本人于2002年購買了一套當時只有預(yù)售契約的二手樓，并辦理了銀行按揭以及過戶手續(xù)。現(xiàn)在過去5年了，由于兩家開發(fā)商未能達成協(xié)議，部分業(yè)主卻遲遲未能成功辦理房產(chǎn)證。現(xiàn)在我想到銀行辦理提前還款事項，我想咨詢一下像我現(xiàn)在這種狀況適宜提前還款嗎？提前還款有保障嗎？——張女士

　　新聞提示

　　買下屬于自己的房子是普通老百姓一輩子的夢想，而房子入住后一直無法取得房產(chǎn)證卻困擾著許多的住戶。樂怡居的部分住戶因為前后兩家不同的房產(chǎn)商開發(fā)，使得他們一直難以獲取房產(chǎn)證，然而最近銀行多次加息讓他們陷入了兩難的境地。由于房產(chǎn)證始終無法落實，有的住戶遲遲不敢作出提前還款的決定。律師表示，即使未取得房產(chǎn)證，但住戶已經(jīng)登記了“準物權(quán)”，使用權(quán)基本得到保障。

　　現(xiàn)任開發(fā)商：前開發(fā)商留下“爛攤子”與我無關(guān)

　　廣州花地灣喜鵲路旁的樂怡居共有430多戶住戶，由于先后被兩家房地產(chǎn)商開發(fā)、銷售，加上過去賣“樓花”的原因，產(chǎn)生了“奇特”的現(xiàn)象，花園內(nèi)的住戶根據(jù)簽約的開發(fā)商不同被人為分割成兩部分。據(jù)樂怡居物業(yè)管理處負責人介紹，該樓盤早在1992年就完成了設(shè)計，當初是由廣東信托房產(chǎn)開發(fā)公司(下稱廣信)負責開發(fā)、銷售，“當時樓盤還沒建起來，廣信就開始賣樓花了，可就在賣樓花的同時，廣信房產(chǎn)開發(fā)公司的上級公司——廣東國際信托投資公司就宣布破產(chǎn)了。”

　　據(jù)該負責人表示，原先的開發(fā)商破產(chǎn)后，該樓盤一度出現(xiàn)“爛尾”的危機，直到1998年3月，廣州南雅花地灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱南雅)才接手，將規(guī)劃中的其余3棟大樓建起來。目前樂怡居中南雅公司投資開發(fā)的有A3、A4、A5三幢高層商住樓。“這3幢樓并非所有的單位都是我們南雅銷售的，有一小部分是住戶通過買樓花與先前的開發(fā)商交易的，正是這部分住戶的房產(chǎn)證一直無法落實。”

　　該負責人表示，這部分住戶大約有50多戶，多次來物管處投訴，一直讓南雅十分頭痛。“其實我們也很無辜，南雅公司沒有收錢，也沒有與住戶簽訂任何合同，大部分住戶的資料南雅公司都沒有掌握，很難協(xié)助住戶辦理房產(chǎn)證。”他建議，這部分住戶可以找先前的開發(fā)商協(xié)商，取得完整的資料后，南雅公司可以給予住戶們一定程度的協(xié)助。

　　廣信：備齊資料即可辦證

　　記者隨后致電廣東信托房產(chǎn)開發(fā)公司，工作人員王先生表示，目前該公司的母公司廣東國際信托投資公司已經(jīng)于1999年前后破產(chǎn)，目前廣東國際信托投資公司也已經(jīng)進入清算程序，目前公司總體已經(jīng)停止運作，僅存的部門只是負責“善后”。目前雖然母公司破產(chǎn)，廣東信托房產(chǎn)公司處在清算小組的監(jiān)管之下，但是仍然可以在監(jiān)管之下開展正常的營業(yè)活動和日常事務(wù)，如果住戶購買房屋時與廣信簽訂合同，廣信方面仍然會為住戶辦理房產(chǎn)證。之所以房產(chǎn)證一直沒有落實，主要是A5棟的資料分散在兩個開發(fā)商之間，目前廣信還欠缺部分材料。去年年底時，兩家公司曾經(jīng)就此進行協(xié)商，至今為止還沒有進一步的進展。只要所有的資料備齊后，公司即可幫助住戶落實房產(chǎn)證。

　　住戶：想提前還貸卻顧慮重重

　　張女士是50多戶無法辦理房產(chǎn)證中的一家，在2002年買了樂怡居A5棟的二手樓，當時的一手業(yè)主就是從廣信處以買樓花的形式購房的，直到2002年交易時還沒有辦理房產(chǎn)證，只有預(yù)售契約，張女士當時就辦理了預(yù)售契約的過戶手續(xù)以及交齊了各項契稅。沒想到5年過去了，至今房產(chǎn)證依然沒有落實。“買房拿不到房產(chǎn)證，感覺總像未婚同居，而且我買的是二手樓，比起一手的住戶，顧慮會更多一些。目前雖然家也搬了，屋也住了，沒有一紙在手，心里就是不踏實。”張女士對此憂心忡忡。

　　但最近一年來央行已經(jīng)3次加息。在最近一次3月18日的加息中，購房者最關(guān)注的五年以上貸款利率從6.84%提高到7.11%。以一筆20萬元、10年期的個人住房貸款為例，每月多還23元。目前張女士16萬元的房貸還有近10年才還清，照此加息的頻率與幅度，每加一次貸款利息，每月的負擔起碼增加20元以上。

　　自去年起，她就開始考慮著到銀行辦理提前還貸的手續(xù)了，“可是，一方面是遙遙無期的房產(chǎn)證，另一方面是逐年增加的利息，讓人覺得像是懸在半空，猶豫不決。”因為仍未取得房產(chǎn)證，張女士一直擔心交齊房款后的保障問題，對于還款一直有所顧忌。“萬一錢全部交完了，房產(chǎn)卻因為證件不齊而權(quán)益受損，那么就虧得更大了。”

　　律師：住戶使用權(quán)基本有保障

　　廣東圣和勝律師事務(wù)所的丁劍清律師表示，雖然住戶們未取得房產(chǎn)證，但如果在預(yù)售契約上已做了登記，物業(yè)可視為登記“準物權(quán)”，財產(chǎn)受到處分的風險處于較低的水平，使用權(quán)基本能夠得到保障。即使遭遇拆遷，住戶的權(quán)益也是受到保護的。但由于房產(chǎn)證沒有到手，始終不具備完整的物權(quán)，物業(yè)是不允許辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等交易，住戶的這部分權(quán)利將會有一定的缺失。(姚卓文）