近期，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》對住宅土地使用權70年大限到期后有償續期的表述引起廣泛關注。受此影響，在二手房市場，不少購房者開始對房齡格外關注，“高齡”房產是否還值得購買？土地使用年限到底如何計算？帶著這些購房者關心的問題，記者采訪了有關業內人士。

　　高齡房產引發市場關注

　　21世紀不動產公司市場分析師孟奇告訴記者，近期不少客戶咨詢的問題集中在如果買了“高齡”房產，已經過了三、四十年的使用期，入住沒多久就要面臨70年大限到期的問題，是不是得不償失？

　　據孟奇介紹，目前北京二手房市場中，“高齡”房產主要是可上市交易的已購公房，數量大約占總體量的10%，而每月的交易量占總成交量的20%以下。其中，房齡在10至20年的已購公房成交量最大，占到已購公房總成交量的55%，這些房子主要分布在朝陽、海淀以及四個老城區。雖然已購公房交易只是二手房市場中的非主流，但由于絕大部分公房所處地理位置優越，配套設施成熟且價格低于同片區內的二手商品房，因而仍受到不少購房者的青睞。

　　孟奇認為，即便未來政策確定住宅70年到期要求有償續約，但預計也只是收取很少的費用或象征性的費用，不會給居民生活帶來很大負擔。

　　北京中原地產公司三級市場部副總經理宮萍表示，目前上世紀60、70年代的房產項目較少，占比約為1%至2%。房價因地域而有所不同，如朝陽的和平里小區老樓房單價約為每平方米1.4萬元，而年代距今略近一點的和平西苑小區單價約為每平方米1.6萬元。宮萍說，購買這類房產值與不值是相對的，關鍵在于消費者的自身需求。一般該類型房產位于城區中心，其優勢的地理位置決定了其需求量，但由于這類房產年代比較久，一般出售的價格會略低于同地段較新的房產，因此，消費者要根據自己的實際需求來決定是否購買該類型房產。

　　多種方式計算土地使用年限

　　那么，二手房的土地使用年限具體應該如何計算呢？北京千萬家房產經紀有限公司市場總監常淑娟說，在“京國土房管市一字[2001]1180號關于調整《關于實施〈北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法〉的若干規定》的通知”里有明確的規定。已購公房和央產房同屬福利分房制度下的“產物”。取消福利分房后，已購公房和央產房也可上市進行交易，由于是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據其房屋權屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為兩種：

　　一是如已購公房和央產房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　常淑娟舉例子說，如某棟鋼混結構房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業主將這套房屋出售，那么購房者購買后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。