一個買家已交付九成多房款并入住，另一買家卻已辦好房產過戶手續———

　　三年前，業主以35萬元將房子賣給“她”。三年后，業主拿到房產證，又以40萬元將房子賣給“他”———一房兩賣，是惡意串通還是善意交易？

　　“她”已交付九成多房款并裝修入住，“他”卻已辦好房屋產權過戶手續———誰才是真主人？法院將如何斷案？

　　記者昨日獲悉，廣州市白云區法院根據證據和舉證責任分配規則，結合日常生活經驗，推出6個不合常理之處，認為原業主和“他”之間的買賣關系存在諸多疑點，一審判決將已過戶的房子恢復原狀，再轉戶歸“她”。

　　買房兩年房子竟歸他人

　　2005年11月9日，王女士和朱先生在朋友的見證下，簽訂了《房屋買賣協議書》，以34.5萬元的價格買下廣州白云大道元下田村云山居一套110平方米的房子。當天，王女士就將首期購房款11.5萬元打入朱先生的銀行賬戶。1個多月后，她又按期支付了18.5萬元。

　　簽訂合同的時候，由于朱先生所賣的是公房，還沒有辦理產權證，于是，兩人相約：“剩余的款項4.5萬元，等辦好過戶手續后再支付。朱先生在收到有關單位辦理產權證通知后，必須在1個月內辦理手續，拿到房產證后立即跟王女士進行過戶，不得拖延。”為了防止爭議，雙方特意補充協議規定，房屋價格以雙方商定價為準，不隨市價和銀行利率變動。

　　2006年1月1日，王女士搬進新居，開始裝修、入住。這筆順利的買賣，只差最后一步就能畫上句號，沒想到，卻發生了意外的轉折。

　　2007年9月4日，朱先生領到了房產證。得知消息后，王女士不斷催促他去辦產權過戶，卻被一次次推托。王女士感到不妙，她輾轉得知，朱先生竟然暗自將房子買給第三人梁先生！更讓王女士吃驚的是，朱先生和第三人已經辦了過戶手續，從“公示”的角度看，產權在梁先生手上，自己隨時面臨被“掃地出門”。去年12月13日，她趕緊向廣州市白云區法院提起訴訟。

　　原告堅稱第三人有問題

　　“被告一房兩賣，太不守信用了！”王女士很氣憤，“所謂的第三人很可能是假的，是朱先生故意找來的。”她擺出“證據”證明自己的懷疑。

　　“我從2006年把房子裝修好后，一直住在里面。如果第三人是‘正牌’的買家，怎么從來不到現場去看房子呢？而且，梁先生也從來沒有理直氣壯地要求我搬走，至今對未能交房沒有任何怨言和索賠要求。”

　　王女士還想不通的是，“2007年11月同等地段二手房市場價位均在7500元/㎡，朱先生和梁先生之間卻以40萬元成交，平均才3635元/㎡，跟市場價足足相差1倍啊，這一點讓人匪夷所思，業主怎么會愿意以如此低價賣給真正的第三人呢？”

　　另外，“我起訴的日期是去年12月13日，可朱先生是在同月26日才繳納土地出讓金，27日通知我解除合同，28日梁先生才被確權，今年1月5日領取產權證。”

　　王女士說，朱、梁兩人對房款的具體給付時間的回答完全對不上，“難道他們對錢這么不在意嗎？不得不讓人疑心啊”。

　　為錢起爭執才再次賣房

　　被告朱先生也是振振有詞。

　　“我和王女士簽訂合同時，訴爭房屋是有產權限制的，根據《廣州市已購公有住房上市規定》穗府(1999)8號第五條，我們的買賣協議是無效合同。”

　　朱先生還辯稱，我是于2007年11月把房子出售給梁先生，并依法辦理產權轉移，并不存在和梁先生的惡意串通。事實上，由于出售訴爭房屋需要交納土地出讓金，補交了才能領取房產證，我和王女士就誰去交錢產生爭議，后來是我自行承擔了此筆費用才領到房產證，這才將房屋出售給別人。

　　第三人梁先生也覺得委屈：“我對原被告的交易并不知情，朱先生隱瞞這些跟我簽訂合同引起與原告之間的糾紛，與我無關啊。”

　　梁某堅持認為，自己和朱先生之間的買賣是合法有效的，而且雙方亦辦理了過戶手續，已經合法取得房子所有權。

　　“我是善意的第三人，不應承擔任何責任。”

　　根據六點常識推理判案

　　梁先生辦了過戶擁有房屋產權，已是板上釘釘的事實，從“登記”的法律效力上看，他就是新業主。可是，王女士已經交付了九成多的房款，并且一直居住在有爭議的房子里，這官司怎么打？

　　今年7月16日，廣州市白云區人民法院作出判決，認為“被告和第三人之間的買賣關系存在諸多疑點和不合常理之處，根據舉證責任分配一般規則，結合日常生活經驗，推定兩人之間存在惡意串通”———

　　“被告已將房屋交付原告占有使用，第三人購買40萬元價格不菲的房屋時，卻未去查看房屋，不盡合理。”

　　“第三人稱，被告告知其訴訟房屋存在租賃關系，卻未在合同上約定租賃關系如何處理。另外，雙方也沒有對買賣合同當事人均相當重視的乙方給付房款的具體期限、一方違約如何承擔違約責任等情況進行約定，有悖常理。”

　　“在原告起訴后半個月內，被告和第三人就迅速完成了遞交申請材料、產權過戶交易手續，而雙方明確沒有中介公司居間介紹，均不能舉證證明具體洽談過程。”

　　“被告與第三人的交易價格雖略高于原告的購價，但與同段市場價相比仍屬偏低，兼顧到被告將房屋二售可能承擔的違約責任引致的成本問題，兩人對房屋交易價的議定均不能作出合理解釋。”

　　“被告和第三人稱是現金交易，但不能提供銀行的存、取款憑證和資金來源、走向，40萬元是一筆不小的款項，堆放在一起體積大，僅清點時間都要花費一定時間，還要驗證有無假幣的過程，雙方自己完成現金交割、并將40萬元現金存放家中，亦有悖常理。”

　　“被告在去年12月29號向第三人出具收條注明‘已辦理過戶手續’，但根據房管部門資料顯示，第三人在今年1月8號才領取房產證，故收條注明事項與事實不符，而第三人卻未提出異議要求更正，不合常理。”

　　最后，法院判決被告和第三人在判決生效之日起10天內，共同去辦理產權變更手續，恢復原狀，再與原告辦理過戶手續。

　　“王女士能在一審打贏官司，勝在及時覺察、及時起訴。”廣東安華理達律師事務所的張靜波律師提醒市民，二手市場房價波動很大，市民切莫以為簽了合同就高枕無憂，購買后一定要及時督促賣方辦理過戶手續，同時密切關注產權變化情況，避免原業主“見財起意”、一房二賣。(記者 王曉云 實習生 楊春嬌)