插圖：小產權房不受法律保護 中新社發 宋學海 作

　　近日，北京平谷區良莊子村成為各方關注的焦點，良莊子村18位村民代表已經在“淘金谷”萬畝山地流轉的決議上按下紅手印，一致同意土地流轉拍賣。十七屆三中全會后“農村土地流轉第一拍”將使其成為北京的“小崗村”。雖然拍賣尚未開始，但是這一行為已引起多方質疑。我國農村土地流轉將出現何種變化，小產權房能否借土地改革的東風，人們在期待中。

　　前不久，十七屆三中全會通過的《中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》規定：在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民合法權益。雖然這條措施并沒有對小產權房做出明確的規定，但是卻激起了人們對小產權房未來的美好憧憬。不少人據此認為，小產權房就要“轉正”了，農民和購房者都會皆大歡喜。事情正在朝著這個方向發展嗎？

　　國土資源部部長徐紹史對此曾經做出了明確的回答：“各地在集體土地流轉上務必要慎重。現在有些報道說‘三中全會之后，小產權房就可以合法化了’。我明確地說，農村集體土地是決不能搞房地產開發、不能搞高爾夫球場建設，也不能搞不符合土地供應政策和產業政策的一些項目，這塊工作一定要十分慎重。”中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在國務院新聞辦公室的新聞發布會上也表示，“小產權房”的產生是違法的，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關于農地轉為城市建設用地的法律程序，“小產權房”絕對不允許再搞。可見，政策層面釋放出來的信號并不會鼓勵“小產權房”的發展，“小產權房”違法，嚴厲禁止“小產權房”的進一步發展依然是主調。“小產權房”借“農村土地流轉”東風為己正身的前景不樂觀。

　　從法律上說，“小產權房”一直是違法的，本不應該存在，如今卻成為我們必須面對的既成事實。即使建設部曾經呼吁消費者不要購買“小產權房”，國土資源部也強調其“違法”，但是“小產權房”依然活力旺盛。有專家估計，“小產權房”目前已經接近我國120億平方米城鎮住房面積近四成，對我國的房地產市場的影響不容忽視。為何不受法律保護的“小產權房”在國家禁止的情況下，卻出現了如此局面？

　　“小產權房”的出現可以說有其現實的原因。從大的背景來看，我國經濟正處于工業化和城市化快速發展的進程中。日益增加的城鎮人口以及城市的擴張，不斷擠占周邊農村的土地催生了“小產權房”。大規模的城市改造也為“小產權房”提供了滋生的溫床。從房地產市場來看，自從1998年房改后，我國的房地產市場快速發展，2002年后城市商品房房價不斷上漲，近年來更是出現瘋狂上漲的現象。雖然今年房地產市場發生巨大變化，價格下行的趨勢已然明朗，但是至今房屋的價格對于普通百姓來說，依然是“可望而不可及”。在過高的房價面前，經濟適用房以及廉租房的建設并沒有跟上，百姓的剛性住房需求得不到滿足。這種局面就為價格低廉的“小產權房”提供了市場。由于不用繳納土地出讓金以及相關稅費，“小產權房”的成本遠低于城市商品房的成本，價格相當低廉，甚至僅僅是商品房的30%左右，再加上“小產權房”的位置與城市的距離較近，環境綠化較好，吸引了大量中低收入者甘愿冒險置業。買方市場的旺盛進一步刺激“小產權房”的發展。

　　對于“小產權房”的客觀存在，各方意見不一。雖然從法律層面上看，小產權房并不合法，但是其低廉的價格不僅是吸引普通百姓的主因，更是成為讓人們質疑房價高企的證據。有專家指出：“小產權房省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。”更為接近房屋建造成本的“小產權房”，也證明了商品房開發商的巨額利潤是拉動房價瘋狂上漲的因素。這對于促進我國房地產市場的健康運行將會產生有利的影響。

　　解決小產權房的核心和關鍵在于農村集體土地使用權流轉。這種流轉國家是不允許的，這才形成“小產權房”這一個特殊的稱呼。十七屆三中全會雖然確定了農村集體土地使用權流轉的大方向，但是目前細則并沒有出臺。另外，農民單憑自己不可能建造“小產權房”，大多與具有專業知識的開發商聯合建造，監管的缺失使得這一市場不可避免存在著許多投機行為。如果不加以解決，嚴格規范，難免會造成對農村土地的侵占，威脅我國的耕地。因此，“小產權房”是我們亟待解決的問題。

　　“違法”的定性，嚴禁發展的思路為“小產權房”的未來確定了方向。但是歷史形成的現存“小產權房”怎么辦？或強行拆除，或為其“轉正”？目前并沒有明確的說法。但是，國土資源部副部長鹿心社指出：“我們要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產權房問題。”此前，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾經透露，對于那些已經在農村購買了小產權房的消費者，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。相關負責人的回答，無疑給已經購買了“小產權房”的消費者又帶來了希望。

　　看來，“小產權房”問題的解決還將有很長的路要走。(記者 龐東梅)