7月16日，南京市地稅局通過一紙“稅務(wù)通告”，確定將對南京非普通住宅轉(zhuǎn)讓強制征收土地增值稅。雖然政策還沒有宣布具體執(zhí)行日期，卻已引發(fā)市場上二手房掛牌量的激增。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，昨天僅半天南京全市二手房掛牌量就有8%的增長。
根據(jù)南京市的征稅政策，對轉(zhuǎn)讓未滿五年的非普通住宅，主要是指高檔住宅強制征收土地增值稅，對于個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，將按照轉(zhuǎn)讓收入的1%計入土地增值稅。
昨天，南京市房管局交易大廳契稅窗口還沒有貼出相關(guān)通知。同時，南京市地稅局有關(guān)《進一步明確土地增值稅相關(guān)政策》的稅務(wù)通告中也沒有明確政策開始執(zhí)行的時間。
但是，既然政策已經(jīng)宣布，南京市高檔住宅市場又將多一個交易稅種。南京市365地產(chǎn)家居網(wǎng)置業(yè)頻道總監(jiān)單偉算了一筆賬：如果是針對個人的非普通住宅，交易中需要繳納的稅種包括4%的契稅、五年內(nèi)需要繳納5.6%的營業(yè)稅及附加；此外還有1%的個人所得稅。如果按照1%來計算土地增值稅，最低的交易成本為11.6%。
理論上，上海對非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所需繳納的稅負可達到交易價格的9.55%。其中，土地增值稅為0.5%。也就是說，3年內(nèi)交易100萬元的房子需要繳納5000元的增值稅，3到5年之間征收0.25%，也就是2500元的土地增值稅。而南京規(guī)定3到5年之間交易，需繳納5000元土地增值稅，3年之內(nèi)繳納1萬元土地增值稅。
更重要的是，此次非普通住宅征稅的影響面很大。因為南京高檔房政策有一條是關(guān)于價格的，根據(jù)規(guī)定，市區(qū)高檔房標準是8690元/平方米，但這個價格是在2005年6月制定的。根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)5月份、6月份的分析，目前來看從網(wǎng)上二手房掛牌價格統(tǒng)計，南京市江南八區(qū)已經(jīng)有兩到三個區(qū)接近8690元/平方米這個標準，另外包括鼓樓、白下、玄武在內(nèi)的區(qū)平均掛牌價格已遠遠超過了這個水平，還有兩個區(qū)的掛牌價格一直在邊緣上下波動。
“據(jù)統(tǒng)計，近期掛牌房源按照高檔房標準144平方米的話，目前掛牌房源只有6%左右，但是如果按照8690元/平方米標準統(tǒng)計的話，主城江南八區(qū)大概有40%房源的比例，江寧大概有70%的房源，浦口也有60%，六合大概有10%左右。”單偉表示。
目前此消息的影響已經(jīng)凸顯。“據(jù)統(tǒng)計，昨天上午南京市全市掛牌量有8%的增長。結(jié)合去年情形來看，基本上在當(dāng)時的二手房市場成交上面會出現(xiàn)短期的放量，比如在征收時間節(jié)點之前成交量會有數(shù)倍的放大，之后會有短時間的萎縮。相信近期二手房的成交量也會有增加。”單偉稱。
同時，根據(jù)南京知名房產(chǎn)中介我愛我家發(fā)布的“2007年上半年南京二手房買賣市場報告”，南京市江南八區(qū)(主城區(qū))今年上半年二手房均價較同期上漲了1659.3元/平方米，江寧、浦口、六合均價上漲了306元/平方米。
據(jù)統(tǒng)計，目前南京市全市的二手房市場供需比都大于1，一些房源的供需比甚至達到了1∶4，甚至1∶5。這就存在賣方轉(zhuǎn)嫁稅費的可能。(郝倩)
