●市場調研●

　　樓市泡沫受熱不均

　　二環均價微漲 五環外直逼15000元/平方米

　　2009上半年，房地產市場經歷的是一場風云迭起的突變，短短幾個月從谷底走到了巔峰，漲價已經是普遍現象。

　　據了解，隨著6月份通州九棵樹地塊以17.4億元成交，北京五環外樓盤迅速掀起一輪漲價狂潮。以作為北京居住熱點之一的北五環“亞奧區域”為例，北苑區域房價已經高達13000元/平方米左右，位于立水橋區域的東方郁金香價格已經漲到了11600元/平方米，合立方預計均價將超過15000元/平方米，朝陽區北五環外的“潤澤悅溪”目前價格高達16000元/平方米，半年時間上漲81.8%。不少“80后”購房者表示，加上雙方家長積蓄想在北京五環外買房都已經很難。

　　北京中原房地產經紀有限公司投資顧問部總經理張坤昱強調，樓市泡沫的關鍵在于后續消化，后續能夠穩定發展就不存在泡沫風險。目前北京市場五環外地區缺乏發展規劃及實力配套支撐，當前如此高房價主要是由過高的地價引起的哄抬效應，并不屬于正常價格范疇。三位操盤手接著談到，相對于五環外非理性的漲價潮，內城傳統核心地段反而表現平穩。

　　以二三環為主的內城區域，由于地段的稀缺性、產品的高端性，在07年到08年中出現了一輪價格高峰，在08年下半年整體經濟下滑情況下，內城區域的房屋售價下降幅度較四環外項目小很多。而隨著樓市回暖，內城樓盤售價也表現企穩，較07年最高價格持平或略有上漲，漲幅在7%-10%。與四環外、五環外價格漲幅基本超過70%的項目相比，內城產品的泡沫論幾乎無法支撐。

　　以西二環廣安門區域為例，07年下半年該區域新盤平均價格在22000元/平方米(毛坯)，而本月開盤的該區域紅山世家目前的售價為245000元/平方米(精裝修)，可見內城產品目前售價維持07年最高水平，與城郊暴漲項目相比，價格泡沫化并未顯現。

　　二環沿線項目總體供應量小，區域稀缺價值優勢獲得投資人士普遍認同，高價格具備有力支撐，受市場影響較小，因此長期受到投資者熱捧。區域內項目如紅山世家、凱德華璽等往往一開盤便形成搶購風潮就是市場最真實的反映。