針對房產(chǎn)中介法律糾紛不斷的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士指出，目前對房產(chǎn)中介服務(wù)進行規(guī)范的法律法規(guī)已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，完善房產(chǎn)中介服務(wù)法律體系、研究建立房產(chǎn)中介糾紛處理機制勢在必行。

　　隨著我國住房制度改革、房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介業(yè)成為備受矚目的新型服務(wù)業(yè)。但記者對杭州市房產(chǎn)中介市場進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)交易市場的跨越式發(fā)展，該領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場管理經(jīng)驗都相對不足和滯后，房產(chǎn)中介行業(yè)尚未形成有序的競爭格局和規(guī)范，有關(guān)房產(chǎn)中介的法律糾紛也逐年增加。

　　房產(chǎn)中介三大典型糾紛

　　有關(guān)人士向記者介紹，二手房交易活動作為房產(chǎn)中介專業(yè)性最強的服務(wù)之一，涉及的法律糾紛最多，影響也最為廣泛。綜合杭州市的有關(guān)情況來看，主要存在以下糾紛：

　　第一， 因房屋買賣合同無效、履行不能等情況產(chǎn)生的糾紛。這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二， 因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。房產(chǎn)中介公司為了提高成交率，往往要求買受人向中介公司支付一定數(shù)額的意向金。同時，房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，也往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔(dān)等無法達成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點。

　　第三， 因中介服務(wù)費的支付和計算產(chǎn)生的糾紛。中介服務(wù)費用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費用。獲取中介服務(wù)費是房地產(chǎn)中介公司存在和發(fā)展的根本目的。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。任何一環(huán)出問題，都將導(dǎo)致整個交易的失敗。交易一旦失敗，中介服務(wù)費的支付和計算將不可避免地成為法律糾紛。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費糾紛；買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費支付和計算糾紛；買賣雙方議價不成，引起的中介費要不要承擔(dān)，誰來承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。

　　房產(chǎn)中介為何糾紛仍頻

　　記者從杭州市西湖區(qū)法院獲悉，該法院通過對現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和管理制度的分析，認為房產(chǎn)中介糾紛產(chǎn)生的深層原因主要有如下幾點：

　　首先，規(guī)范房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)滯后。西湖區(qū)法院民二庭庭長袁國慶認為，目前對房產(chǎn)中介服務(wù)進行規(guī)范的法律法規(guī)已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，許多新出現(xiàn)的問題難以找到確切的解決依據(jù)。尤其是法律以及高級別的法規(guī)相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。

　　袁國慶舉例說，如現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)管理法，雖然從法律上界定了房產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)，但是該法除對房產(chǎn)中介機構(gòu)的設(shè)置進行規(guī)范外，并沒有將房產(chǎn)中介服務(wù)行為置于平等主體之間的民商法的調(diào)整范圍之下。至于中介機構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等，城市房地產(chǎn)管理法更是沒有涉及。近年來，建設(shè)部修改出臺的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》以及浙江省、杭州市陸續(xù)出臺的一系列關(guān)于房產(chǎn)中介的規(guī)范性文件，雖然對規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)市場起到作用，但這些規(guī)范性文件具有濃厚的行政色彩，且有些不具有嚴格意義上的法律效力，都只是從行政上管理規(guī)范房地產(chǎn)中介活動。民法通則和合同法可以解決房產(chǎn)中介合同糾紛的許多問題，但對居間合同的規(guī)定條款卻十分有限，難以應(yīng)對日趨復(fù)雜的房產(chǎn)中介糾紛案件。

　　其次，房產(chǎn)中介機構(gòu)的居間人(即通常所指的中介)法律地位不明顯。房產(chǎn)中介機構(gòu)是以中間人身份，通過訂立居間合同，向委托人報告訂立房屋買賣合同的機會或者提供訂立房屋買賣合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬而成立的公司。房產(chǎn)中介公司的法律地位應(yīng)屬于居間人，其行為范圍僅在于買賣雙方間報告訂立合同的機會、提供媒介服務(wù)，不應(yīng)包括授權(quán)代訂合同等代理行為。但事實上，中介公司基本上都提供了包括房屋權(quán)屬調(diào)查、使用狀況調(diào)查、確定成交意向、協(xié)助訂立買賣合同、辦理價款交割(大多情況下包括按揭貸款)、見證房屋物業(yè)交割、代繳稅費、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等十余項服務(wù)。

