住在白云堡豪苑的梁少貞與眾多業主一起反對小區內新建高層住宅，回應開發商說法為“誹謗”
本期提要
依托白云山而建的白云堡豪苑，在十年前的廣州城內，可謂赫赫有名。它是當時廣州著名十大樓盤之一，號稱“除了二沙島，就是白云堡”，是真正的半山別墅豪宅小區。
“山外青山樓外樓，白云仙境白云堡”，在當年一本泛黃的白云堡售樓介紹書上，形容該小區地理位置優越，三面環山、中含碧湖，且常年盡得“白云出岫，綠水清幽”的白云山風水靈韻。即使今天，在一些廣州開發商眼里，購房者沒有上千萬的身價，恐怕根本就進不了單獨通往白云堡的那一座橫跨廣從公路的專用立交橋。
白云堡豪苑因開發商擬在小區內新建7幢高層住宅而引起業主群起反對。開發商堅稱新建一舉“合情、合理、合法”，300多名業主及61名省市政協委員的聯名反對，也同樣分量可觀。而開發商拋出業主維權的帶頭人——省政協委員梁少貞借維權謀私勒索千萬，更是語驚四座。
開發商是否出爾反爾欺騙了業主？近十年前的規劃許可，十年后是否依舊有效？規劃小區配套究竟是“牛身”還是“牛繩”？規劃之爭背后是否還有更隱秘的真相？近日，記者對這一豪宅小區的維權之爭，進行了再次調查。
今年74歲的業主余志高(化名)先生，在美國生活了16年后回到廣州，7年前來到白云堡安家。余先生承認：當初買樓時，確實是看中了這里的優美環境。“我記得當時的小區宣傳資料里，有一幅畫，畫面上有遠山，有近湖，湖面上還泊了一只小木船”。
如今，這個開發14年的小區，已日臻成熟，小區能開發的地塊也已接近用盡。據統計，目前白云堡小區占地22萬平方米(包括小區中間一個規劃紅線外的4萬多平方米人工湖)，共建有177幢單體豪華別墅、28幢五層公寓樓等。這些建筑均背山臨湖，層層環山而建，每排房屋之間都相隔著十米山道。
中午時分，凡天晴時走進小區內的盤山小徑，山中蟬鳴聲聲入耳。然而，今年五一前后，因小區開發商重新向政府部門報建7幢15層高樓，這個“以前連一個蚊子飛過都能知道”的高檔別墅樓盤，其平靜被徹底打破了——
業主：據理力爭
300多名業主聯名反對建高層
5月17日晚，盡管白天有著各種各樣的生意要打理，白云堡十多名業主還是準時聚集在距小區不遠的一處酒家吃飯，商量小區維權之事。
1994年，白云堡一期向社會售樓以來，目前已陸續有400多戶人家入住。業主幾乎戶戶有車，有的還不止一部車，多以經營家族商業、律師等為業，其中不少業主是來自美國、港澳等地區的外籍華人。除購樓入住的業主外，同時該小區目前還生活著63戶外國人，他們是各國駐廣州領事及世界各大企業高管人員。“每月的租金大約是7000美金”，小區物管處透露。
這次聚會的主題，是商量如何盡快征集業主簽名，以聯合反對小區開發商再在小區建高層住宅。這已是小區業主今年五月以來自發組織的第二次簽名活動了。“發短信通知集中簽名，會不會更有效率？”，“還是再出示一份公告，讓業主明白理解后，再上門簽會比較好？”對簽名活動的具體細節，業主們進行了詳細討論。
原來，早在去年6月，白云堡小區的開發商——廣州白云堡房產開發有限公司就已向規劃部門報建，打算在小區西南角靠近小區大門處的一處綠地，再修建7幢15層的住宅樓。這塊地占地約4000多平方米，幾乎是整個小區最后一塊可利用地塊，目前是小區兒童樂園、游泳池和少量商鋪等公共配套設施所在地。今年初，開發商報建一事被業主得知后，立馬激起一片反對之聲。
“我們以前買樓時，售樓人員都說這里是別墅區，小區內的基建項目已經建完，不會再有高層建筑的”，一業主稱，開發商在房屋建好出售后再來建樓，將會直接改變小區自然景觀，明顯影響現已入住業主的生活質量，并進而造成業主的物業貶值。
3月中下旬，小區近百名業主聯合簽名，向市里相關部門反映情況，要求阻止開發商建高層。業主們認為，如果繼續在小區建高層住宅，不僅損壞業主利益，而且違反了南湖國家旅游度假區對該范圍控制地段的控制性規劃。如位于南湖國家旅游度假區控制范圍內的白云堡豪苑，按照政府公開信息，該地塊的控制性規劃規定建筑物限高12米，建筑物容積率為0.8，建筑密度為25%等，這些規定已與開發商的報建嚴重相悖。
