中新網12月5日電 據《經濟參考報》報道，房價居高不下，一些地方政府和房地產商獲巨大收益的同時普通居民只能望樓興嘆。有關專家指出，下一步應采取“精確制導”調控措施，從改善供求關系入手，著力解決房價過高問題。

　　利用稅收調控抑制投機性需求

　　報道稱，目前房地產價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在雙重矛盾有關。專家指出，之所以出現這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。

　　清華大學房地產研究所博士后張金華建議，房地產調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行，在調控需求方面應將房地產稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉向保有環(huán)節(jié)。國家應考慮在房地產保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產的面積每年付稅；同時，征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益的一大部分回饋給社會。

　　經濟學家王小廣認為，國家還應在房地產的開發(fā)環(huán)節(jié)適當征收消費稅，現階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過度消費行為。但同時王小廣建議，國家在征收消費稅時應確定一個上限，如人均20平方米可以不征稅，超過這個上限則按累進制征稅。

　　保障經濟適用房土地供應不低于70%

　　報道同時指出，目前，中國房地產市場的最大問題是供應結構與需求結構嚴重不對應。據統(tǒng)計，中國250個地級以上城市中，70%還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到4%；經濟適用房開發(fā)投資出現負增長，目前只占商品住宅總投資的5%。

　　有關專家指出，只有加大經濟適用房的投入量，才能有效改善房地產市場供應的結構性矛盾，起到平抑房價的作用，同時又不至于減少固定資產投資規(guī)模，影響經濟增長速度，從而較好地平衡公眾利益與經濟利益。

　　據悉，為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量，國家今年5月出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定，中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%；同時，繼續(xù)停止別墅類項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

　　報道指出，但是，為了追求經濟增長，一些地方仍在想方設法縮減經濟適用房建設計劃和用地供應，至今未使上述政策得到真正執(zhí)行。

　　加快發(fā)展住房二三級市場

　　業(yè)界人士透露，目前歐美國家房地產交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進入住房二級市場，但中國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。

　　專家建議，今后國家應采取一系列有針對性的政策措施，加快發(fā)展住房二、三級市場，如建立一個優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節(jié)，降低交易費用；制定嚴格而切實有效的房地產中介行業(yè)市場準入制度；健全住房交易市場法律法規(guī)，促進住房交易市場形成健康有序的流通秩序等。

　　此外，國家還應重視實施“差價換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預先訂房”“流通現房”等多種銷售方式，從而實現中國房地產市場的供求平衡。

　　適度調整住房消費信貸政策

　　央行上海總部最新統(tǒng)計數字顯示，今年第三季度以來，隨著宏觀調控政策效應的逐步顯現，商業(yè)銀行房地產貸款投向結構出現變化，商業(yè)用房開發(fā)貸款投放力度明顯大于住房開發(fā)貸款。

　　國家行政學院朱國仁教授指出，宏觀調控措施具有滯后效應。目前在中國，仍是政府、房地產商、購房者三方對峙的敏感時期，如果房價漲勢仍然不降，人們勢必聯想到新一輪調控措施出臺的可能。

　　建設銀行有關負責人近日表示，今后建行將更加注重對房地產市場趨勢性的分析和判斷，在風險可控前提下，加快發(fā)展房地產業(yè)務。一方面，繼續(xù)向住宅市場要份額、要效益，進一步加大住宅信貸投入在開發(fā)貸款中的占比；同時，實行差別化服務，今年新增房地產開發(fā)貸款將主要投向經營管理水平高、資產質量好的分行和住房市場發(fā)展良好的重點城市。

　　中國銀監(jiān)會負責人則表示，今后將進一步發(fā)揮信貸政策的調控作用，嚴格房地產開發(fā)信貸條件。為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置三年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房價過快上漲，監(jiān)管部門還將視情況有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。(張曉松 謝登科 陳莉)