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        房客水電煤費不結(jié)清就走人 房東應(yīng)明確租賃合同

        2008年12月22日 14:10 來源:房地產(chǎn)時報 發(fā)表評論

          以租養(yǎng)房稍不留意,也會發(fā)生“資不抵債”的情形。

          近日,趙先生就為自己的出租房犯愁。房客水、電、煤費不結(jié)清就違約走人,押金還不夠付這些費用,更談不上違約金了。趙先生四處咨詢,希望找到一種方法盡量將損失降到最低。事實上,在出租房屋過程中,不少人往往把關(guān)注點落在租客如何防范風(fēng)險上,而忽略了房東也應(yīng)該警惕由租客造成的風(fēng)險。

           如何減損:向法院起訴租客

          房東如何應(yīng)對這類“資不抵債”?美聯(lián)物業(yè)法務(wù)人士指出,首先房東可以通過客戶留下的有效證件、名片、公司聯(lián)絡(luò)電話、地址找到租客,要求租客付清款項。如果租客明顯在躲避,通過這些有效聯(lián)絡(luò)方式找不到租客,可以通過租客的有效證件(身份證復(fù)印件等)向法院訴訟,通過法院追尋到該租客,要求他付清所有欠款。否則,在找不到租客的情況下,房東很難追回所有損失。

          因此,在確定租賃前,房東必須做到以下幾點:選擇規(guī)模大的品牌中介公司進行物業(yè)居間租賃;在專業(yè)房產(chǎn)人員的協(xié)助提醒下,詳細明確租賃合同的細節(jié);租賃合同中應(yīng)該規(guī)定“先付后住”原則,租客必須提前一星期到半個月就向房東支付租賃款項,以保障房東利益;合同約定繳納兩個月的租金作為押金;向中介公司獲取租客的聯(lián)絡(luò)電話、聯(lián)絡(luò)地址以及工作單位等相關(guān)資料并保存身份證復(fù)印件等有效證件;向中介公司或者租客個人了解除他本人以外其他聯(lián)系人的聯(lián)系方式。

            如何預(yù)防:利用條款規(guī)避糾紛

          最好的預(yù)防方式是盡可能利用合同條款進行約定。

          上海合富置業(yè)法務(wù)部唐海寶指出,房東往往在租賃合同中以約定租賃保證金、違約金等形式來達到保護自身利益的目的。在常見的租賃合同約定的條款設(shè)置方式中,有的租賃合同只約定了租賃保證金即押金,有的租賃合同則既約定了租賃保證金也約定了違約責(zé)任。

          對于簡易的租賃關(guān)系或者對于租賃標的不大的租賃合同往往沒有違約金的約定,僅約定租賃保證金。房東為了保護自身利益,應(yīng)適當提高租賃保證金。租賃保證金的作用主要在于當租客租金水電等費用不付、提前退租或改變房屋結(jié)構(gòu)等違約情形發(fā)生時用來補償房東的損失,起到降低租賃風(fēng)險等作用。一般情況下,僅水電費用沒有結(jié)清,相當于一個月或兩個月租金的租賃保證金是完全可以抵扣的,如果租賃保證金約定的數(shù)額不大,而上述幾種情形又同時發(fā)生,房東的利益損失是很嚴重的。

          有的租賃合同,既約定租賃保證金,也約定了違約責(zé)任,這種方式比較保險。首先租客若不支付水電費、恢復(fù)原狀等費用,房東可以在租賃保證金中直接予以扣除,就租客的違約行為還可以按照合同約定向其追索違約金。

          因此,房東在簽署租賃合同的時候,一定要估算租客可能拖欠的租金、水電費以及房東本人為恢復(fù)房屋原狀所支付的所有費用等來衡量約定租賃保證金的數(shù)額。除此之外,還需要就租客的違約行為給自己帶來的損失約定違約責(zé)任。(唐穎豪)

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