梁少貞勸阻業主上街拉橫幅
“聯名反對信是在市規劃部門開會研究前一天送達的，真是懸”，知曉這一情況后的省政協委員梁少貞，及時向省市相關部門反映了這一事件。去年9月，梁的兒子以400多萬元的價格，通過拍賣購得白云堡臨水別墅一幢，今年2月前后剛剛裝修入住。
在一次喬遷家宴中，梁從一名政府人士那里了解到，該小區不久將再建高樓，且高樓位置正好位于她兒子家對面，擋住了湖邊遠山。“開發商怎么突然又變了規劃呢？賣樓時的小區沙盤從未出現再建高層的說明啊？”，梁后來從政府部門證實了這一傳聞。其后，越來越多知情的業主，開始要求抵制開發商建樓。
4月10日，廣州市規劃部門在正式回復白云堡業主的信訪函中(穗規信(2007)35號)中，表示：(市規劃部門)擬進行批前公示的程序、待收集相關利益人所反饋的意見后，再正式批復該方案。
為保證簽名反對的有效性，白云堡業主們于是再度開始征集業主簽名，希望能在政府部門公示后，征集到更多的反對意見。“聽開發商傳言，已經有400多人簽名同意(建高層)，這怎么可能呢？”負責收集簽名的業主代表曾小姐稱：目前，白云堡小區除40多套別墅出租外，總共才400多戶業主，而再次簽名反對的業主已經達到320多名。
這一次簽名，跟上一次比，除了收錄業主姓名、房幢號、手機聯系方式等外，還增加了身份證號碼和購房合同編號等。“我們自己想做得更完備，更有公信度”，業主曾小姐表示對未來的簽名效果有信心。
今年3月初以來，業主們一邊尋求聯合簽名反對再建高層，一邊向省市各相關部門反映“小區違規建設”情況。
五一長假期間，部分業主試圖上街拉橫幅抗議，梁少貞制止了這一行為，表示“自己一定會把相關情況向有關部門反映”。其間，為保證維權活動順利進行，維權業主自愿每家出資1000元，充當活動經費。“我一次想交5000元維權，可業主代表怎么也不接受”，業主張先生稱。
61名政協委員簽名支持業主
5月19日，借助政務公開系統、以及走訪了一些相關政府部門，業主查閱到了有關白云堡小區的建設規劃、商品房出讓、預售及銷售情況。
在一份廣州市國土與房屋管理局出示的商品房出讓、預售及銷售宗地情況統計表上，顯示，位于白云區同和永泰村陳塘地帶的白云堡，在1993年繳納2800多萬元土地出讓金后，分別以7個預售許可證合同，允許銷售645套住宅(含別墅和住宅)，預售面積147543平方米。該地塊出讓面積176237平方米。
“即使不算小區規定配套的1.6萬多平方米的公建配套面積，就現在小區已售出面積來看，其小區容積率就已嚴重超標”，小區業主李業順一邊仔細看完了所有政府預售許可復印資料，一邊說道。據他計算，就憑政府已許可的這些售房資料來看，小區容積率已達0.837，超出現在的南湖國家旅游度假區建筑容積率0.8的相關規定。
“如果再建7幢高層，增加4萬平方米的住宅面積，那么小區容積率將達到一點幾，連規劃部門最近允許開發商更改規劃的0.998，容積率也將大大超出”，白云堡業主中，有一部分人本身自己也就是房地產商，“況且以2800多萬元的地價來算，每平方不到150元，這在當年的地價中，也是不可思議”。
并未住在白云堡的市政協委員韓志鵬認同這一說法：“白云堡內的建筑也實在太密了。小區內現已建得滿滿當當，再建高層說不過去。其中湖邊別墅之間的間距幾乎不足2米，都快成握手樓了”。而這一地域，在1993年市規劃部門對別墅用地的規定中，容積率要求0.5。其后開發商通過規劃部門同意，又分別將小區容積率調整至0.698和0.998。
“如果小區再建7幢15層高層住宅，就以每戶3口人計算，一下子將新添600戶、1800多人；以每家五口來算，小區將新增3000多人”，業主李先生在得知開發商想再建高層的動向后，曾跟自己兒子開玩笑，說：“以后你們去游泳，就不叫游泳了，應該叫泡澡才是”。
