1月16日由國稅總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)已經(jīng)引起房地產(chǎn)開發(fā)界不小的震蕩。就在上海傳出消息說開發(fā)商可能集體上書市領(lǐng)導(dǎo)，要求謹慎制定土地增值稅清算細則時，近日，京城地產(chǎn)名人任志強、潘石屹分別在個人博客上發(fā)表文章，評價政策影響。
在任志強看來，在同一塊土地上反復(fù)追加稅費的做法并不“合理”，稱這已經(jīng)令一些地方政府在土地和房地產(chǎn)開發(fā)方面的收益大于開發(fā)商10倍之多。潘石屹則表示，2月1日將是一個關(guān)于土地增值稅“算總賬”的清繳日，一些企業(yè)將因此“吃不消”。這一局面或?qū)㈤g接導(dǎo)致房屋市場供給進一步減少，以及持有型商用物業(yè)開發(fā)商的增加。
任志強反對再收取增值稅
任志強介紹，土地增值稅確實并非新稅法，只不過在出臺之后曾有一個緩征期。據(jù)了解，因為1993年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致市場一度萎縮，財政部與國稅總局曾聯(lián)合發(fā)文，免除了1994年1月1日之前簽訂轉(zhuǎn)讓合同的土地增值稅，同時免除已立項目五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的征稅�！斑@使得土地增值稅法的實行推遲了五年�！比沃緩姺Q，2001年后，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，土地增值稅每年成倍增長,尤其是2002年實行土地招拍掛制度之后，在招拍掛制度實行之前用協(xié)議出讓方式取得的低價土地儲備在此后獲得了土地差價的高額利潤，也形成了土地增值稅連續(xù)多年的高增長。到2006年，土地增值稅占房地產(chǎn)開發(fā)利潤比重接近20%。
但是，根據(jù)任志強的說法，到目前為止，大多數(shù)項目在按稅法扣除各類費用后，并不能達到應(yīng)納增值稅的標準。尤其是高價從公開土地市場取得土地的項目，多數(shù)都達不到該標準。二三線城市中的大量普通住宅也達不到納稅標準。經(jīng)濟適用住房更不在此列。
即便如此，任志強表示“我不認為出讓的土地有理由在已收取出讓租期中的土地使用費、放棄了土地出租期的使用權(quán)之后，政府應(yīng)再收取土地的增值稅�！比沃緩娬J為，土地出讓金、開發(fā)商交納的土地增值稅、二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅等同時征收屬于“同一塊已出租的土地中政府在不斷地無限制地追蹤加收土地中的收益�！�
潘石屹：2月1日算總賬
在宏觀調(diào)控大半年之后再遇土地增值稅清算，潘石屹形容一些開發(fā)商的經(jīng)歷為“漏房偏遇連夜雨，雪后再降數(shù)場霜”�！笆芮謇U影響”導(dǎo)致資金斷頓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或?qū)⒚媾R項目開發(fā)的資金阻礙，市場上房屋供應(yīng)量進一步減少。
潘石屹介紹，雖然一些上市公司表示，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來的股東負責，但這并不表示十幾年沒有清繳的土地增值稅不會清算總賬。“2月1日就是土地增值稅算總賬的清繳日�！迸耸俜Q。
另外，市場人士預(yù)測從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)商將在市場上增多，而后續(xù)的物業(yè)稅征收又會對持有物業(yè)的稅費成本帶來不確定性。“有一點是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加�！迸耸俦硎�。
此前，有媒體報道，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)秘密碰頭，準備聯(lián)手向市領(lǐng)導(dǎo)上書，希望在土地增值稅征收的地方細則制定時考慮一下企業(yè)的生存問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，如嚴格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值稅至少能征收400億元左右。其中利潤率高和囤地較多的企業(yè)或?qū)⑹艿街旅拇驌簟?/p>
（來源：上海證券報 作者：于兵兵）
