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        “漲價第一城”引退 深圳樓市房價告別昔日瘋狂

        2006年09月27日 10:04

            2006年9月14日消息,據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2006年8月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月低0.2個百分點,環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月低0.1個百分點。 中新社發(fā) 馬健 攝


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          中新網(wǎng)9月26日電  據(jù)《中國證券報》報道,根據(jù)最新的8月份70個大中城市房屋銷售價格體系,深圳房屋銷售價格指數(shù)增幅環(huán)比為100.6,幾近全國平均水平并低于北京、武漢、沈陽、南京等城市。從這個數(shù)字上來看,深圳的房價已無去年來一路領(lǐng)漲的孤勇氣勢,最終從房價“漲價第一城”引退。對深圳房價今后的走向,各方雖仍存在一些分歧,但短期難再瘋狂則成為基本看法。

          “雙限”擴(kuò)大住宅供給

          從過去幾年深圳房地產(chǎn)市場情況看,政府控制土地供應(yīng)是房價上漲的最重要原因之一。

          在2001年,為了控制房地產(chǎn)投資增幅,消化房地產(chǎn)市場存量,深圳市政府實施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施。業(yè)內(nèi)人士分析,深圳土地供應(yīng)政策控制了每年的土地供應(yīng)量,自然讓土地價值因稀缺而上升。再加上公開競投土地使用權(quán),使土地市場價格水漲船高。而開發(fā)商為了保證自身的利潤空間,惟有頻頻推高房價水平。綜合開發(fā)研究院宋丁認(rèn)為:“2005年深圳土地出讓幅度低于2004年,地產(chǎn)消費渠道縮小,變相加大了需求市場。這是房地產(chǎn)漲價最重要的原因之一。”

          另外,深圳房地產(chǎn)投資金額至2005年開始呈現(xiàn)下降趨向,導(dǎo)致全市批準(zhǔn)預(yù)售面積出現(xiàn)下降。

          但從目前情況看,由于建筑面積和開發(fā)比例的“雙限”,相對增加了房屋的供應(yīng)量,供求關(guān)系將得到某種程度的改善。因為單套住宅建筑面積的限制和小戶型住宅比例的限制,實際上不僅降低了單套住宅的價格,在社會投資基本不變的情況下,也增加了住宅的套數(shù),增加了住房的有效供給。從這個意義上說,“雙限”緩解了土地供應(yīng)的不足,土地推動房價上漲的作用將受到抑制。

          港人置業(yè)不再盲目

          深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示,近年來以自住型為主的住宅需求增長呈現(xiàn)剛性,供求關(guān)系日趨緊張,直接引致房價持續(xù)增長。而其中港人在深圳置業(yè)與地產(chǎn)投資,也成為推動深圳房價上升的因素之一。

          根據(jù)置業(yè)國際的一項調(diào)查,由于CEPA的簽署,港人從2003年購買深圳物業(yè)因工作和作投資用途的兩者比例持續(xù)上升到41%,首度超過作度假、退休或供親友居住用途的39%比例。隨著2004年香港經(jīng)濟(jì)的回升,港人對深圳的地產(chǎn)需求也進(jìn)一步增大。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,2004年港人在深圳置業(yè)的宗數(shù)達(dá)到9400宗,同比增長11%;而成交金額約56.4億,同比增長21%;成交面積約60萬平方米,增幅超過50%。

          盡管從趨勢上看,港人在深圳置業(yè)不會明顯減少,但目前情況是,2005年之前曾活躍的港資,受到市場和政策的影響,不再茫然進(jìn)入商品房市場。另外,在宏觀調(diào)控的作用下,作為推波助瀾短期炒作房地產(chǎn)的投機(jī)力量,也已經(jīng)受到重創(chuàng)。

          理性和秩序占主導(dǎo)

          從目前看,隨著國家宏觀調(diào)控的層層落地,深圳房價從領(lǐng)漲的城頭跌落下來,新商品房交易量呈現(xiàn)萎縮,三級市場價量雙跌。業(yè)內(nèi)人士分析,雖然至今還沒有像上海這般出現(xiàn)總體下跌趨向,但深圳房價已經(jīng)到了漲跌臨界點,拉動房價下跌的力量開始呈現(xiàn)。

          就大局觀察,深圳房價市場已經(jīng)是理性和秩序占到主導(dǎo)地位,房地產(chǎn)非理性消費和短期投資被有效遏制。

          當(dāng)然,能夠推動深圳房價不跌的力量仍然存在:一是剛性需求,由于深圳人口基數(shù)不斷擴(kuò)大,市場對于房屋的需求仍然是不可引退的;二是來自土地資源的壓力,預(yù)計今后5年內(nèi),深圳每年房地產(chǎn)市場新房需求保持在900萬—1100萬平方米,這對土地供應(yīng)的壓力是可想而知的。

          房價今后的去向,市場大致分持兩種觀點。其一是認(rèn)為深圳房價根基已趨松動,目前房價曲線已經(jīng)至高回調(diào),將來的房價總體上將會下跌;而另外一種觀點則認(rèn)為深圳房價近期內(nèi)以小幅震蕩為主,其漲跌幅度均不會超過5%之內(nèi)。

          無論如何,從近期市場來看,深圳房價將會維持一段低迷平穩(wěn)的過渡。而從中長期剛性需求以及資源的稀缺性來看,即使排擠投機(jī)資金,房價跌空力量不濟(jì),但不排除某些房價虛高區(qū)域有所適度回落。(謝雋)

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