由于本輪調控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實際上也限制了相當大一部分改善性需求。

　　此外，調控政策出臺以來，房價過快上漲的勢頭已經得到初步遏制，政策的短期效果已經體現出來。在“買漲不買跌”的心理預期影響下，如果房價進入下行通道，大量剛性需求會選擇觀望。

　　據北京市房地產交易管理網數據分析，新政出臺一個月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對更大，同比達42.2%。

　　“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨特性。觀望導致成交量下滑，下一步必然帶來房價的回落。”林倩表示，“僅靠剛性需求，不能支撐高房價。”

　　③ 剛性需求可避免房價暴跌

　　——當房價調整到可承受的范圍內，剛性需求就會入場，因此房價出現非理性下跌可能性不大

　　在房地產市場上，人們最擔心的是暴漲暴跌的大幅波動。房地產市場經過一段時期調整后，會不會再次出現由于剛性需求集中入市房價新一輪暴漲？如果這樣的歷史重演，所有的調控努力都將付之東流。

　　盡管專家普遍認為剛性需求不能支持目前的高房價，但多數業(yè)內人士認為，正因為剛性需求的大量存在，可以避免房價出現有損經濟發(fā)展的暴跌。在當前特殊的宏觀經濟背景下，正是因為有剛性需求這一“穩(wěn)定劑”，也減輕了政府出臺調控政策時“投鼠忌器”的顧慮。

　　那么，房價究竟會有多大幅度的調整，剛性需求會在什么價格水平上穩(wěn)住房價呢？

　　“當房價調整到可承受的范圍內，剛性需求就會入場。”林倩認為，“每一個價格都會有剛性需求來購買，房價穩(wěn)定在任何水平上都是有可能的。”

　　根據去年以來房地產市場需求結構變化的情況，記者采訪的多位業(yè)內人士均表示，由于去年11月左右，投資投機性需求“接力”自住型需求成為主流，這一輪房價的調整，極有可能消化掉去年底以來出現的泡沫，穩(wěn)定在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房價具有較強的合理性和抗跌性，因此房價出現非理性下跌的可能性并不大。

　　房價會跌到什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供應。如果調控導致市場供應量大幅減少，反彈可能會提前到來。據統(tǒng)計，2010年4月，北京期房和現房的庫存量均出現了不同程度下降。“地方政府在落實調控政策的同時，應堅持努力增加供應，引導開發(fā)商穩(wěn)定市場預期，維持適當的投資和開工量。”朱中一說。

　　④ 調控應避免“誤傷”剛性需求

　　——建議盡快開展住房普查，使調控政策更有針對性

　　在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購買一套100平方米的新房改善住房條件。總價240萬，并且已經交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低于五成的政策出臺，讓楊大偉很頭疼。“本來準備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調整，要多付48萬首付，一點辦法都沒有。”和開發(fā)商協(xié)商后，開發(fā)商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時候不能支付足額首付，每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。