今年以來，深圳樓市需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化。第一季度剛性需求為絕對性市場主力，而第二季度中，改善性需求在剛性需求的帶動下漸漸被激發(fā)了出來。而進(jìn)入第三季度，高端物業(yè)、投資性住宅的熱銷與普通住宅的走勢低迷，昭示著投資需求的時代到來。變化無常的樓市供求結(jié)構(gòu)為第四季度的樓市走勢增加了更多變數(shù)。

　　面對趨于復(fù)雜的樓市走勢，目前地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的關(guān)系帶來各個集團(tuán)的利益博弈。當(dāng)前樓市正處于相對敏感的時期，市場博弈的各方都在冷靜的判斷與觀望中。在市場上，看漲、看跌、看穩(wěn)的觀點(diǎn)各有陣營，而且從目前看來，還沒有一股力量讓人感受到它將會在未來毫無爭議地引導(dǎo)市場。在今年的最后一個季度，樓市將會有哪幾種可能演變的趨勢，不妨來傾聽市場人士的幾種不同判斷。

　　猜想一

　　漲 價量繼續(xù)背離

　　鐘女士早在三個月前就看上關(guān)外一樓盤，當(dāng)時她覺得戶型不錯，但售樓小姐給出的估價有點(diǎn)偏高，她認(rèn)為目前樓市成交不旺，等到開盤時可能會有降價或折扣，于是準(zhǔn)備等開盤后再去看看。然而本月該樓盤開盤后鐘女士來到現(xiàn)場，卻被告知幾百套單位已在第一天售罄，價格還在她的預(yù)估之上。與鐘女士一樣，許多置業(yè)者以為已經(jīng)到達(dá)歷史高點(diǎn)的房價未來可能會往下行，但事實(shí)上，房價卻在置業(yè)者們的疑惑中越漲越高。據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計，9月份深圳房價已突破2萬元／平方米大關(guān)，達(dá)20940元／平方米，再創(chuàng)歷史新高。10月至今，新房均價依然維持此水準(zhǔn)。

　　房價的持續(xù)上行，與供應(yīng)量密切相關(guān)。存量方面，據(jù)安信證券統(tǒng)計，深圳今年以來，市場存量消化迅速，按動態(tài)4周平均計算，最近幾周，隨著成交量的持續(xù)回升，深圳消化一手房所需時間是36.0周，存貨壓力基本恢復(fù)正常。而且，上半年深圳樓市出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，僅僅半年的成交規(guī)模便與去年全年的總量相當(dāng)。由于需求集中釋放，市場存量迅速消減，若要得到充分補(bǔ)給尚需一定時間。而供給方面，雖然開發(fā)投資環(huán)比有所增長，但是同比仍處下降狀態(tài)，供給預(yù)期明顯受此影響。

　　供應(yīng)量的減少，不但使房價居高不下，更直接導(dǎo)致成交量的低位滑行。自從今年6月份開始，深圳新房成交連續(xù)4月出現(xiàn)下滑，成交套數(shù)環(huán)比上月下降幅度分別為17.7%、21.2%和25.2%、22%，累計降幅已經(jīng)超過一半。作為“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，9月深圳成交面積33.4萬平方米，成交套數(shù)3222套，環(huán)比都有兩位數(shù)下跌。

　　國慶后，雖然“金九銀十”市場反應(yīng)平淡，但“開盤售罄”一類的新聞仍然時有發(fā)生，不難發(fā)現(xiàn)，目前高端樓盤以及具有投資價值的城市中心小戶型仍然不乏買家。而由于這類住宅產(chǎn)品數(shù)量有限，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就會顯得成交量往下，而成交價格往上。在年前，產(chǎn)品供應(yīng)格局不會起太大變化，價量背離的趨勢還可能持續(xù)進(jìn)行。