分析人士提醒，從2006年年報看，宏觀調控對房地產上市公司的影響已經開始顯現，強者恒強的時代已經來臨，投資者在篩選房地產股的時候要學會“抓大放小”。
業績分化
截至昨日，共有16家房地產上市公司披露了2006年年報。年報顯示，盡管2006年房地產市場依然強勢不改，但宏觀調控的負面影響已經開始顯現，房地產上市公司的2006年業績已經出現了明顯分化。
2006年對華業地產來說是豐收的一年。年報顯示，2006年華業地產實現凈利潤1.18億元，與2005年的1136.02萬元相比，增幅達到驚人的938.72%。無獨有偶，2006年，新湖創業實現凈利潤1.3億元，與2005年4172萬元的凈利潤相比，增幅高達213%。而金融街、保利地產等龍頭房地產上市公司業績也表現不俗，凈利潤同比增幅分別達到28.5%和61.92%。
但對于萬通先鋒等公司而言，2006年的日子卻不是那么好過。年報顯示，2006年萬通先鋒實現凈利潤2917萬元, 同比下降了27.8%。此外，陽光股份2006年也僅實現凈利潤8708萬元，與2005年1.198億元相比，下滑了27.3%。
造成業績分化的主要原因之一是宏觀調控的深入。萬通先鋒在年報中表示，由于報告期內國家加大了對房地產行業宏觀調控的力度，出臺了一系列調控政策，對公司主營業務的發展產生了較大的影響。分析師則指出，盡管宏觀調控目前還沒有拉回房地產市場的“牛頭”，但從成交量逐步萎縮的情況來看，已經對開發商的銷售造成了一定影響，尤其是那些中小型開發商。可以預計，沒有規模效應的房地產上市公司，未來業績因這種影響而產生劇烈波動的可能性會加大。
造成業績分化的另一個主要原因在于房地產上市公司特殊的收入確認規則。興業證券房地產行業分析師任壯表示，與別的行業不同，房地產行業的收入并不在收到購房款時確認，而是以竣工結算為依據，也就是說，售房時的收入要到交房時才能確認。以華業地產為例，公司業績井噴完全是因為旗下房地產項目“華業·玫瑰東方園”一期住宅竣工結算，實現主營收入11.08億元，占全年主營業務收入的98.9%。而萬通先鋒則表示，2006年業績下滑主要原因在于公司及控股子公司正在開發的項目尚不具備收入確認條件。分析師指出，對于中小型房地產公司而言，單個項目對業績波動的影響過大，因此，在分析此類上市公司時不能僅憑一年的業績下定論，詳細了解公司所擁有的項目情況才是關鍵。
注意異動指標
房地產行業特殊的收入確認方式，使得年報中一個財務指標變得尤為重要，那就是“預收賬款”。分析師表示，房地產公司已銷售取得的款項，由于會計規則要求暫不能確認為收入而記入預收賬款項目，這不僅代表著公司目前的銷售狀況，更是直接影響到公司未來的業績體現。而從年報來看，這個指標也出現了明顯的分化。
房地產龍頭上市公司這個指標依然保持強勢，顯示出他們美好的前景。金融街2006年期末的預收賬款余額為12.88億元，比2005年期末的9.49億元增加了35.72%；保利地產2006年期末的預收賬款余額達到49.22億元，比2005年期末的20億元增加了146.1%。但對于部分中小型房地產上市公司而言，這個指標正在迅速縮水。以光華控股為例，2006年期末的預收賬款余額為32.4萬元，比2005年期末的7739萬元下滑了99.58%，銀基發展、華業地產、大龍地產等公司的預收賬款余額下滑幅度也達到了50%以上。
此外，一個較少被人關注的財務指標“應付賬款”也在悄悄發生著變化。以金融街為例，2006年期末的應付賬款余額達到12.05億元，比2005年期末增加了148%，幾乎與預收賬款余額相當。分析師指出，房地產公司的應付賬款其實是一個風險指標，尤其在當前房地產行業資金吃緊的時候，投資者應當仔細分析應付賬款的賬齡結構，謹防其中蘊涵的投資風險。
圈地沖動不減
盡管宏觀調控鼓點正急，但房地產上市公司募資圈地的行動卻越發密集。保利地產在公布年報的同時發布公告稱，公司2007年度擬增發不超過3.5億股新股，募集資金主要用于投資公司9個房地產項目, 項目計劃總投資134億元，另有部分資金用于公司項目拓展。中糧地產也計劃以配股的方式募集資金，收購大股東的地產類資產。
分析師指出，對于房地產上市公司的募資圈地，投資者要從兩個角度去分析。一方面，在宏觀調控下，房地產行業洗牌在所難免，因此，增強實力在洗牌中占據主動權十分重要，如果上市公司能成功募集資金，投向具有很大潛力的項目，對于上市公司拓展未來發展空間具有重要意義。另一方面，投資者也要清醒地認識到，房地產市場“火爆”已經不同以往，此時上市公司募集資金投向地產具有相當風險，因此，對具體項目仍要具體分析，不可簡單地將增資圈地視為利好。
“現在很多人喜歡簡單用開工面積來判斷房地產上市公司未來發展，這是片面的看法。要知道，房地產行業是一個高風險行業，開工面積也有可能最后成為爛尾樓。其實對投資者來說，一個好的公司治理比大量的土地儲備要重要得多。”一位業內人士表示。(李良)
