短短半個(gè)月的時(shí)間里，吉林省長(zhǎng)春市已經(jīng)發(fā)生了兩起大的產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)波，長(zhǎng)春銀座和北奇星河灣產(chǎn)權(quán)商鋪1400多名業(yè)主返租款被拖欠。隨著業(yè)主們“以租還貸”神話的破滅，“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯出來(lái)。
業(yè)主無(wú)法“以租還貸”
據(jù)長(zhǎng)春市北奇星河灣業(yè)主劉先生介紹，北奇星河灣670多戶業(yè)主于2003年購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)商鋪，2004年拿到了返租款，2005年開(kāi)發(fā)商開(kāi)始拖欠返租款，2006年，所有的業(yè)主再也沒(méi)有拿到返租款。
長(zhǎng)春銀座的業(yè)主與他們的遭遇大同小異。據(jù)長(zhǎng)春銀座業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人程叢彬介紹，他們多是2001年至2003年間購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)商鋪，1000多個(gè)商鋪的800多名業(yè)主幾乎全部被拖欠過(guò)返租款，時(shí)間短的拖欠幾個(gè)月，時(shí)間長(zhǎng)的拖欠近兩年。程叢彬說(shuō)，由于很多業(yè)主都是貸款買鋪，靠租金還貸，現(xiàn)在資金鏈斷裂導(dǎo)致其還貸困難，在銀行那里背上惡名。
長(zhǎng)春銀座的業(yè)主畢女士說(shuō)，她不僅自己買了兩處商鋪，還動(dòng)員自己的兄弟姐妹貸款買了兩處。商鋪買到手之后，才發(fā)現(xiàn)公攤面積過(guò)大，單價(jià)過(guò)高，這幾年來(lái)返租款也沒(méi)有按時(shí)給付。“現(xiàn)在欠著銀行的貸款，親屬那里還落下埋怨，真是后悔死了。”畢女士說(shuō)。
據(jù)了解，長(zhǎng)春銀座的開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)作為“二房東”，出租銀座沃爾瑪商鋪取得的租金是每年600多萬(wàn)元，而需要返給業(yè)主的租金卻高達(dá)1000多萬(wàn)元，長(zhǎng)房集團(tuán)額外要拿出400多萬(wàn)元資金補(bǔ)這個(gè)窟窿。長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)房集團(tuán)還有其他物業(yè)，不能按時(shí)給付返租款是因?yàn)椤澳壳百Y金流斷裂”。
本小利大受追捧
據(jù)了解，“售后返租”是從國(guó)外傳入我國(guó)的一種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購(gòu)買者。隨后與購(gòu)買者簽訂返租合同，讓購(gòu)買者將物業(yè)返租給開(kāi)發(fā)商，在一定期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回報(bào)率為購(gòu)房總價(jià)的8%至10%。以長(zhǎng)春銀座為例，當(dāng)年對(duì)投資者的承諾是：“您參加長(zhǎng)春銀座的‘零風(fēng)險(xiǎn)投資計(jì)劃’，首付2.5萬(wàn)元，就可投資總價(jià)8萬(wàn)元的店中店，每年回報(bào)率是8.8%，代理經(jīng)營(yíng)的3年內(nèi)可以獲得總值2.1萬(wàn)元的現(xiàn)金回報(bào)，是銀行利息的12倍多。”
業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，由于“售后返租”通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進(jìn)入高峰，“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。
三大風(fēng)險(xiǎn)需警惕
據(jù)長(zhǎng)春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理侯戈介紹，“售后返租”有三大風(fēng)險(xiǎn)：
一是上當(dāng)受騙。侯戈說(shuō)，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商自有資金不多，主要靠銀行貸款。采取“售后返租”模式主要是為了補(bǔ)充自有資金的不足。但是開(kāi)發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，某些缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商卷款走人的事件屢見(jiàn)不鮮，投資者如果遇到這樣的開(kāi)發(fā)商會(huì)血本無(wú)歸。
二是回報(bào)率縮水。一些開(kāi)發(fā)商為了取得“售后返租”的成功，往往向投資者開(kāi)出每年8%、10%，甚至12%的高回報(bào)率，但實(shí)際上投資者并不能得到這樣高的回報(bào)率，因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)，已經(jīng)將售價(jià)提高了一大截。本來(lái)只值1萬(wàn)元/平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)可能將售價(jià)提高到2萬(wàn)元/平方米。投資者得到的實(shí)際年收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商的承諾。
三是返租承諾無(wú)法保證。如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿之前，因經(jīng)營(yíng)不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，難以向開(kāi)發(fā)商如期支付租金，開(kāi)發(fā)商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。另外，開(kāi)發(fā)商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，肯定會(huì)繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如果投資失敗或者經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)直接危及開(kāi)發(fā)商與投資者原來(lái)所簽合約的履行。長(zhǎng)春銀座即是一例。
侯戈還指出，“售后返租”往往是采用分割出售的手法，而分割出售勢(shì)必造成產(chǎn)權(quán)分散。這樣，即使在返租期內(nèi)投資者可以按約領(lǐng)取租金，但返租期滿后，如果找不到愿意整體承租的商家，產(chǎn)權(quán)的分散將使被分割的商業(yè)設(shè)施難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方式，從而給市場(chǎng)的定位和管理造成巨大的困難。
據(jù)了解，近年來(lái)建設(shè)部曾兩次叫停“售后返租”，但是市場(chǎng)上“零風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房計(jì)劃”、“帶租約銷售”、“產(chǎn)權(quán)酒店”等變相“售后返租”模式仍然層出不窮。
“建議中小業(yè)主最好不要通過(guò)“售后返租”方式購(gòu)買商鋪，如果購(gòu)買，一定要購(gòu)買那些實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)的。”侯戈說(shuō)。(郎秋紅)
