對于絕大多數購房者來說，交了首付，辦好按揭，然后再繳納第一年的物業費及一大堆各種稅費，然后才能領到新居的鑰匙，這似乎已成慣例。已買房6年的鮑女士，從未覺得這有什么不妥。上周，她在網上看到北京健翔園小區起訴前期物業公司的案件，這才忽然意識到，自己多年來都被物業公司“忽悠”了。

　　2007年3月9日，北京海淀區健翔園小區業主委員會訴健翔物業公司一案在北京海淀法院開庭。由于旁聽人員眾多，法庭容納不下，開庭被延期至3月19日。案件訴求的一條重要內容是：要求移交物業管理啟動性經費，以歸入公共維修基金。

　　“物業管理啟動性經費”？已經當了6年業主的鮑女士，還是第一次聽說這個詞。她在網上查詢得知，原來早在1995年，北京市便頒布了《北京市居住小區物業管理辦法》，并且至今仍然有效。該文件第十四條規定，居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。

　　“我們理解，這是政府為業主考慮而設計的安排。”北京市業主委員會協會申辦委員會發起人之一、北京光大家園業委會主任陳兵如是說，“因為上世紀90年代初期，商品房比較少，大多數房屋屬于公房，只有大、中修費用，公共維修資金制度尚未建立，物業管理制度也剛剛開始推行。而哪怕只有一戶入住，房屋保修期過后也是需要定期維修的。為了避免因商品房產權人繳納大、中修費不及時所導致的房屋維修問題，所以政府文件才有這種安排，由開發商把建安費的2%作為物業管理啟動性經費交給物業管理委員會或物業公司，解決這一難題。”

　　然而實際上，幾乎所有的業主在拿到新房鑰匙之前，都被告知要先繳納第一年的物業費，然后還會被要求繳納各種名目的維修費，比如大修費、中修費、電梯維修費、取暖鍋爐維修費、高壓水泵維修費等，不一而足。而業主在購房時已然支付的物業管理啟動性經費，無論是開發商還是物業公司，都不愿再提。

　　“建安費的2%，并不是個小數。”陳兵舉例說，北京現在的商品房，建安費大約是每平方米1500元到2000元之間，現在一般的小區都有數百戶，每套房面積平均也在100平方米以上，這樣算下來，一個小區建安費的2%就高達數百萬元。這一次，健翔園小區案件里，涉及的物業管理啟動性經費即高達300多萬元(物業公司認可285萬元)。

　　“哪個開發商愿意把數百萬資金拱手相讓？”在一次由北京市業主委員會協會申辦委員會發起的論壇上，健翔園小區業委會成員任晨光揭開了物業管理啟動性經費的“神秘面紗”：

　　“正因為存在巨大利益，開發商才愿意自己辦物業公司。一方面，不需要把幾百萬的物業管理啟動性經費交給別人；另一方面，房屋質量有什么問題，自己的物業公司給修修補補，也能糊弄業主，不至于暴露質量問題。如果物業公司和開發商沒關系，又何須替開發商隱瞞呢？”

　　健翔園的斗爭

　　健翔園小區是2000年入住的。當年1號樓地下室的配電室在春節就著了一次大火，濃煙直沖云霄。1號樓旁邊是兩個巨型的供應周邊地區的天然氣儲氣罐，相當危險。2001年，原本承諾24小時供應的熱水，停了7個月。小區一到夏天，經常停電。至于公共配套設施和綠化，到全體業主都入住完了也沒建好。整個小區像一個大工地，一刮風就滿天塵土，一下雨車就陷在地里動不了。開發商還偷偷修改規劃，少建或緩建很多配套工程。

　　如此情形下，前期物業公司卻“光收錢不干活”，還存在亂收費現象，這引起了業主們的不滿。

　　據業主介紹：“當時，健翔物業公司主要是作為開發商的售后服務單位，來解決業主提出的問題。他們主要采用拖延策略，等著開發商來解決。而開發商呢，又采用能拖就拖的辦法，讓物業公司在前面扛著，自己躲在后面。有時候，在業主群情激憤時，物業公司也采用集結保安隊伍來跟業主對峙，所以引起業主更大的不滿。從獨立法人的角度來說，物業公司替開發商背了黑鍋。但因為我們小區的前期物業公司是開發商的全資子公司，所以實際上也不算背黑鍋。”

　　2004年，物業公司開始琢磨停車位收費，搞了一個業主調查，收繳率連全體業主的1／7都不到，就號稱代表了全體業主的意見，同時又發公告威脅要停熱水。在這種情況下，業主代表會議立即予以公開聲明，堅持停車位問題要等業主委員會成立以后再協商解決，熱水絕對不能停。物業公司迫于壓力，暫時沒動，但開始采用一些威脅性的公告攻擊業主代表會議的骨干人員。

