房屋處置權是關鍵

　　對于萬盛家園這種情況，記者撥通了豐臺區(qū)建委的便民電話咨詢，區(qū)建委表示，沒有產權的房子是沒有經過質量驗收等程序的，企業(yè)用地如果是工業(yè)用地性質的話，那么上面所蓋的民用房必然是違章建筑，一旦政府征地或者面臨拆遷，承租者就要承擔很大風險。一些大型企業(yè)用地屬于國家所有，企業(yè)擁有處置權但不擁有產權，如果想承租這樣的房子，就要搞清楚，簽合同的出租方是否擁有地上房屋的處置權，可以要求出租方出示相關證明文件，如果是代理公司租用企業(yè)用地再向外出租，就要搞清楚企業(yè)是否將處置權授權給這個代理公司。

　　對此現(xiàn)象，北京市億中律師事務所專職律師王京平表示，僅從租賃關系角度來說，簽20年的租賃合同是符合合同法規(guī)定的，但要注意的是房屋的出租方是否具有房屋的合法開發(fā)手續(xù)，集體建設用地手續(xù)的取得是非常嚴格的，現(xiàn)在中國還沒有放開集體建設用地的流動，商家取得地后只有經營權，而沒有建設開發(fā)房屋的權利，如果房屋建設沒有取得規(guī)劃許可，房屋就是違章建筑。如果房屋是違章建筑，在20年期間，如果發(fā)生拆遷，那么房屋承租人是得不到補償?shù)模�如果是合法出租，那么承租人的經營損失和裝修損失都可以得到很高的補償。假設前提都是合法的，王京平律師也建議承租人到當?shù)胤抗懿块T進行租賃登記備案。

　　風險分析

　　這種“山寨廉租房”看似穩(wěn)賺不賠，但仔細推敲，卻有很多風險。

　　風險1：20年租金=20年風險

　　現(xiàn)在北京發(fā)展建設步伐非常快，這些賣出租權的房子又多處于城鄉(xiāng)接合部或城中村地帶，20年內不被政府征地和拆遷的可能性很小。一次性給足20年的租金，等于就給自己背上了20年的風險。如果居住兩三年以后即遭拆遷，就等于兩年中以微小的投資回報押了十幾萬給別人。

　　風險2：合同不受法律保護

　　如果承租的是違章房，那么合同是不受法律保護和監(jiān)督的，而且出租方基本都是租用企業(yè)用地的公司，并不是企業(yè)直租，如果一旦出現(xiàn)政府占地或者拆遷，假設出租方資金鏈不夠充裕，或者干脆拒絕退還剩余租金，那么承租人就要面臨打官司，甚至長期作戰(zhàn)追討租金的準備。

　　風險3：拆遷后無家可歸

　　如果承租的房屋是違章建筑，那么一旦被征用拆遷，那么租戶的利益是最無保障的，曾有這樣的案例，張家灣鎮(zhèn)北大化村“碧水藍天”小區(qū)的多名租戶幾萬元至十幾萬元租用了房屋后，鎮(zhèn)政府卻通告稱小區(qū)全部的7棟居民樓屬于違建，需要拆除。很多在此養(yǎng)老的租戶面臨無家可歸，本應正常的生活也被無盡的官司和煩惱擾亂了。