青田夏女士和文成朱先生，以及其他10位來自溫州等地的商人，都在義烏打拼，他們想買房，卻遭遇了一件怪事：付了30%的“選房確認(rèn)金”后，沒能成為房子的主人，因?yàn)闆]有簽訂購房合同，他們甚至不算是該樓盤的客戶。而他們一旦簽了那份合同，將面臨一個更怪異的結(jié)果：買了一套房子，卻有兩本房產(chǎn)證。
他們一直不知道，這套還只存在于他們想象中的房子，從它在紙上誕生的那一刻起，在法律上就已經(jīng)被一分為二了。
11月14日，記者站在這幢還沒蓋到一半的大樓前。這個坐落在義烏與東陽交界處的樓盤，叫“鑫源國際”。
購房者
113方的房子被“拆”成兩套賣
朱先生應(yīng)該是最早知道這個樓盤的人之一。今年6月底的一天，他們被中介邀請到東陽一個會展中心，看了“鑫源國際”的展示。樓盤交通便利，主力戶型在100-140平方米之間，適合他們這樣的異鄉(xiāng)人。他們看中的，都是中間套113平方米、兩室兩廳的戶型。
幾天后，朱先生就交了房價30%的“確認(rèn)金”，之后大家陸陸續(xù)續(xù)給了錢。
10月，樓盤進(jìn)入預(yù)售程序，可當(dāng)大家興沖沖跑去簽合同時，售樓小姐給了他們當(dāng)頭一棒：“因?yàn)閲艺咴颍@批房子全部要按兩套來賣。”
“房子按兩套賣，房產(chǎn)證做兩份，按揭貸款也是兩份。”夏女士對記者說，“開發(fā)商說，房子本身還是一套，一個大門，中間也不會用墻隔開，只是到時門上要掛兩塊門牌。”
吳小姐已經(jīng)簽了合同，在她的“選房確認(rèn)金”收據(jù)上，寫的還是一套房子，但在購房發(fā)票上，首付被分成了兩份，同一個門牌號加上了“A”和“B”。
現(xiàn)在，只有這12位還沒有簽合同，他們想得比較遠(yuǎn)：“以后說不定會出現(xiàn)煤氣初裝費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)分兩套交等一系列問題。最關(guān)鍵的是，前不久，新政策出臺，第二套房子按揭首付提高到40%。”
大家又試探著問，既然是兩套房子，那么，只要其中一套可以嗎？得到的答復(fù)是：“不可以，兩套房子一扇門，要買就得一起買。”
于是，怒火被集中到一個點(diǎn)上：“既然如此，當(dāng)初為什么不早做提醒？”12位買房者堅(jiān)持只辦一份手續(xù)，要退房，開發(fā)商就得將房子升值帶來的利潤賠償給他們。
在這樣的情況下，協(xié)商沒有任何結(jié)果。
開發(fā)商
樓書上的結(jié)構(gòu)不會變
“鑫源國際”的開發(fā)商、東陽天元房產(chǎn)開發(fā)公司銷售經(jīng)理陳紅解釋說，當(dāng)時項(xiàng)目批不下來，就因?yàn)椤皣鶙l”規(guī)定90平方米以下房子要占樓盤總量的70%以上。設(shè)計(jì)沒法改，而中間套因?yàn)榉秸钊菀仔薷模谑?13平方米的房子就被分成81平方米和32 平方米的兩套，總共涉及到80多戶。
“手續(xù)是按兩套辦，實(shí)際上還是一套，樓書上的結(jié)構(gòu)不會變，不會多隔墻壁多開一道大門的。”陳紅說。
對于第二套房子按揭要交40%首付的問題，陳紅表示，如果按揭由開發(fā)商來代理，一般不會出現(xiàn)被銀行拒絕的情況，但買房者的確要多交點(diǎn)首付，以及部分交易稅費(fèi)，“但我們保證，房子做了這個變更，最終通過驗(yàn)收沒問題。”
而讓12位買房人最不滿的“沒有提前告知”，陳紅解釋是，到目前為止，這些買房人都是通過商會選的房，還沒有簽訂購房協(xié)議。所以，《城市商品房預(yù)售管理辦法》的各項(xiàng)規(guī)定，并不適用在這個問題上，“我們在正式簽約前把這個情況告訴大家，也是一種負(fù)責(zé)任的做法。”
“大政策下來前，誰都不知道會怎樣。房子按兩套賣，我也是10月份才知道。”陳紅說，“而且公司也說了，無法接受的人，可以退款。”
記者了解到，陳紅所說的公司和商會聯(lián)系，實(shí)際上是通過一家投資公司來運(yùn)作的。義烏誠商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理劉微告訴記者，最初拿到這個項(xiàng)目時，因?yàn)楣居幸晃焕峡偸俏某缮虝模虼祟A(yù)留了一批房子給會員。而目前拒簽協(xié)議的買房者，大多數(shù)是通過商會選房的這一批。