　　2005年1月24日，健翔園小區業主委員會經業主大會選舉終于成立。任晨光介紹說，在首次會議上大家達成了一致意見：如果前期物業公司配合工作，理清業主的公共財產和物業管理啟動性經費賬目，退還多收的物業費，那么業委會就提議業主大會直接聘用該公司。

　　沒想到，健翔物業公司“擺出一副不理不睬的姿態”，還提出要停止服務，以此要挾業主。在多次協商無果的情況下，經業主大會表決，高票通過了物業服務標準和收費標準以及關于物業管理招標的授權案，并最終通過招標選擇了新的物業公司。

　　“但是，前期物業公司對于物業管理啟動性經費、公共收益、物業管理賬目等涉及資金的事項拒不移交，竣工圖紙等涉及小區長遠利益的重要檔案資料也拒不移交。因此，迫使業委會拿起法律武器，通過訴訟來進行追討。”任晨光說。

　　他于2006年年初給北京市政府寫了一份建議書，建議禁止開發商直接選聘前期物業公司，改成由入住前兩個月已經購買了房屋的業主來投票決定前期物業公司，小區辦負責評估前期物業公司的資格，建立前期物業公司候選庫，只有候選庫里的物業公司才有資格參與競標各新建小區的前期物業管理。

　　這是業主公共權益被侵占的普遍性問題

　　記者對十余名已購房的市民隨機采訪，發現沒有一人知道“物業管理啟動性經費”的存在。某小區業委會主任張大憲也說，他們是在業委會成立將近一年后，才從開發商的口中知道了這筆經費。

　　如此重要一筆錢，為什么多數業主卻都不知道呢？

　　北京豐禾律師事務所于啟波律師分析認為：原因之一，是該費用包含在購房款中，沒有任何單位予以明示；二是建設單位為了少繳或不繳該筆資金，同時為了隱瞞可能存在的房屋質量問題，幾乎每個房地產項目都會成立一個前期物業管理企業來消化這筆資金和前期物業管理費(這也是北京的物業公司為何跟小區數目幾乎同樣多的一個重要原因)；三是因為相關文件太多，很少有業主仔細查閱北京市政府1995年第21號令《北京市居住小區物業管理辦法》、京房地物字［1999］第1088號文《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》和京國土房管物〔2002〕561號文《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》，從而被前期物業管理企業鉆了空子；第四，是因為很多業主并不太關心公共權益。

　　鮑女士向記者抱怨，多年來她一直繳納各種不同名目的維修費，看到健翔園案件后，才發現自己是在重復繳納。

　　3月中旬，北京市業主委員會協會申辦委員會組織了一次研討會，與會的業主代表、專家學者認為，業主重復繳納維修基金，根本原因在于信息不對稱、對公共權益不關心，以及政府監管力度不夠。

　　根據《北京市居住小區物業管理辦法》，業主的購房款里已經支付了“物業管理啟動性經費”，并且由開發商一次性支付給物業管理委員會(業主委員會)或物業管理企業。由于業主入住時，物業管理委員會一般沒有成立，所以這筆經費通常被開發商逃避或被前期物業公司攫取。

　　任晨光介紹，2002年6月，京國土房管物〔2002〕561號文《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十三條明確規定，產權人已交納的房屋大、中修費(扣除已用于維修費用)和物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產權人明細賬。“但是，政府主管部門只管發文件不管監督執行。我們也曾反映過，卻被告知沒有相應部門負責此項監督。”他無奈地說。

　　目前，健翔園小區業委會訴健翔物業公司一案已兩度開庭，法院很快將有判決。在法庭上，被告甚至連“小區內建筑物何時建成？”這樣的問題都回答不出，以至于法官提醒其“必須承擔舉證不力的后果”。任晨光由此覺得，“從庭審情況來看，應該對我們有利，但最終結果還不好預測”。

　　這個案件在北京業主維權的圈子里，已經形成一個熱點。開庭當日，有數家其他小區業委會的代表趕去旁聽。北京荷塘月色小區業委會主任朱光輝對記者說：“物業管理啟動性經費問題，不是哪一個小區的特有問題，而是業主的公共權益被侵占的普遍性問題。我們很希望看到健翔園的案子有好的結果。一旦他們贏得官司，我們也將立刻啟動訴訟。”

　　另據北京本地媒體報道，北京市建委目前正在就《前期物業管理服務合同》向社會公開征求意見，其中對開發企業依法進行公開招投標選聘物業公司及檢查監督物業管理服務的實施情況設定了強制性條款，如果該合同得以實施，將在一定程度上解決目前物業管理啟動性經費監管不力的問題。(蔣韡薇)