　　以杭州為例，2007年2月開始實施的《杭州市房屋經(jīng)紀服務(wù)收費管理辦法(試行)》也明確規(guī)定房屋買賣時房產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供上述服務(wù)項目，并要求在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶、價款交割等手續(xù)后，房產(chǎn)中介機構(gòu)方可收取服務(wù)費。而這些服務(wù)內(nèi)容，如果從法律上分析則遠遠超出了居間人的權(quán)利義務(wù)范圍，具有濃厚的代理人的色彩。

　　許多中介公司自己制定的代理合同實際上是混淆了居間和代理的概念，為中介服務(wù)糾紛埋下了隱患。這種情況實際上侵犯了消費者的權(quán)利，又加重了中介公司的法律責(zé)任。一方面，房產(chǎn)中介公司把代理行為強加在中介合同中，違背了合同自愿的原則，實質(zhì)上是強制授權(quán)代理行為，消費者被剝奪了參與合同談判的權(quán)利，損害消費者的合法權(quán)益。另一方面，如果運作不當(dāng)，容易造成雙方代理的尷尬局面，會導(dǎo)致行為的無效，給自己甚至給買賣雙方帶來損失，無形中增加了自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

　　第三， 房產(chǎn)中介機構(gòu)對自身與相關(guān)方的法律關(guān)系重視不夠。首先，對與客戶之間的合同法律關(guān)系重視不夠，沒有嚴格把握好與客戶之間的居間合同關(guān)系，造成客戶“跳單”現(xiàn)象比較多，嚴重影響了中介公司的生存和發(fā)展。其次，對與員工的法律關(guān)系重視不夠，沒有完善的保密協(xié)議和競業(yè)禁止協(xié)議，甚至連起碼的勞動合同都沒有。信息是房產(chǎn)中介公司的生命線，特別是在商業(yè)秘密保護和競業(yè)禁止方面，只有設(shè)置合法、有效的勞動合同條款，制定切實可行的規(guī)章制度，才能避免公司員工惡意跳槽或“飛單”，減少利益損失。再次，對外部的維權(quán)重視不夠，面對“截單”等不正當(dāng)競爭現(xiàn)象和同行之間的惡性競爭束手無策。其實，房產(chǎn)中介機構(gòu)完全可以通過加強行業(yè)公約建設(shè)，運用反不正當(dāng)競爭法等法律來制止同行的各種不當(dāng)競爭行為。

　　規(guī)范房產(chǎn)中介勢在必行

　　西湖區(qū)法院法官熊英英表示，從全國范圍來看，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)法律體系、研究建立房地產(chǎn)中介糾紛處理機制、建立房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)制度等工作的進一步開展，將逐步減少房產(chǎn)中介糾紛。結(jié)合杭州市西湖區(qū)法院自身辦案情況分析，建議有關(guān)部門重視開展好以下兩項工作：

　　第一， 探索建立房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責(zé)任保險制度。隨著杭州市房地產(chǎn)價格的提升，一套房屋少則幾十萬元，多則幾百萬元。而某些房產(chǎn)中介公司的注冊資金僅有十幾萬元，一旦房產(chǎn)中介公司因過失涉及賠償，往往難以承受，可能引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致法律糾紛，影響社會穩(wěn)定。如果能夠引入行業(yè)責(zé)任保險制度，則房產(chǎn)中介的過失賠償問題就容易解決。這種行業(yè)責(zé)任保險制度對保障整個房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展和維護消費者的權(quán)益無疑都具有重要意義。

　　第二， 建立全國性房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會。我國各地雖然都成立了自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，但各自為政，缺少集成，沒有發(fā)揮協(xié)會應(yīng)有的功能和作用。可考慮在全國范圍內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)協(xié)會的功能和作用，并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定。行業(yè)協(xié)會還可配合政府有關(guān)部門對不正當(dāng)中介行為進行監(jiān)督處理，對當(dāng)事人的投訴進行調(diào)處等等。(黃深鋼)