但劉微也表示，這一套房子要按兩套來賣，直到進(jìn)入預(yù)售程序前，她也完全不知情：“我百分百保證，當(dāng)時的合同上，絕對是一套房子。”
規(guī)劃部門
圖紙上畫的是兩扇門
如果換一個角度來看，“鑫源國際”似乎生不逢時。
2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(即國六條)，當(dāng)年6月1日起正式實(shí)施。
其中最重要的一條就是，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況，需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。”
“鑫源國際”的規(guī)劃恰逢其時，不得不更改設(shè)計(jì)。從最終遞交的規(guī)劃圖紙來看，“鑫源國際”的確沒有違反國家政策。
東陽市建設(shè)局規(guī)劃科工作人員朱敦偉告訴記者說：“東陽這里，大家都喜歡大房子，但國家有政策，所以他(開發(fā)商)報到我們這里就按兩套來報的。”
朱敦偉向記者確定：“在報批圖紙上，有那堵墻，入戶門肯定是兩個門，這個不用懷疑。給你們看的也許是另外一份圖紙，把那個墻拆掉了，或者本來就沒有做。”
至于按照這份“沒有問題”的圖紙，最后建成的房子會怎樣？房管局怎么驗(yàn)收？朱敦偉建議我們?nèi)フ曳抗芫帧?/p>
“這個事一開始，我就猶豫過。”東陽市房管局測繪業(yè)務(wù)科科長趙明亮對記者說，“‘國六條’是規(guī)劃部門在執(zhí)行，既然規(guī)劃批下來，我們就按規(guī)劃走。房子最后會怎么樣，我現(xiàn)在也不知道。”
律師
開發(fā)商締約過失應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
對于這一糾紛，浙南律師事務(wù)所律師陳一來認(rèn)為，雖然房開公司和買房者之間還沒有簽訂協(xié)議，但卻已經(jīng)進(jìn)入合同訂立過程，就是雙方意思表示趨于一致的過程，即經(jīng)過雙方合意，合同才視為成立。這種相互交換意思表示的過程，法律上稱之為要約和承諾過程。
合同成立前，締約雙方承擔(dān)著互相協(xié)助、保護(hù)、通知、誠實(shí)信用等義務(wù)。如果違反這一義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，并賠償對方因此所遭受的損失。
根據(jù)《合同法》第42條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。
在這一糾紛中，開發(fā)商的行為，已經(jīng)屬于第3種情形了：違背誠實(shí)信用原則。
杭州雙贏置業(yè)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴記者：“規(guī)劃上明確是兩套房子，房子肯定、并且也只能按兩套來賣，驗(yàn)收時也要按規(guī)劃審批的圖紙來。這個實(shí)例本身很復(fù)雜，首要問題是，開發(fā)商是否違反了和義烏誠商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司間的合同，如果違約，責(zé)任是怎么約定的。但不可否認(rèn)，對購房者來說，開發(fā)商隱瞞了重大事實(shí)。而這個實(shí)例之所以復(fù)雜，其中很重要的一個原因就是，房產(chǎn)商一直都有違規(guī)操作的嫌疑。”
章惠芳說，各地市場需求不同，在一些小城市，對小戶型的需求不像杭州這么火爆。在國家政策限制下，一些開發(fā)商的確會采取一些措施來順應(yīng)市場，規(guī)避政策。比如將兩套小戶型房打通成為一套，但在目前提高第二套房首付的政策下，這種形式又比較難操作了。而國家政策最終是要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(胡軼笛)
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