而早在4月中旬，在政協委員日常的聯絡交流中，越來越多的省、市政協委員都得知了白云堡規劃一事。“我們當時都很氣憤，幾乎是一致強烈反對開發商再建樓”，市政協委員莫廣松回憶，“蓋高層一是損害業主利益，二來也違背了相關城市規劃，特別是國家對南湖旅游度假區建筑規劃的相關要求”。莫稱，在反對白云堡建高層一事上，很多政協委員都是當場簽名支持業主的，事后通過查閱大量資料，“覺得也應該為業主說句公道話”。
“政府現在已非常重視環境保護，白云山——南湖地區作為廣州的市肺，相們政府部門會慎重解決此事，會兼顧該地區的生態、公益功能的”，韓志鵬委員講，兩天之內，關于反對白云堡開發商再建高層的動議，前后得到61名省市政協委員簽名，其中一名還是北京市政協委員。
“一般兩會期間，一份正式的提案只需要一名政協委員提出即可。像現在一下子有60多名委員簽名，這個分量很重，以前非常少”，據韓統計，61名簽名委員中，其中有8名廣州榮譽市民，數名政協委員有親戚或子女是白云堡業主。
業主不解小區規劃屢次變更
之所以對這次開發商蓋高層如此敏感，一些業主承認：擔心開發商又要改變規劃。
白云堡業主通過查閱相關文件備案得知：該小區最早的穗云規(1993)第023號《關于白云堡別墅區規劃設計要點的批復》中，規定該地塊使用性質為別墅區，容積率小于或等于0.5，建筑密度不大于25%。小區容積率到第二份穗云規復字(1993)第028號文中，用地性質未變，容積率提高到0.698，建筑密度改為25%。最后一份穗云規批字(1998)第04號文《關于局部調整白云堡別墅區規劃方案的批復》中，規劃部門同意將第五排苑軒徑原設計的兩幢兩層半別墅，改拼為1幢5層公寓式住宅。調整后別墅區建筑密度將達到28.4%，容積率0.998。
“容積率越來越大，建筑密度越來越高，為什么每次調整規劃，都有利于開發商，而不利于業主呢？”業主在憤懣之余，替開發商算了一筆賬，通過兩次更改規劃，開發商這些年相當于多增加了53185平方米的建筑面積。而在1998年白云堡小區最初售樓時，房價已是均價1.5萬港幣／平方米，相當廣州中心城區4000多元／平方米均價的3——4倍，這樣，通過兩次規劃變更，至少開發商增加了5億多的售樓收入。
“規劃一變，原先的建筑密度從25%提高到28%，容積率從0.5提升到0.998，綠地率卻從47.4%下降到37.1%，將小區容積率一下子提高0.3，這是規劃變更中極不正常、極不合理的事”，業主證實，在開發商拿到第二次更改的規劃批文后，并不僅僅是在小區第五排建公寓，而是在第五排建了9幢公寓外，還在第二排建了2幢公寓、第三排建了17幢公寓。
開發商：振振有詞
“建高層合情合理合法”
但開發商顯然并不這樣看。5月18日，廣州白云堡房產有限公司副總經理王北贛在接受記者采訪時再次表示：“我們這次建高層是合情合理合法的，地價早在1993年就一次性付清，是在紅線范圍內的，不存在更改規劃的說法”。
按照廣東省《實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》相關條款規定：建設單位和個人在取得建設用地規劃許可證后，必須在一年內申請用地，逾期未申請的，建設用地規劃許可證自行失效。“開發商1998年即已取得2幢32層高層的規劃許可，至今近十年沒建，應視為原規劃許可失效”，梁少貞對此提出質疑。王北贛則認為，從今年4月10日市規劃部門的回函中，已明確表示該許可并未失效。
“我們一切都聽政府的，以政府決定為準。如果政府不允許建高層，哪怕只允許建公廁，我們也馬上動工開建”，至于多次更改規劃，王認為“市政府的總體規劃每年都要調整，只要我們的調整是政府允許的，就是合法的”，“在廣州穩打穩扎地發展13年，我不可能一次不動規劃？至于在規劃紅線內，是建四幢還是七幢，爭論這個沒有意義”。4月中旬，開發商在給業主的公開信中，曾表示正在報建4幢高層，并以現有路面為準，退縮20米來建。
