盡管已近年底，但2007年蔚為壯觀的“地王”俱樂部中，注定至少要增加兩位新成員。

　　11月底，廣東佛山市中心一幅規模超過60萬平方米的舊城改造地塊將名花有主，其掛牌出讓起始價即高達75億元。幾乎與此同時，成都市區東部一幅面積約260畝的地塊也將掛牌出讓，據估計成交價可能達到90億元。

　　這也是11月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(即39號令)正式施行后，最先出爐的兩幅“準地王”。曾被寄望有效抑制地王頻出現象的39號令，面臨首次考驗。

　　港資財團再演主角

　　據佛山市國土局10月底發布的出讓公告顯示，即將出讓的“祖廟-東華里”地塊周邊文化古跡眾多，近百年來都是當地的商業旺區，市政府一直希望將該地段改造成既保留歷史韻味、又體現商業時尚的城市新地標。

　　今年5月，佛山禪城區委副書記、區長梁維東明確表示，將借鑒國內迄今為止最成功的舊城改造項目上海“新天地”的經驗，最終形成“北有新天地，南有東華里”的局面。

　　據參與項目策劃的人士透露，因開發上海“新天地”聲名鵲起的瑞安房地產(0272.HK)順理成章地成為政府心儀的候選開發商，雙方“溝通相當順暢”。今年9月前后，在瑞安方面安排下，佛山各級政府機關及職能部門已紛紛赴上海參觀“新天地”。

　　而出讓公告中對競買人資格的種種限定，如“在國內成功從事過歷史街區風貌保護項目的開發建設和經營”、“ 在國內舊城改造開發累計建筑面積在100萬平方米以上及具有開發大型綜合多功能社區的成功經驗”等等，處處可見為瑞安“度身定做”的痕跡。

　　記者暫時未能聯系到瑞安方面對此發表評論。

　　無獨有偶，成都地產界盛傳，即將出讓的260畝地塊極有可能落入香港最大地產商新鴻基地產(0016.HK)囊中。該地塊為原攀成鋼廠區搬遷后的“東方正紅”3000畝地的一部分(有關該地塊搬遷情況詳見本報2007 年5 月 14日報道《成都3000畝地塊分割出讓：一幅地影響一座城》)。記者分別向成都市國土局和新鴻基地產成都公司公關部求證此說，均未獲正面回應。

　　今年7月20日，香港信和置業(0083. HK)以41億元(折合每畝1130萬元)拍得的成都城東沙河366畝地，與上述地塊僅一路之隔，后者每畝1200萬元的出讓底價，顯然是以沙河地塊作為參考。根據規劃，即將出讓的這幅地上將興建兩棟280米高的大廈，建成后將是成都第一高樓，其建筑密度遠高于沙河地塊，當地業界相信，實際成交價很可能升至90億元(折合每畝約3400余萬元)。

　　如果傳言最終變為事實，那大約兩個月前剛剛由香港九龍倉集團(0004.HK)以72億元創下的成都地王紀錄又將被打破。

　　與39號令相悖？

　　對接二連三拍出“地王”后，政府如何面對“炒高地價”的輿論批評，乃至是否受到來自上級國土部門的政策壓力，成都市國土局政　策法規處負責人拒絕表態，只是表示，即將出讓的地塊嚴格按照招拍掛程序操作。

　　而對于高地價可能進一步推高房價的疑慮，成都市市長葛紅林早先接受媒體采訪時曾表示，地方政府“將通過多層次的房屋供應計劃來解決”。

　　與此同時，佛山“準地王”也面臨著類似的輿論和政策壓力。其出讓公告條款中與國土資源部39號令規定某些不符之處，也格外引人關注。

　　該出讓公告中要求，地塊成功拍出后，“簽訂成交確認書60日內支付首筆土地出讓金，金額為成交地價款的30%，余款根據地塊拆遷和交付進度具體確定”。此外還約定，買家支付首期地價款后，政府將在一個月內交付一幅2.4萬平方米的土地，1年內必須開發動工。

　　查閱39號令有關條款，則規定土地受讓人“付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書……不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。”按照國家有關規定，沒有《建設用地使用證》就無法辦理規劃、報建等手續。

　　佛山市擬定的《土地使用權出讓合同》同樣規定，只有在買家支付完全部契稅及地價款后，才能辦理土地使用權登記及申領《中華人民共和國國有土地使用證》等手續。

　　佛山市禪城區國土局蔡世峰副局長不愿對此置評，而負責該地塊對外發布信息事宜的區宣傳部劉部長稍后致電記者，稱地塊出讓方式符合政策規定，他們適當時將就此再作公開說明，同時強調該地塊出讓已獲省級主管部門認可和支持。

　　廣州業內資深人士黎文江表示，按照市場上通行的權宜做法，一般是拍得土地后，有關部門會下發一封《批準用地通知書》，開發商憑此《通知書》辦理規劃、開工建設等手續。但由于缺了《土地使用證》，無法從法律意義上證明土地的合法使用權，土地難以再轉讓和抵押，開發商也就無法借此獲得銀行貸款或從資本市場等渠道融資。

　　記者從側面了解到，有39號令在，佛山市土地主管部門不大可能就此改造地塊批出單個《土地使用證》，而讓開發商完全一次性負擔至少75億元的地價款，即使是瑞安集團這樣有實力的港資財團，也不容易吃得消。

　　佛山市規劃局一位參與此事的人士認為，該地塊涉及大面積拆遷，政府無法一次性向開發商交付全部土地，采取分批交地、分期付款的方式，是出于實際考慮。

　　值得注意的是，在佛山“準地王”的出讓條件中有一條，只要完成開發投資總額的25%以上，便可依有關規定轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動。這是否意味著政府已為有意引來的“鳳凰”留下了足夠的回旋余地呢？(龍飛、張明)