天津：

　　二手房是否進(jìn)入“小冰河期”有待觀察

　　□記者 王曄彪 天津報(bào)道

　　伴隨著2010年元旦期間中國(guó)北方暴雪寒潮的肆虐，一線(xiàn)城市二手房的交易量也急速下滑，但價(jià)格仍處于高位運(yùn)行。有人在驚呼二手樓市已陷入僵局，并將進(jìn)入“小冰河期”，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，剛性需求將牽引一線(xiàn)城市二手樓市走出觀望，價(jià)格也會(huì)平穩(wěn)上升。

　　交易線(xiàn)路折射政策影響深遠(yuǎn)

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份以來(lái)，京、津、滬、穗、深等五個(gè)一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，漲幅均超過(guò)30%。其中，深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)成交量仍將繼續(xù)走低。

　　2009年底，中央政府密集出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)整政策，“營(yíng)業(yè)稅征收年限2改5”對(duì)二手市場(chǎng)影響最為顯著，市場(chǎng)觀望情緒開(kāi)始蔓延。受此影響二手樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。從分城市來(lái)看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超過(guò)20%，上海和廣州成交量下滑幅度相對(duì)較小。價(jià)格方面，上海和廣州價(jià)格漲幅超過(guò)3%，其余城市價(jià)格漲幅介于2%-3%之間，各城市價(jià)格漲幅比較接近。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月1日至14日，共簽約二手住宅4800套，而上個(gè)月同期，簽約二手住宅為17981套。環(huán)比下降了73.3%。

　　據(jù)天津市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面積20.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了37.3%；成交均價(jià)為每平方米6150元，環(huán)比上漲了0.3%。盡管有“末班車(chē)”效應(yīng)在起作用，但交易數(shù)量急速下降的趨勢(shì)已有端倪。

　　新年第一周的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面積6.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了68.5%；成交均價(jià)為每平方米6630元，環(huán)比上漲了7.8%。從數(shù)據(jù)上看，量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)符合二手樓市受政策影響的規(guī)律。

　　二手樓市僵局背后

　　與新建住宅相比，二手房市場(chǎng)受新政的影響更大，因此交易量下降更多。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部區(qū)域總監(jiān)朱慶江分析認(rèn)為，一線(xiàn)五大城市二手房交易量出現(xiàn)“集體跳水”，背后有四個(gè)因素。

　　首先是二手房“營(yíng)業(yè)稅征收年限2改5”政策所造成的“末班車(chē)”效應(yīng)。營(yíng)業(yè)稅是二手房交易很重要的稅種之一，去年年底國(guó)家出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅新政造成交易量猛增，甚至出現(xiàn)“井噴”，而買(mǎi)賣(mài)雙方排隊(duì)交易辦證則成為都市一景。

　　其次是元旦后、春節(jié)前時(shí)段的“過(guò)年效應(yīng)”。從2003年至現(xiàn)在二手房的交易規(guī)律來(lái)看，許多買(mǎi)方為了在春節(jié)前能搬家，但還要給自己留出一段時(shí)間來(lái)進(jìn)入簡(jiǎn)單裝修或者裝飾，于是集中在元旦前爭(zhēng)取完成交易，造成元旦前后交易量的懸殊。

　　再次是從2009年初的樓市低迷，逐漸發(fā)展到年末的火爆異常，買(mǎi)方渡過(guò)了一個(gè)從觀望、博弈到焦灼、出手購(gòu)房的心理疲勞期，所以造成去年底與今年初交易數(shù)量的巨大落差。其實(shí)，從交易數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年初二手房環(huán)比下降大，但與2009年1月初同期相比，交易還是上漲的。

　　四是因各城市的一些買(mǎi)賣(mài)比方簽約后并沒(méi)有立即過(guò)戶(hù)，交易數(shù)據(jù)沒(méi)有進(jìn)入各地房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，數(shù)據(jù)有一定的滯后性，預(yù)計(jì)1月份底、2月份初，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將緩慢上升。

　　預(yù)計(jì)今年交易不會(huì)低于去年

　　朱慶江說(shuō)，國(guó)家出臺(tái)政策的初衷，并不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是必要的調(diào)整。年初的波動(dòng)過(guò)后，二手樓市會(huì)逐步趨于平穩(wěn)。預(yù)計(jì)三季度后，國(guó)家的金融政策可能將出現(xiàn)小幅調(diào)整。從二手房的地段優(yōu)勢(shì)和稀缺性上來(lái)看，2010年的交易量不會(huì)低于2009年。價(jià)格方面不會(huì)出現(xiàn)大的上漲，有些業(yè)主可能會(huì)跟著新建住宅上調(diào)房?jī)r(jià)，但不會(huì)成為主流。

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰也表示出同樣的觀點(diǎn)：“2010年二手房成交量預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，但是整體情況不會(huì)太差，因?yàn)槎�手房市�?chǎng)依舊存在著剛性需求。”

　　對(duì)于一線(xiàn)城市二手房的價(jià)格，蔣云峰也認(rèn)為2010年二手房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)太大，市場(chǎng)整體會(huì)呈現(xiàn)比較穩(wěn)定的局面。交易過(guò)程中即使抬價(jià)也不會(huì)提高太多，不大可能出現(xiàn)2009年后半年一度出現(xiàn)房主坐地漲價(jià)的情況。