王透露，這兩幢高層的規劃，在最早的售樓平面圖中一直都有存在，業主簽署買賣合同時不可能不知道，而自己真正最難的時候，是在白云機場未搬遷之前——1998年9月，白云機場凈空管理處對開發商的回復件顯示：建筑高度(包括水塔、煙囪等)必須控制在99.13米以下。“99.13米，恰好是32層的高度，所以我們才報批時，提出在這里規劃兩幢32層高層。現在白云機場搬走了，我們又按市規劃部門意見調低至15層，可業主還是不答應……”，王稱自己這段時間對建高層已經解釋得“嘴巴都干了”，不想再去一一辯解。
“隱情”：莫衷一是
開發商稱梁“維權”實為謀私
就在小區業主積極簽名、力圖阻止開發商再建小區高層的同時，5月初，在白云堡開發商網站上，一連三封檢舉揭發信異常扎眼地進入了業主視野。
開發商在小區網站上一連公開了四五份相關影印文件，對小區業主的維權代表梁少貞及其先生進行“揭發”。
開發商的材料稱，今年3月初，梁少貞曾向開發商提出過條件，即通過自己的人脈關系，以小區建高層能順利通過為前提，要求開發商以低價180萬元／套的價格，將一幢別墅廉價賣給自己，另500萬元的別墅差價即作為搞定建高層后的隱性補償。開發商在網上公布了梁《與白云堡開發商的協議書》、《收款憑證》、《樓宇認購書》、以及梁向有關領導《關于白云堡高尚別墅區興建高層住宅樓的情況反映》等文字資料。
“她先是勒索500萬，后又增加到1000萬，反反復復幾次后，我們才翻臉的”，5月18日，王北贛對記者稱，白云堡的這場維權風波，其實還有著這樣另外一層真相：剛剛入住三個月的“業主”梁少貞，最初是因為別墅裝修違規而與物管公司結冤的，其后借小區建高層之事把事鬧大。
梁少貞：維權成功后告它誹謗
然而，業主們卻不認同開發商對梁少貞的指責。在開發商接連兩次發出類似揭露性質的告業主書后，業主余先生顯得憂心忡忡：“我很擔心梁女士的個人安全。怎么能為業主說說話的政協委員，就這么難做呢？”其實，梁并非該小區業主，只是住在兒子家。
梁少貞證實，維權期間，先是地產商的網站上貼出了大量“誹謗”及部分偽造簽字材料，接著4月30日晚七點左右，她接到開發商一主要負責人打來的恐嚇電話，梁當即報警，五月中下旬，梁少貞家里的內線電話也被掐斷，“每每出門或到鄰居家串門，都發現有人背后跟蹤”。
5月21日晚，一名業主代表在上門收集建七棟高層意見及業主簽名時，被開發商帶著20到30名保安堵住并謾罵恐嚇。當天深夜一點，業主李主接到小區物管處余經理電話：“如果我老板蓋不起這七棟樓，你也不好過；如果你再串門，就對你不客氣……”
經了解，在白云堡，因與開發商發生矛盾而被斷水斷電、甚至被跟蹤的業主不少。別墅區一年輕業主反映：自己在與開發商打過官司后，竟接連兩次深夜回家時，在自家門口發現用電線繞脖子而死的死狗、死貓。
眼下，為了業主維權、已經半個多月不曾打理自己商務的梁少貞委員顯得十分疲憊。梁作為廣州市榮譽市民、省政協委員，先后曾在廣州捐贈善款1600多萬元。其先生也是市政協委員。2006年9月，梁曾獲中國最具社會責任感企業家榮譽，是當時廣州唯一的一名企業家代表。
“如果真是我勒索開發商1000萬，早就已經是刑事案件了，開發商應該馬上報案才是”，梁少貞表示，她目前已經通過公證處公證了開發商“誹謗及偽造簽字”的資料。“等法院判決后，真相就會真正大白”，梁希望在維權成功之后，至少短期內開發商建高層的意圖不能遂愿后，將正式就開發商的“誹謗”進行訴訟。
梁少貞——“最具社會責任感企業家”
