-反對方
北京萬年基業總經理黃璽慶、北京萬科營銷總監肖勁、亞豪機構副總經理任啟鑫
黃璽慶:取消預售制度不現實
取消預售制度對于買賣雙方都沒好處,因此,執行這樣的政策不太現實。
對于買方來說,買現房必然要付出更多的資金,現房的價格肯定比期房要高。對于賣方來說,開發成本提高了,開發商無法用預售的資金來進行滾動開發,只能通過自有資金或者銀行貸款,可是開發貸一向并不容易,這無形中讓開發成本增加,開發商不會為這部分成本買單的,只會轉嫁到房價上,房價必然會上漲。
抑制房價比較好的方法是加大供應量,可是取消預售則恰恰讓供應量減少了,因為現在賣的房子多數是期房,如果都等到現房再賣,就可能出現售房斷檔,供應量會銳減,供不應求必然會讓房價上漲,取消預售對抑制房價沒有任何好處。
至于取消預售唯一的優點就是現房能減少糾紛,房子是現成的,看得見摸得著,對于期房可能有的一些質量問題可以避免。不過這個優點對于日益高漲的房價來說,不是購房人所關注的根本問題,大家還是更關注房價。
任啟鑫:短期內取消預售不可取
盡管期房預售制度存在著很多弊端,如開發商任意調整規劃、抵押土地或建筑物、延遲交房等,導致市場供需雙方的信息不對稱,開發商處于相對強勢的位置上,而購房人的知情權則很難得到保障,引起了開發商與購房人之間的諸多糾紛,但從目前國內房地產業的發展水平來看,短期內取消期房預售并不可取。
這是由于自1998年住房體制改革以來,我國僅經歷了十余年的市場化周期,目前尚處于城市化發展的初期,大城市對于購房客群的積聚效應凸顯,導致房價高企的決定性因素是城市商品房的嚴重供不應求。然而,受制于房地產開發的周期性特點,從期房階段開始銷售,擴大了市場的供給量后尚難以滿足購房需求,一旦盲目取消期房預售制度,所有商品房均建設至現房階段方可銷售,短期內必然造成可售商品房的急劇下降,進一步惡化供需矛盾,房價上漲勢頭將很難得到遏制。
同時,商品房轉為現房銷售,拉長了開發商的資金回籠周期,不僅加大了資金杠桿,還增加了資金成本。對于資金充裕、周轉順暢的開發商來說,這部分成本必然會轉嫁到房價中去,繼續推高價格,而對于中小開發商來說,很可能由于短期資金難以持續而導致開發中斷,市場將出現大批爛尾項目。無論是價格高企引發房地產市場迅速泡沫化,還是爛尾項目頻生,造成的結果不僅會影響到樓市的穩定,甚至可能造成整體經濟的動蕩。
肖勁:不具備推廣意義
如果南寧試點取消預售制是為了規范市場,其實可以通過規范期房銷售的操作程序解決,如果是為了控制房價,恐怕會適得其反。而且,南寧的做法不具備推廣意義。
眼見為實的現房固然好,期房固然有些弊端,但是期房的開發模式,降低了開發商的資金成本,增加了資金的周轉率,如果取消,必然會增加項目開發成本,并反映到房價上,從而推高房價。而且,取消預售制后,開發商的資金利用率下降,同樣的資金,以前可以同時開發兩個項目,現在只能推出一個項目了,勢必會降低市場供應量,加劇目前供需不平衡的局面,推高房價。
目前國內除了大陸,香港、臺灣都是以期房銷售為主,同時,美國、加拿大等國家也存在期房銷售,這說明期房銷售在國際上都是被認可的。
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