得房率：還要關注使用率

　　得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。

　　一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設計最初計算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統(tǒng)計完全，一般只計算現(xiàn)有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內(nèi)的公共交通分攤面積，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結(jié)合計算得到的公攤系數(shù)通常都會比前期的大，因而，這時的實際得房率比銷售時的宣傳要約降低1～3個百分點。

　　對此，專家建議，如果條件允許，購房者不妨直接進入樣板房對室內(nèi)使用面積進行測量，得到套內(nèi)使用面積，計算出使用率，雖然結(jié)果不一定十分準確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設計方面的缺陷，因為有些房型形狀很不規(guī)則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。

　　據(jù)了解，得房率跟建筑形式也有一定的關系，如多層住宅的得房率可控制在85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。

　　車庫率：必須滿足基本需求

　　對于車庫率這個問題，估計不少購房者會在有意無意之間給忽略了。但這種疏忽可能會給日后的生活帶來不便。

　　記者的一位朋友張先生在買房之初并未考慮要買車，因此就沒有想到車位因素。兩年后，張先生有了車，麻煩也隨之而來，每天下班回家是他最難過的時候，因為小區(qū)里的停車位太少，需要很費神地找車位，有時候回來的太晚了，他只能把車停在小區(qū)附近的公共場所，然后步行回家。由此不難看出，小區(qū)的車庫率也不能忽略。

　　吳茂輝表示，對于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言，通常的規(guī)定是：車庫(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50%。若住宅小區(qū)檔次較高，住戶對停車位的需求會更高。別墅類住宅車庫自帶，每戶擁有車庫率達到100%及以上。

　　專家提醒說，在了解車庫率時，一定要了解清楚具有獨立產(chǎn)權的車庫數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫數(shù)量。具有獨立產(chǎn)權的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。

　　片面對待要不得

　　專家表示，購房時不能單純追求某些數(shù)值，以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者，容積率與購房者分攤的土地成本有著直接的關系，因為容積率較高，相應會有更多的建筑面積來分攤，因而每個購房者承擔的土地成本則能適當下降一些。而如果單純追求低容積率，則會為之付出更高的土地成本，導致購房成本增加，故不應該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。

　　此外，對于得房率而言，也不能一味要求其達到很高的標準。專家表示，住宅建筑需要相應的公攤面積作為本身的配套，以犧牲配套而提高得房率，這勢必會影響到日后的使用，如樓梯過窄，"大塊頭"的家具便無法通過。

　　車庫率也不宜過高，夠用就行，一般情況下，中高檔小區(qū)的車庫率達到0.5～1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車庫率過高，會造成公攤面積的增多，從而影響到得房率。(理財周刊甄愛軍)