梁少貞，1949年生，祖籍廣州，國籍：中國(香港)。香港鵬興國際建筑投資有限公司董事長、廣東省政協委員、中國扶貧協會常務理事、廣東省女企業家商會副會長、廣州市僑商會常務副會長。青少年時代歷經生活磨難，1983年去美國創業。1988年定居香港并主持香港鵬興國際建筑投資有限公司的經營，1992年回到廣州進行商品住宅樓的開發，積極參與廣州經濟建設，總投資達2億多元。熱心社會公益事業，總計為廣州及社會各界捐款捐物達1600余萬元。1998年，被授予“廣州市榮譽市民”稱號。去年榮獲“中國最具社會責任感企業家”稱號。
怨聲
買菜還得下山去
讓小區業主們群起反對開發商建樓的另一個重要導火索是：小區的樓越蓋越多，小區一些重要的配套設施，卻近十年來不見蹤影。
“那塊地方現在是兒童樂園、泳池什么的，本來小區配套就少得可憐，難道連這最后一小塊配套設施用地，都得用來蓋房子賣錢？”業主潘先生1998年買樓入住，當時潘家三兄弟一人買了一套別墅，平均每套價值人民幣650萬元。
潘記得當初自己2000年收樓時，開發商附送樓書上標注的配套設施，包括有五層私人會所、桑拿健身中心、山頂體育中心、超級市場等，可直到現在，小區也沒看到超市和私人會所。“這么大的小區竟沒有會所，讓人難以想象。”
“按照政府規定，開發商的小區配套面積應該達到1.6萬平方米，而實際上小區才3000多平方米的配套”，業主老李反映，小區沒有集貿市場，為了買菜，他們不得不讓保姆每天下山去買，每次來回都得半小時。上個月，業主潘先生的老母親下山買菜時，還不慎摔傷，眼下只好在家休養。李先生家的小阿姨下到山腳農村菜市場買菜時，錢包也被人當場搶走。
5月18日下午，記者在白云堡小區物業管理樓的三層，看到一間裝修完畢的幼兒園，大門上掛有一把鎖，屋內積塵甚多。開發商稱這間上千平方米的幼兒園，已建好十年了，然而并沒有業主送小孩來上學。“住在這里的都是成功人士，年齡也多在40——50歲左右，這樣年齡段的人，小孩都讀大學了，怎么可能還有小孩要讀幼兒園？”開發商相關負責人稱：只要業主有小孩送來，他們馬上可以請來老師帶小孩。由于白云堡業主大多有車，少數業主在小區沒有小學的情況下，只好將孩子送到小區外的外語學校學習。
至于業主所反映的會所、集貿市場等問題，王北贛打了一個比喻：“以前小區配套里并沒有要求建立交橋，我們還是斥資過億建了直通外邊的立交橋，還建了山頂高爾夫練習場、山頂體育中心等，我們連一頭牛都送給業主了，還在乎那一根牽牛的牛繩嗎？”
房屋質量
屋頂漏水臉盆接
住二排別墅區的潘先生，1998年到白云堡買樓。2000年，潘先生收樓入住。這幢兩層半的單體別墅，占地418.2平方米，還帶有368.9平方米的地面花園，確實氣派非凡。但入住一年后，潘先生對自己有愛宅卻屢屢不順心起來——
“房屋質量有問題。幾乎家家天臺都漏水，天臺只做了一層防滲膜，沒有在防滲膜下邊裝上排水管道……”這樣，一到下雨天，與天臺相通的客廳一側，到處是滲出來的水珠和污漬。而在潘先生家的主臥房里，居然有一道五米多長的裂縫。
“下雨時，這里就像水簾洞一樣，成天滴答滴答個不停”。無奈之下，潘先生只好在房間中央墊上一層報紙，然后再長期放上一個臉盆接雨。每年四月份雨季時，潘先生都得連夜起來倒積水，一晚上至少倒兩次。“燈也不敢開，怕漏電”。有一次，為了接水，潘先生讓自己的小兒子爬到天花板上邊去放臉盆，事后驚出一身虛汗。
為屋子漏水的事，潘先生多次找物管處來維修，可總是修了又漏不斷根。物管處認為是潘先生在天臺花園上裝了一個頂棚，破壞了房屋結構。“可樓頂那個頂棚也是在物管處同意后施工的，何況頂棚兩個支點還特意墊高了20-30厘米？”多次交涉無果后，潘先生就只好在房間里長期擺了那個接水臉盆。
住白云堡二排公寓的張先生，在1999年買樓、2000年入住后，發現四房二廳的住宅內，竟然幾乎每間房都有大大小小、長短不一的裂縫，“斜著下拉的、豎線、橫線，不一而足”。最長的一道在衛生間，整面墻壁都斜拉了一長道口子。同樣屋內也出現漏水現象。張先生很快就搬出了這套新居，“房內漏雨，結果蘑菇長得很長”，張先生形容。
