法解釋進(jìn)一步具體化。
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