近日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于請?zhí)峁┏擎?zhèn)土地等別應(yīng)用情況有關(guān)材料的通知》。其中提出將改變目前全國各地同級土地最低標(biāo)準(zhǔn)價(jià)“一刀切”的現(xiàn)狀，在土地分級定價(jià)的基礎(chǔ)上，加入?yún)^(qū)域地價(jià)差別考慮。

　　據(jù)了解，根據(jù)去年1月1日起實(shí)施的《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，國土資源部明確了工業(yè)項(xiàng)目用地最低標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與土地等別相掛鉤的政策。在土地等別基礎(chǔ)上制定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，一等相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍。但是一些地方反映，對不同地區(qū)的同級工業(yè)用地采取“一刀切”的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不符合各地發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求和市場定價(jià)原理。有專家指出，隨著北京市工業(yè)用地全面實(shí)行招拍掛后，再加之這一新政策的實(shí)施，北京工業(yè)用地價(jià)格將進(jìn)一步上漲。

　　京工業(yè)用地存量突破百萬　倉儲用地供不應(yīng)求

　　根據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2007年下半年度，北京約有15.6萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)物業(yè)投入市場，總存量達(dá)到了119萬平方米。今年初又推出了7塊工業(yè)用地入市交易，而去年下半年新增供應(yīng)中標(biāo)準(zhǔn)化倉庫面積達(dá)到了9.6萬平方米，北京的工業(yè)用地供應(yīng)處于飽和狀態(tài)。

　　但值得關(guān)注的是，隨著第29屆奧運(yùn)會(huì)的臨近，物流業(yè)得到了迅猛發(fā)展。在過去幾年中，一些國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入北京。如普洛斯已經(jīng)完成在空港物流園和通州物流園的投資，其中空港物流園中的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫在奧運(yùn)期間將服務(wù)于北京市奧組委。

　　同時(shí)，DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，北京市國土資源局關(guān)于工業(yè)土地招拍掛的細(xì)則將于今年上半年出臺，該細(xì)則將明確規(guī)定北京市工業(yè)用地的招拍掛流程，并明確各園區(qū)工業(yè)用地招拍掛的最低價(jià)格，以增強(qiáng)市場透明度，進(jìn)一步規(guī)范市場。隨著細(xì)則的出臺，北京市工業(yè)用地價(jià)格預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一定的上漲。然而，在部分園區(qū)工業(yè)用地市場價(jià)格已經(jīng)高于去年12月國土資源部發(fā)布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)則對于這些園區(qū)的地價(jià)將不會(huì)有很大影響。同時(shí)，新的招拍掛細(xì)則出臺后，一些環(huán)境污染嚴(yán)重或資源密集型工業(yè)在北京將會(huì)被進(jìn)一步限制。

　　不難看出，短期內(nèi)，奧運(yùn)物資對標(biāo)準(zhǔn)化物流倉儲的需求使得物流倉儲正逐漸主導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)市場。而從長期看，社會(huì)消費(fèi)品總額的高速增長促使了國內(nèi)零售商、第三方物流等企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)使得對于標(biāo)準(zhǔn)化倉庫的需求存在著巨大的上升空間。廠房方面，隨著政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)向科技研發(fā)、生物醫(yī)藥、輕型制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，市場上對于標(biāo)準(zhǔn)化廠房的需求也有所增長。

　　值得一提的是，今年年初以來，北京工業(yè)辦公物業(yè)市場也表現(xiàn)得較為活躍，這也使得更多園區(qū)開始在周邊區(qū)域開發(fā)辦公項(xiàng)目。如大興生物醫(yī)藥基地正計(jì)劃在園區(qū)內(nèi)建造一棟高品質(zhì)辦公樓，而天竺空港加工區(qū)周邊的獨(dú)棟辦公項(xiàng)目也頗受市場歡迎。

　　工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)松口　住宅用地供應(yīng)持續(xù)緊張

　　長期以來，地方政府為了招商引資而壓低工業(yè)用地價(jià)格，依靠低廉的土地吸引投資，增加本地的GDP。目前很多地方的財(cái)政已變成土地財(cái)政，政府利用征用農(nóng)民土地再向市場供應(yīng)建設(shè)用地的方式賺取巨額收入。

　　據(jù)專家估計(jì)，地方政府從農(nóng)民那里征用來的土地總量中30%-40%用作基礎(chǔ)設(shè)施、道路、學(xué)校等公共目的用地，政府無從賺錢。35%左右用作工業(yè)用地，這部分土地是通過協(xié)議方式供給的，各地方政府間的競爭，通常要把地價(jià)壓低。

　　第三個(gè)部分是商業(yè)和住宅用地，但其中又有一部分經(jīng)濟(jì)適用房用地，真正的商品房用地僅占15%。這意味著，政府的土地收入主要依賴商品房用地，是用這15%的土地收入來彌補(bǔ)剩余的85%成本，同時(shí)還要贏利。

　　而這也正是導(dǎo)致商品房用地上漲和房價(jià)上漲的根本原因之一。在此前一段時(shí)間壓低給農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、抬高建設(shè)用地的出讓價(jià)格已經(jīng)成為某些地方政策從土地上獲利常用的方法。從某種意思上講，地方政府壓低工業(yè)用地價(jià)格，客觀上損害了農(nóng)民的利益、推動(dòng)了房屋價(jià)格的上漲。

　　此外，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，地價(jià)不但關(guān)系到國家收益，同樣起著調(diào)節(jié)土地資源配置的作用，過高的地價(jià)會(huì)阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，而過低的地價(jià)會(huì)造成國有資產(chǎn)的流失，更會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)。

　　合理的地價(jià)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好條件。目前我國城市中工業(yè)用地占24%，日本城市中工業(yè)用地只占11%，而日本焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的工業(yè)產(chǎn)值卻比我國高5倍多。由此推算，我國單位土地面積產(chǎn)生的工業(yè)產(chǎn)值比日本差十幾倍。

　　毫無疑問，部分企業(yè)瞄準(zhǔn)廉價(jià)的工業(yè)用地大肆圈地，捂上幾年獲取高額溢價(jià)，是造成目前在整個(gè)用地結(jié)構(gòu)中工業(yè)用地偏多，利用強(qiáng)度偏低，造成土地隱性閑置和浪費(fèi)的關(guān)鍵因素。而工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的出臺勢必會(huì)在一定程度上遏止地方政府的賣地“沖動(dòng)”。因此，這次有些地方政府提出放開這一標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒅氐父厕H，使工業(yè)用地繼續(xù)低價(jià)出讓，住宅用地緊縮、房價(jià)上漲情況再次出現(xiàn)。(仰靜)